去庫(kù)存，顯然已成為2016年樓市的主基調(diào)。

　　去年底召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，提出了今年經(jīng)濟(jì)工作五大任務(wù)：去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板。

　　第二項(xiàng)任務(wù)其實(shí)就是“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”。這是中央在繼去年11月上旬召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議，將“化解房地產(chǎn)庫(kù)存”作為明確的任務(wù)后，第二次提出“房地產(chǎn)去庫(kù)存”。

　　根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2015年11月末，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.96億平方米，比10月末增加1000多萬(wàn)平方米，比一年前增加了1億平方米。其中，住宅待售面積為4.40億平方米。而中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院報(bào)告指出，商品住房過(guò)剩總庫(kù)存高達(dá)21億平方米。中國(guó)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院院長(zhǎng)陳晟估算，潛在庫(kù)存不少于40億平方米……

　　數(shù)據(jù)之高，令人咋舌。其間，廣東的廣深這兩個(gè)一線城市，對(duì)全國(guó)庫(kù)存的“貢獻(xiàn)”究竟占比多少呢？南都記者特別對(duì)此進(jìn)行了一番梳理統(tǒng)計(jì)。

　　好在，事情并沒(méi)有大家想象中的那么壞。若以截至2015年11月全國(guó)住宅庫(kù)存為4.4億平方米計(jì)算，廣州當(dāng)前913.25萬(wàn)平方米的庫(kù)存，僅占了總數(shù)的2%；而深圳現(xiàn)有住宅庫(kù)存410.456萬(wàn)平方米，只占全國(guó)的0.9%.

　　如果要預(yù)測(cè)去庫(kù)存時(shí)間，在中原地產(chǎn)項(xiàng)目總經(jīng)理黃韜看來(lái)，過(guò)往廣州庫(kù)存所需的去化時(shí)間一直都保持在8至10個(gè)月左右，“目前所需去化時(shí)間是11個(gè)月，只是略多一點(diǎn)點(diǎn)，處于正常范圍”。

　　而對(duì)于深圳，深圳中原地產(chǎn)董事總經(jīng)理鄭叔倫則認(rèn)為，深圳當(dāng)前不存在去庫(kù)存的困難，需要面對(duì)的是供不應(yīng)求的局面導(dǎo)致市場(chǎng)過(guò)熱的風(fēng)險(xiǎn)。

　　廣州

　　花都庫(kù)存最多去化時(shí)間15.7個(gè)月

　　“以現(xiàn)有庫(kù)存(即已批未售的貨量)，除以此前三年平均每月的成交量來(lái)計(jì)算，可得出現(xiàn)有庫(kù)存去化的大概時(shí)間”。

　　截至2015年底，廣州一手住宅庫(kù)存面積是913.25萬(wàn)平方米，是深圳410.456萬(wàn)平方米的2.2倍;廣州庫(kù)存套數(shù)是72555套，是深圳37566套的1.93倍。

　　據(jù)廣東中原地產(chǎn)戰(zhàn)略研究中心總監(jiān)胡廣東表示，廣州現(xiàn)有庫(kù)存所需的去化時(shí)間大概是11個(gè)月左右，屬于正常水平，“此前去化慢的月份，比如說(shuō)2015年初，所需去化的時(shí)間最長(zhǎng)曾達(dá)13-14個(gè)月”。

　　白云庫(kù)存最少去化時(shí)間最短

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，在廣州11個(gè)區(qū)中，中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)是白云區(qū)的庫(kù)存最少，去化時(shí)間最短，只需5.16個(gè)月。胡廣東表示，這是因?yàn)榘自茀^(qū)去年新貨量非常少，貨量都集中在幾個(gè)板塊，如金沙洲，白云大道北、同和一帶。不過(guò)，今年白云區(qū)的同和和白云新城，都會(huì)有新盤(pán)且是大盤(pán)出現(xiàn)，屆時(shí)會(huì)令該區(qū)庫(kù)存有所增加。

　　花都庫(kù)存最大去化時(shí)間最長(zhǎng)

　　胡廣東分析，花都一直以來(lái)市場(chǎng)的獨(dú)立性比較明顯，不像廣州其他區(qū)那樣受大市影響。“廣州市區(qū)去花都買(mǎi)房的人比例低，加上這幾年一直受限購(gòu)的影響，花都項(xiàng)目的體量也不小，所以它的去化壓力大一點(diǎn)。”目前，花都區(qū)的庫(kù)存達(dá)196.7萬(wàn)平方米，而它在2014年成交了148.6萬(wàn)平方米，現(xiàn)有庫(kù)存的去化時(shí)間多達(dá)15.7個(gè)月，屬于全廣州庫(kù)存最大，去化時(shí)間最長(zhǎng)的一個(gè)區(qū)。

　　天河去年基本無(wú)后續(xù)供應(yīng)

　　天河區(qū)現(xiàn)有庫(kù)存的去化時(shí)間只需6.72個(gè)月。去年，天河區(qū)只成交了3087套房，在廣州中心四區(qū)中排名第三。“主要是天河供應(yīng)較大的板塊———珠江新城在2015年基本沒(méi)有后續(xù)供應(yīng)了，加上天河的項(xiàng)目其實(shí)也不算多，大盤(pán)就只有天健上城、寶翠園等”。胡廣東說(shuō)，尤其天河區(qū)在2015年二季度成交好轉(zhuǎn)，改善型項(xiàng)目表現(xiàn)向好，所以目前的存量處于相對(duì)較低的水平。

　　增城從化等庫(kù)存壓力不大

　　新黃埔區(qū)中的原蘿崗，庫(kù)存量高的去化時(shí)間長(zhǎng)達(dá)15-16個(gè)月。但在2015年，該區(qū)去化加快，加之此前的大盤(pán)如中海譽(yù)城、越秀地產(chǎn)的多個(gè)樓盤(pán)及萬(wàn)科東薈城等，都是在2014年和2015年是主力去化期，如今已入尾貨階段，“現(xiàn)有的庫(kù)存并不算嚴(yán)重”。

　　增城在2015年正式由市改區(qū)，去年算是全廣州銷(xiāo)售最大的區(qū)域且多個(gè)項(xiàng)目都賣(mài)得不錯(cuò)，但胡廣東認(rèn)為，絕大部分項(xiàng)目受到來(lái)自蘿崗的競(jìng)爭(zhēng)壓力，導(dǎo)致其價(jià)格沒(méi)有上升空間。

　　同樣去年正式掛牌由市改區(qū)的從化，現(xiàn)有的庫(kù)存去化時(shí)間只需7.84個(gè)月。胡廣東認(rèn)為，目前絕大部分廣州人還未把從化做為常住考慮的區(qū)域，除了地鐵沿線會(huì)有廣州人購(gòu)買(mǎi)，其普通住宅都是從化本地人買(mǎi)得多。豪宅這塊，從化的量并不大。

　　南沙去化速度受政策影響大

　　南沙則是當(dāng)前廣州庫(kù)存去化時(shí)間第二長(zhǎng)的區(qū)域。胡廣東認(rèn)為，南沙的市場(chǎng)不是從數(shù)據(jù)分析就能看得出，“它都是隨著政策走的。該區(qū)域兩極分化，有些項(xiàng)目賣(mài)得好，有些位置一般的去化也很一般。”他認(rèn)為，接下來(lái)南沙會(huì)有很長(zhǎng)一段時(shí)間屬于快速消化階段。“目前的去化時(shí)間其實(shí)不是相當(dāng)準(zhǔn)確的判斷。哪怕目前的庫(kù)存去化時(shí)間顯得長(zhǎng)，但它受政策的影響會(huì)更大一些，所以去化會(huì)加快，不是數(shù)據(jù)顯現(xiàn)的那么簡(jiǎn)單”。

　　胡廣東認(rèn)為，番禺當(dāng)前的庫(kù)存主要來(lái)自于亞運(yùn)城，“其實(shí)如果把亞運(yùn)城剔除的話，整個(gè)番禺現(xiàn)都屬于斷貨期。因?yàn)橹�前傳統(tǒng)的片區(qū)新貨已不多”。他認(rèn)為，番禺如果不計(jì)亞運(yùn)城這一板塊，其市場(chǎng)有很大的提升空間。

　　老城區(qū)一向是慢慢賣(mài)的節(jié)奏

　　越秀區(qū)、海珠區(qū)方面，胡廣東認(rèn)為，這兩區(qū)的貨量少成交也少，價(jià)格也高，向來(lái)都是慢慢賣(mài)的節(jié)奏。而荔灣區(qū)在2015年新增廣鋼新城板塊，先期出現(xiàn)的產(chǎn)品多是面積小總價(jià)低并以此打開(kāi)市場(chǎng)，但在2016年的供應(yīng)會(huì)加大，屆時(shí)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇，去化周期或會(huì)拉長(zhǎng)。