一線樓市調控加碼之后，合肥、南京、蘇州、廈門等二線城市接棒一線城市的火爆，量價齊升，存銷比不斷走低。

　　上海易居房地產研究院20日發布的35個城市住宅庫存報告顯示，截至5月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為24879萬平方米，環比減少0.9%，同比減少4.6%。

　　一些重點二線城市，去庫存周期甚至低于6個月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅僅為2個月左右，這些城市近期房價上漲壓力較大。

　　5月庫存繼續減少

　　這35個城市包括北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，長春、沈陽、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長沙、福州、廈 門、貴陽、南寧、西安、蘭州、西寧共20個二線城市;以及淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門、茂名、北海11個三線城市。

　　庫存減少，主要是5月份推盤節奏相比4月份有所放緩。5月份，35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中5月份新增成交量為2531萬平方米，環比減少12.7%，同比增長15.4%)，所以促使5月份的庫存出現了下降。

　　分城市來看，5月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3071萬、17542萬和4266萬平方米，環比增幅分別為-0.8%、-0.8%和-1.3%。

　　其中，一線城市在1-3月份庫存保持環比和同比雙雙下滑的態勢，4月份環比出現了正增長，這和成交萎縮、推盤節奏加快有關系。而到了5月份繼續出現環比和同比的下滑，這說明一線城市在收緊調控的同時，后續增加供應的需求仍十分迫切。

　　二線城市5月份新增供應量為1756萬平方米，低于4月份2213萬平方米的水平。同時由于不少二線城市量價齊升，新增供應量小于新增成交量，導致庫存出現了環比下跌態勢。觀察前5個月的數據，庫存均保持了環比和同比下跌的態勢。

　　三線城市5月份新增供應量為232萬平方米，而新增成交量為288萬平方米，新增供應量小于新增成交量，這使得庫存出現下滑。當然，總體上看，三線城市的去庫存任務依然艱巨。

　　“四小龍”上漲壓力大

　　從反映去庫存壓力的存銷比來看，5月份，35個城市新建商品住宅存銷比即庫存去化周期為10.6，這意味著市場需要用10.6個月的時間才能消化完這些庫存，該數值相比4月份10.9個月收窄了0.6個月的水平。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進對第一財經分析，觀察歷史數據，目前存銷比處于歷史低位，這是近期房價持續上漲的市場邏輯。上半年該指標總體在低位徘徊，意味著后續房價上漲壓力仍很大。

　　分城市類型來看，5月份，一、二、三線35個城市新建商品住宅存銷比分別為8.4、10.2和16.0個月。相比4月份，一線城市基本不變，而二三線城市的去化速度均有加快。

　　其中，一線城市已連續17個月存銷比數值低于12，同時，新房市場的去庫存周期較小，相應房價上漲的壓力可能會轉嫁到二手房市場上。二線城市的邏輯和一線城市類似，目前存銷比處于12個月以下的水平，房價上漲幅度相對也較大。三線城市存銷比數據繼續縮小，但相比一二線城市，其存銷比依然較大。

　　從35個城市的具體數值看，北海的存銷比數值最高，為29個月，相比4月份有所減少。另外，煙臺、淮南的存銷比也比較高。這三個城市均為三線城市，且去庫存周期都超過了兩年的水平。

　　相比之下，一些重點二線城市，去庫存周期甚至低于6個月的水平。尤其是南京、合肥、蘇州等城市的存銷比較小，去庫存周期僅僅為2個月左右。嚴躍進說，此類城市近期房價上漲壓力較大，同時土地交易異常活躍。

　　實際上，這幾個城市房價也面臨著較大的上漲壓力。根據國家統計局18日發布的70個大中城市的住宅銷售價格統計數據，廈門環比上漲5.5%位居第一，合肥環比上漲5.1%位居第二，南京上漲4.1%。從目前市場看，包括國家統計局統計發布的70個城市外的蘇州，這四個城市的房價漲幅從4月開始就已全面取代了一線城市，堪稱房價上漲“四小龍”。

　　以合肥為例，5月合肥下屬長豐、肥東、肥西三縣樓盤備案價均已過萬，且部分熱門樓盤備案價直逼兩萬，肥西信地華地城在不到一個月的時間內，備案價由8311.81元/平方米漲到10200.53元/平方米，漲幅為22.7%。

　　嚴躍進分析，35城去庫存周期繼續下行，處于歷史較低水平，會進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。從市場預期穩定等角度看，抑制房價已變得刻不容緩。對于此類城市來說，近期政策收緊的概率在增加，只有這樣，才能夠抑制過快的房價上漲態勢。當然從長期看，積極供地、增加供應才是穩房價、拉動經濟增長的根本舉措。

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