（一）物業服務市場空間巨大，預計2020年全國市場規模過萬億

　　截止到2016年，全國物業管理面積為185.1億平米，近5年管理面積增速平均6.7%，按此增速預計2020年全國物管面積可達240億平米，增量55億平米。同時，百強物管企業項目分布有向二三線城市下沉的趨勢，2015 年百強物管在管項目中一線城市項目占比同期減少 12%，二線城市項目占比上升一個點，三線城市項目增量最大。2015年全國物管規模總體約為6400億元，計算得物業費平均單價約 3.07元/平米/月。若假設物業管理費年均增長5%，預計2020年全國物管規模超過1萬億。

全國物業管理面積2020年可達240億平米

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全國物業管理規模2020年將過萬億

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　　（二）市場集中度向龍頭提升是必然

　　全國物管公司總共超過 10 萬家，總體呈現地域分散、集中度弱的狀態。百強物管公司管理面積自 2012 年占比 13%提升至 2016 年的 29%，且 2016 年十強物管公司面積市占率 10.18%，比 15 年提升 2.54%。市場向百強企業集中，而百強中又向十強集中，2016 年全國在管面積增速 6%、百強在管面積增速 10%、十強面積增速則為 38%。 龍頭聚集效應顯著，強者恒強將是市場常態。而且，龍頭企業品牌溢價能力及成本控制力強。物管公司整體的服務水平和質量參差不齊，即使同一城市收費跨度也有百倍之廣。根據全國物業管理協會報告，百強物管公司住宅平均物業收費 2.24 元/平米/月，平均毛利率為 20%，而十強企業平均毛利率可達 25%。龍頭物管品牌如萬科、綠城、保利等總體定位于高端物業園區，品牌溢價能力因服務質量而迅速增強，即使在成本加成的基礎物業中也能獲得比中小型物管公司更高的利潤率。

十強企業面積增速超百強，百強超全國

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2016年十強平均在管面積顯著超百強

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　　（三）高端住宅及單一業主成新的需求生力軍

　　對于高端物業管理，其主要需求來自 C端家庭對于“美好生活”的品質升級，消費升級的大背景下，人們對于更優質生活體驗的需求日益增長毋庸置疑。同時，物管的需求也來自于高端樓盤售賣的配售需要。物業管理公司一直以來是房地產開發商的從屬配角，但是優質物業管理的確能夠提升樓盤整體層次及提高售價。此外，商業、辦公樓、體育場館及學校醫院等機構的參與也擴大了物管整體的市場容量。2015 年百強企業辦公類項目占比 9%、商業項目4%、其他機構類項目占比 16%，而全國辦公類僅 3%、商業項目 10%、其他類項目占比僅為 9%。機構的物管單價高，單體管理相對集中容易形成規模化，有利于物管公司提升運營效率。因此，物管公司更傾向于高單價的單一物業主的物業。

百強企業項目向單一業主傾斜

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　　（四）服務多元化挖掘物管深層價值

　　隨著經濟的發展和市場環境的變化，物業管理緊跟市場需求變化，已呈現提檔升級的多元化發展態勢。在百強企業中，基礎物業服務作為物管公司的根本收入來源，占總收入的比例高達 83%，卻僅貢獻了 69%的利潤；但收入占比僅為 17%的配套業務能貢獻 31%的利潤。物管公司不斷挖掘物業服務的附加值和邊際效益，延伸服務領域，開展多種經營業務及資源整合，嫁接移動互聯網、大數據、云計算等新技術，收集、整理和分析業主的衣食住行等生活需求數據，進一步體現出物業管理豐富的商業價值，促進營業收入的增長。

2016年十強中多種經營業務占比大于百強

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2016年百強企業多種經營利潤率高

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