“2020年，集團營收和凈利潤實現了大幅增長，營收同比增長111%，凈利潤同比增長44%……”

3月22日，港龍中國地產(下稱“港龍中國”06968.HK)召開的上市以來首場年度業績會上如此介紹。

2020年是港龍中國登陸資本市場的首年，翻看這首份答卷，我們發現港龍中國不僅在在營收和凈利潤上實現增長，更是順利進軍大灣區等3個新區域，并被納入MSCI明晟中國全股票小型股指數，可謂是在規模、效益、資本端多點開花，穩步走向上升通道。

2020年上半年，在新冠疫情沖擊下，房地產市場亦受波及，下半年隨著疫情得到控制，港龍中國順利在港交所完成上市，為公司發展史上書寫下濃墨重彩的一筆。

港龍中國上市時，國內購房者置業情緒逐漸好轉，前期積壓的購房需求得以釋放，借此機會港龍中國制定的一系列行而有效的銷售政策也得以進一步發揮作用，公司緊抓銷售窗口期，加大推盤力度，創新營銷模式，最終創造了銷售業績新高。

截至2020年12月31日，公司合同銷售金額約313.2億元，較上年同比增長約20%;總銷售面積達到242.7萬平方米，同比增長約13%;合約銷售的平均售價約為1.29萬元/平方米，同比增加約6%。

在外部環境逐步向好，公司內部銷售策略都得到有效執行的情況下，報告期內，港龍中國收入達到41.7億元，同比增加約111%;歸屬股東凈利潤達到9.61億元，同比增長44%;毛利約為15.17億元，同比增加約80%，毛利潤率和凈利潤率分別達到36.4%、15.4%，處于行業較高水平。

對于報告期內公司收入的大幅提高，企業將其歸因于期內公司交付的物業項目增加以及被確認的物業銷售顯著增加。年報顯示，公司確認總建筑面積約43.80萬平方米，較2019年同期增長75%。被確認為物業銷售的物業平均售價約為9524元/平方米，同比增長21%。

分具體區域來看，江浙兩省依然是港龍地產的主力銷售區域，兩省的銷售金額分別占總銷售金額的78%和21%。除了在江浙兩省繼續保持優勢外，2020年港龍中國的銷售開始呈現外延擴張之勢，向著更多區域邁進，截至報告期末，銷售貢獻從2019年的4個省份增至到2020年的6個省份。

強大的去化能力之外，土地儲備作為房企的重要糧倉，也在很大程度上決定著其未來的增長潛力。豐富且優質的土儲，對于企業來說至關重要。

作為一家總部位于上海，活躍在長江三角洲地區的房地產開發商。2020年，港龍中國的發展重心在聚焦于上海、杭州、南京等長三角城市外，還進一步擴展至粵港澳大灣區、安徽省以及成渝雙城經濟圈。

報告期內，公司在江蘇、浙江、安徽等省區域購入21宗土地，共計470萬平方米，其中粵港澳大灣區、西南區域(四川省)的土地儲備總建筑面積分別為158.2萬平方米、14.5萬平方米，占比分別為14.6%、1.3%。

管理層在業績會上表示：在拿地過程中，從宏觀看，在城市選擇上，城市經濟增長率、樓市供需情況、城市人口凈流量是公司衡量是否進駐一個城市重要指標;從微觀看，資金回報率、日后的去化率等因素最終決定我們是否去競拍某塊地。

除了通過多項指標來提高拿地質量外，港龍中國還在拿地的前期與后期注意降低投資風險。拿地前，其秉持多以中型規模體量的項目為主，堅決不拿地王的原則;在拿地后，其堅持“合作為先、互利共贏”的原則，與行業內多家企業建立了良好的合作關系，通過合作實現資源共享、風險共擔。

此外，港龍中國還格外注重土儲能級搭配，2020年其在一、二、三四線城市的新增土儲占比分別為31%、22%、37%和9%。特別是一線城市新增土儲的能級有明顯提升，這些提升將在接下來的項目合作銷售單價當中體現出來。

正是基于在一線城市土儲比例超過30%，土地加權樓面價僅7000元/平方米的底氣，港龍中國管理層表示，有信心在行業毛利率走低的時代，保持公司2021年毛利率仍能處于行業中上水平。截至報告期末，港龍中國(連同其合營企業及聯營公司)共計擁有近90個項目，土地儲備達1080.91萬平方米，其中70多個項目位于長三角地區的24個城市。權益作價人民幣98.3億元，權益平均樓面地價4113元，地貨比約為2.3到2.5倍。

如果說過往皆為序章，在成功進入大灣區和成渝雙城經濟圈基礎上，2021年房企將迎來全新的“集中供地”政策。對此，管理層表示，公司今年及未來三年將繼續推動降杠桿、強運營的發展策略，積極加強盈利和抗風險能力，致力成為運營驅動的企業。在拿地形式上，將以招拍掛、協議轉讓、股權收購、舊城改造以及與第三方合作等多種方式結合。

在土儲收獲不俗的2020年，港龍中國在資產負債端依仍然能夠保持穩健，這與管理層對于公司債務的強力管控分不開。

截至報告期末，港龍中國總資產約為462億元，同比增加102%，總權益是44.87億元，同比去年增加171.4%。金融負債為26.4億元，現金及現金等價物達到68億元。

對于負債的變化，管理層表示去年受疫情影響經濟環境不穩，公司借此時機為增加更多流動性，所以借款有所增加，但公司的現金流也在大幅增長。綜合來看，目前港龍地產的凈負債率為41%，在行業中處于較低水平。

而對于外界關注的“三道紅線”問題，管理層亦表示，“公司目前只有合約負債一條略微踩線，其他兩條沒有問題。從公司管理角度看，我們整體資金安全，整體流動性非常強，由于公司主要銷售住宅，因此其策略是去化，故不用擔心‘三道紅線’問題。”

或許正是基于企業的穩步向上態勢，作為疫情后國內登陸港股市場的首家房企，港龍中國也在資本市場受到了關注和認可。

上市僅僅4個月，公司就被納入MSCI中國全股票小型股指數成份股。MSCI是全球最大的指數公司，能被納入其評選結果中，也側面表明資本市場對于港龍中國經營業績和發展潛力的良好預期。

隨后港龍中國成功完成首筆美元債發行，進一步拓展了境外融資平臺。港龍中國2020年債券平均融資成本由2019年底的8.8%下降至2020年12月的7.7%。

管理層在業績會也表明：“融資渠道的拓寬會幫助港龍中國應對負債，以及平衡政策及市場波動風險。”