上海深圳出樓市調(diào)控新舉措

　　3月25日，上海市發(fā)布《關(guān)于進一步完善本市住房市場體系和保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。首先是從嚴(yán)執(zhí)行住房限購政策，非上海本市戶籍居民家庭購房繳納個稅或社保年限為滿5年；其次是從緊實行差別化住房信貸政策，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成；最后則是嚴(yán)禁房地產(chǎn)企業(yè)和中介機構(gòu)從事首付貸、過橋貸等場外配資金融業(yè)務(wù)。上述措施可謂嚴(yán)厲。之前多數(shù)地方政府為了去庫存而釋放的政策利好，在上海基本不適用，同時還嚴(yán)格抑制外地人購房、提高二套房首付比例、嚴(yán)禁加杠杠購房。

　　就在上海發(fā)布新政的同一天夜里，深圳市政府也出臺樓市調(diào)控最新政策。相比上海，深圳樓市政策相對溫和。一是非深戶購房社保1年改3年；二是首套房貸款還清，二套房首付最低四成（此前是三成）。此外，二線城市武漢也加入調(diào)控城市行列。

　　滬深限購讓投機者清醒清醒

　　這輪樓市的急就章就是杠桿市，需求的投機討巧性昭然若揭，為剛賣了房準(zhǔn)備換大房子，卻突然發(fā)現(xiàn)自己沒有買房資格者叫屈，基于個體情感值得同情。但這些看上去有些急就章式的樓市政策，沒準(zhǔn)真的對滿腦子購房保值增值者，是一種救贖。現(xiàn)在為限購政策而叫屈者，普遍的認(rèn)知是錯過了這次機會，下次就要支付更多的代價；但這次由杠桿撬動起來的房市，炒作的就是這種心理預(yù)期，一旦這種以做短期、炒預(yù)期的杠桿市，最敏感的預(yù)期和杠桿遭到了破壞，房市不免如去年的股市，出現(xiàn)踩踏事件的發(fā)生可能。真若如此，這次的調(diào)控盡管不優(yōu)雅，但對投機討巧者也就算是一個救贖了。

　　去年深圳房貸高達(dá)2151億元的增量（比2009年高出一倍有余），讓決策層看到杠桿市的粗暴，其中首付貸的出現(xiàn)，大戶在跑，樓市流動性存在不小的漏斗，更是凸顯出杠桿市的脆弱和風(fēng)險的急速聚集。因為越來越多的跡象顯示，基于杠桿炒作起來的樓市，很多大戶在出貨，且獲利的資金實際并沒再次進入樓市，樓市的信用實際已呈邊際遞減態(tài)勢。事實上，樓市流動性的斷裂已注定，只是沒有人能給出準(zhǔn)確的時點，很多被捂熱的中產(chǎn)換房需求，尚不知自己所接的棒可能就是最后一棒。

　　當(dāng)前一線城市的房產(chǎn)新政，盡管有些簡單粗暴，但提前限制了房市杠桿的膨脹，部分地緩解了樓市風(fēng)險。可以預(yù)見，抽調(diào)杠桿后的房市，房價回落也會隨之出現(xiàn)，樓市會逐漸進入痛苦的調(diào)整周期。

　　滬深樓市調(diào)控新舉措既是降溫也是糾偏

　　上海樓市調(diào)控陡然趨嚴(yán)，是有其市場邏輯的。近一段時期的上海樓市呈現(xiàn)出熱得發(fā)燙的態(tài)勢，這既有樓市去庫存利好政策的刺激與傳導(dǎo)，也與上海這個城市一貫的吸引力有關(guān)。但上海樓市的熱——當(dāng)然也包括京、穗、深乃至緊隨其后的杭、寧等準(zhǔn)一線和二線城市——并非中央對樓市去庫存工作的重點。因為這些城市基本不存在庫存積壓的情況，至多是個別商業(yè)樓盤有些過剩。

　　當(dāng)前，全國樓市相當(dāng)分化和紊亂。樓市的庫存主要仍分布在三四線城市。2月份的70個大中城市統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，一線城市樓價漲得最快，二線城市也受到了傳導(dǎo)，但是三、四線城市市場依然萎靡。像上海新建住宅價格比前月上漲2.4%，同比去年上漲20.6%，二手房環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%，同比上漲20.3%。在這樣令人咋舌的漲幅之下，上海調(diào)控樓市是符合市場邏輯的。

　　一線或個別二線樓市的樓價虛熱，也凸顯中國投資者缺乏更有效的創(chuàng)富途徑。紊亂的股市令人心有余悸，買房尤其是在一二線城市購房，才能讓人覺得稍感安慰。

　　但這并非樓市治理的重點，今年樓市工作的重點依然是三四線城市樓市的去庫存，為此一二線樓市的調(diào)控政策也應(yīng)配合有效去庫存這一中心工作來展開，至少是不給整個大局添亂。