?45城供應量創三年新低，庫存壓力下2016年仍將維持低位

　　?成交量再創新高，部分風險城市表現亮眼，預計來年成交高位震蕩

　　?房價上漲加快，2016年上海、深圳、南京等仍將持續領漲

　　?一二線庫存壓力持續走低，三四線城市仍難見實質好轉

　　?大戶型改善產品迎合需求高峰，促農民買房將釋放更多剛性需求

　　2015年中國樓市雖在年初小有波折，但二季度之后，隨著各項給力新政的推出，房企與購房者入市信心均明顯回暖，2010年以來積壓的改善需求也得到了持續釋放。而在聚集了絕大部分高收入人口的重點城市，得益于改善性需求推動，其商品房市場成交面積更是顯著上漲，不少城市得以從高庫存困境中解脫出來。2015年年末，中央又一次喊話“去庫存”，其本意雖是調節供求關系提升經濟效率，解決三四線城市目前的高庫存風險，但對于房地產行業也意味著下一輪成交放量的機會。在此背景下，2016年國內樓市成交量價是否還有望再攀高峰？目前一、二線強、三四線弱的樓市格局是否會有所改觀？

　　2015年回顧

　　一、市場綜述：成交重回2013年高位，改善性需求釋放為年內最大亮點

　　2015年房地產市場又一次再現了低開高走，但與2014年不同，今年的“低谷”僅僅維持了三個月，在二季度以后，得益于中央330新政的落地支持、央行的信貸政策調整配合，以及地方支持政策的持續推進，樓市迎來了長達9個月的銷售旺季。縱觀二至四季度的市場表現，不論是在市場傳統淡季的7、8月，還是在去年成交基數大幅上漲的四季度，2015年市場銷售情況均顯著好于去年同期。

　　與2013年的行業見頂不同，今年成交上行最大動因不再是積壓的剛需，而是來自改善性需求釋放。從政策面來看，中央仍然認為房地產行業是支柱產業，不過對投資面支持度不大，重點還是放在了去庫存上，今年以來住建部、央行、地方政府多次發布的利好政策，諸如“330“新政、多次降準降息，地方加大二套房公積金支持力度等新政都極大刺激了市場改善性需求釋放，并成為二季度以來成交回暖的最有力背書；從企業角度來看，為應對越來越多元化的居住需求，房企越來越重視戶型定制、百年宅等個性化服務，而大數據技術的日趨完備，也為企業拓客帶來了更多便利；在購房需求方面，得益于二套房首付比例調整、營業稅五改二等新政的推出，改善性需求迎來了集中釋放，年內三房、四房產品大受歡迎，而一二線城市快速上行的房價地價，也進一步堅定了改善性需求出手購房的決心。

　　從全年銷售情況來看，一線城市量升價漲，北京、上海、深圳等市成交量均同比增加突破三成，深圳市房價更是大幅上漲，房價同比上漲了29.9%；二線城市庫存壓力均顯著下降，在成交表現較好的城市，南京、蘇州、合肥等市消化周期已經低于半年，而對于寧波、青島、沈陽等庫存較高的城市來說，庫存壓力也均明顯減輕；三線城市方面，位處三大經濟區的東莞、溫州、惠州等市成交量均有亮眼表現，同比增幅均在50%以上，但整體來看，其銷售增速還是明顯落后于一二線城市。

　　二、供應：整體供應創近三年新低，僅深圳、鄭州等少部分城市同比上升

　　今年整體市場供應仍延續下降之勢，且降幅比去年進一步擴大，整體供應量創近三年來新低。據CRIC監測，1-11月45重點城市商品住宅供應面積28536萬平方米，同比去年同期下降7.7%，較2013年更是下滑了10.1%。

　　從月度表現來看，全年商品住宅供應相對平穩，沒有出現大的波動，其走勢明顯可以分為三個階段：第一階段，1-6月，穩步上升期，年初供應基本延續去年年底高位，特別是春節期間供應量同比2014和2013年皆是大漲，而3月開始供應量逐月穩步回升，一方面是因為春節后市場回歸常態，而更為重要的是，“330”“營業稅5改2”等重磅政策出臺，市場信心不斷回升，因而推盤量不斷攀升，到6月達到上半年最高點。第二階段，7-8月，短暫下行期，一者因為市場進入傳統推盤淡季；二者，前期政策效力開始遞減，市場觀望情緒上升，供應量進一步上漲乏力，因而7、8月供應量在6月高點上不斷下降。第三階段，9-11月，高位盤整期，“金九”本是傳統推售旺季，適逢“雙節”，歷來也是全年供應量較多的月份之一，再加上“雙降”等政策效應，一定程度上提振了市場信心，使得9月供應量達到3767萬平方米，為全年最高值，較8月上漲近1200萬平方米，而10月供應回落后，11月再次迎來供應量第二高峰，達到3065萬平方米，高位運行。

　　1、一線城市表現最為穩定，僅深圳高于去年同期

　　從城市能級來看，一線城市表現最為穩定，整體供應量明顯高于2013年，且較2014年同期下降幅度也在各線城市中最小，而城市層面，市場火爆下產品稀缺性愈發顯著，僅深圳供應高于去年同期。具體來看，深圳受今年市場大爆發影響，供應量較去年大幅上漲，且比2013年高點更高出22%，供應面積再創新高。上海供應也保持高位運行，前11月供應面積近1094萬平方米，與去年同期基本持平。而廣州和北京市場表現稍差，供應出現明顯下降，降幅都在13%以上，尤其是北京，前11月供應面積僅787萬平方米，同比大幅下降19%，供應量處于低位。

　　2、二線城市供應降多增少，僅南寧、鄭州等少數城市高于去年同期

　　從具體城市來看，長沙、大連、昆明等需求較弱城市跌幅超過三成；而僅少部分省內單中心城市供應高于去年同期，如南寧、鄭州、南昌等。在我們看來，對于城市而言，供應的下降產生了兩個方面的后果，一方面，在合肥、成都、重慶等市場表現一向較好，供求較為平衡的城市，供應量的大幅下滑，直接阻礙其市場成交量的繼續攀高，尤其是合肥，商品住宅長期供不應求，在今年市場明顯回升下，其成交反而出現下滑，這其中供應大幅下滑導致產品供應不足就是重要原因。而另一方面，對長沙、寧波、昆明、福州等去年市場壓力較大城市來說，今年供應量的應市下滑對助推其市場去庫存起到了十分重要的作用，目前這些城市商品住宅去化周期都已降到12個月左右，尤其是寧波，在改善型需求推動下，再加上供應的大幅下滑，其市場狀況持續改善，供求狀況已維持基本平衡狀態。但值得關注的是青島、蘭州、烏魯木齊等城市供應量繼續增長，應謹防進一步激化市場供求矛盾的風險。

　　3、三四線城市分化突出，常州、無錫供應大幅下滑

　　三、四線城市來看，也是降聲一片，整體供應量同比2014年下降7.7%，也明顯低于2013年同期，但城市間分化進一步突出，珠三角、長三角冷熱不均。常州、泉州、江陰、無錫等城市，今年供應大幅下滑，同比2014年降幅都超過30%，尤其是常州，今年項目推量大幅減少，供應同比大降45%；而珠海、東莞、佛山等城市供應量繼續高位增長，同比繼續大幅提升，其中，珠海改善型需求加速釋放，再加上自貿區利好，供應大幅增長61%；而東莞受廣深市場火爆影響，去庫存效果顯著，市場信心大幅提升，今年供應量繼續大幅攀升，同比2014年漲幅近40%。

　　在我們看來，今年整體供應量再次下滑早在意料之中，從宏觀經濟層面來看，2014年開始經濟增速“換擋”，房地產投資增速不斷下滑，整體新開工面積更是下降明顯。而且去年市場成交下行，土地成交面積大幅下降，而今年土地成交再創新低，因而供應量增長乏力，出現下滑也在所難免。而從城市層面來看，結構矛盾突出，兩極分化進一步加劇。一方面是，一線及南京、武漢、蘇州等二線城市表現一枝獨秀，需求旺盛，已基本不存在庫存壓力，甚至有些城市供不應求，因而項目不急于銷售甚至捂盤惜售，供應不能持續放量；而另一方面，多數二、三、四線城市，嚴重供大于求，市場去化壓力較大，而需求有限，供應放量也難以取得好的去化效果，因而項目增加供應動力不大。因此供應下降也屬必然。