境外融資遇冷，內(nèi)地債市成為房企主要融資方式。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：今年8月就有14家企業(yè)發(fā)布內(nèi)地公司債或非公開發(fā)行股票，募集資金額達(dá)到了648億元：其中包括萬科、融創(chuàng)、碧桂園、中糧、泰禾等多家知名房企。

　　這并非8月獨(dú)有的情況。今年以來，已有超過60家上市房企(包括港股)在內(nèi)地通過公司債融資，預(yù)期融資高達(dá)2500億元，而在2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

　　中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)陳晟表示，房企境內(nèi)公司債規(guī)模大增，和政府希望A股發(fā)揮直接融資功能、鼓勵(lì)企業(yè)發(fā)債有一定的關(guān)系。

　　今年1月，中國(guó)證監(jiān)會(huì)發(fā)布了調(diào)整后的《公司債權(quán)發(fā)行與交易管理辦法》，啟動(dòng)公司債改革，擴(kuò)大發(fā)行主體范圍、豐富債券發(fā)行方式、簡(jiǎn)化發(fā)行審核流程。陳晟表示，這些都是導(dǎo)致房企發(fā)企業(yè)債規(guī)模上升的原因。

　　廣州某房企副總裁表示，一般來說，如果房企的銷售回款在總的資金結(jié)構(gòu)中的占比低于55%，那么就會(huì)有融資的需求。就目前的情況看，直接從銀行、基金融資，利率較高。“如果所發(fā)公司債的額度較高，發(fā)債時(shí)間也較長(zhǎng)的話，說明開發(fā)商的資金是比較緊的。”他說。

　　另一方面，由于美元升值，境外發(fā)債成本上升。而企業(yè)債目前的發(fā)債成本普遍在4%~5%，相比開發(fā)貸、信托貸款有較為明顯的優(yōu)勢(shì)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，在人民幣弱勢(shì)的情況下，海外融資的難度與風(fēng)險(xiǎn)都明顯增加。

　　中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：6月市場(chǎng)合計(jì)融資33.25億美元，相比5月份的65.1億美元，下調(diào)幅度達(dá)到了48.9%，在5月創(chuàng)年內(nèi)新高后，房企海外融資難度加大。7月房企融資額度繼續(xù)下調(diào)到了21.45億美元，前7月房企合計(jì)海外融資183.1億美元，比2014年同期431.54億美元，跌幅達(dá)到了57.6%。

　　上述廣州房企副總裁說，海外融資額的下降，也從一個(gè)方面說明國(guó)外資本對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸看淡，預(yù)期在下降。

　　張大偉表示，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金需求增加也是導(dǎo)致境內(nèi)企業(yè)債規(guī)模上漲的原因，回顧7月的市場(chǎng)，各地新房成交量整體由高位回落，結(jié)束了3月以來的持續(xù)走高勢(shì)頭。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，7月新建住宅成交面積環(huán)比下降5%，一線、二線及三四線城市降幅分別為3%、7%、1%。從各線城市集體成交下滑可以看出，既有市場(chǎng)進(jìn)入傳統(tǒng)淡季的因素，也有前期市場(chǎng)沖高帶來的階段性回調(diào)。一二線城市與三四線城市分化，導(dǎo)致房企對(duì)資金需求依然非常大。

　　陳晟表示，境內(nèi)債發(fā)行的密集，也使得不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)A股融資燃起信心。近來，萬達(dá)商業(yè)、富力地產(chǎn)等上市房企希望回歸A股。A股給予房地產(chǎn)企業(yè)更高的估值，加上直接融資能力的提升，是這些房企回歸或者分拆業(yè)務(wù)在A股上市的原因。

　　某外資房企總經(jīng)理表示，一些上市房企從境外融資轉(zhuǎn)為境內(nèi)融資，和國(guó)內(nèi)近幾次降息、美聯(lián)儲(chǔ)的加息，以及近期人民幣匯率不穩(wěn)定、貶值加大融資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)，“上半年很多房企銷售額增加，但凈利潤(rùn)率的回落較快，這意味著房企的凈現(xiàn)金流增加不多，如果再想拿地，增加投資，那么對(duì)資金的需求也是增加的。”該總經(jīng)理說，未來如果還想維持較高的銷售增長(zhǎng)，必須獲取更多的資金。