中國房地產(chǎn)市場一定程度上已經(jīng)過熱，出現(xiàn)了一系列令人擔憂的趨勢。然而，與很多人認為中國房地產(chǎn)市場將出現(xiàn)日本式泡沫崩潰的論斷不同，我們認為由于強勁的城市化進程、城市家庭多元化和財產(chǎn)保值增值的需要以及中國家庭較低的債務(wù)杠桿率等因素的影響，中國房價仍有上升空間。房市在過去一年中出現(xiàn)了過熱，但不應(yīng)被看作是一個泡沫——其背后仍然有需求支撐。同時，中國政府手中仍有相當多的政策工具，能夠保證房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

　　房地產(chǎn)市場一些令人擔憂的趨勢

　　第一個令人擔憂的趨勢是在過去的5年中，中國的平均房價上漲迅速，達77%。從我們的樣本來看，中國房價增速在整個亞洲都是令人咋舌的。房價的漲速也超過了城市居民人均可支配收入12個百分點，這引發(fā)了住宅市場是否能夠可持續(xù)發(fā)展的擔憂。同時，盡管各項調(diào)控措施魚貫而出，中國70個大中城市平均房價依舊在4月份上漲了12.8%，創(chuàng)下歷史新高——需要指出的是，由于統(tǒng)計方法上的漏洞，官方的房地產(chǎn)價格指數(shù)可能低估了房價的實際走勢。

　　第二個令人擔憂的趨勢是房租收益比相對較低。按照一般的估計，中國城市平均房租收益比約為3.55%，比照很多亞洲國家和地區(qū)的水平，中國的房租收益比顯得較低，僅高于臺灣和香港地區(qū)的水平，甚至低于日本。考慮到中國的按揭貸款利率約為6%左右，這樣的一個房租收益率對于購房者來說，只能意味著長期的負現(xiàn)金流。與此同時，我們也選取了中國主要城市的樣本來進行分析，研究顯示，其房租收益比與中國平均水平接近，同時，我們也發(fā)現(xiàn)，小戶型房屋的房租收益比相對較高。按照這樣的趨勢，中國的房地產(chǎn)投資將顯得更加投機和高風(fēng)險。

　　第三個令人擔憂的趨勢是中國家庭房屋購買力在逐步惡化。我們一般使用房價收入比來衡量購房負擔。我們的研究顯示，在全國范圍內(nèi)，房價收入比仍然較為合理。但一線城市的居民負擔能力也急劇惡化，中國一線城市房價收入比幾乎達到12-15倍，而根據(jù)國際標準，房價收入比在6-8倍的范圍內(nèi)較為健康。

　　中國房地產(chǎn)市場發(fā)展較為健康

　　盡管目前的房價已經(jīng)偏高，但從總體上看，中國房地產(chǎn)市場發(fā)展仍較為健康。主要衡量因素如下：

　　中國房地產(chǎn)市場仍然是一個新興投資市場。1998年，中國正式取消福利分房制度，掐指算來，中國房地產(chǎn)市場的真正發(fā)展也不過12年，而卻在這12年中走過了很多國家花費50年甚至上百年才走完的房地產(chǎn)發(fā)展之路。同時，也因為中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展時間很短，在其發(fā)展過程也體現(xiàn)了很多“不成熟”：投資和購買行為不夠理性，政府也仍然在適應(yīng)和調(diào)整自身角色的過程中。

　　房地產(chǎn)投資回報可觀且穩(wěn)定。在過去的10年中，在各種投資標的中，地產(chǎn)投資表現(xiàn)突出。年平均復(fù)合回報率也超過10%，大大超過銀行存款利率。更重要的是，地產(chǎn)投資非常穩(wěn)定——其年年化投資波動率僅為股市投資的20%左右。

　　中國房地產(chǎn)市場的周期與宏觀經(jīng)濟周期相符。與很多發(fā)達國家相似，中國的房地產(chǎn)周期與宏觀經(jīng)濟周期有著緊密的關(guān)系，這不僅表明中國房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展有著強勁的基本面支撐，也意味著在中國經(jīng)濟長期走勢仍然看好的情況下，中國的房地產(chǎn)市場仍然有著相當?shù)臐摿Α?/p>

　　供求基本平衡。從中國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系來看，在過去的10年中，房地產(chǎn)銷售和投資同步上升。因此，目前的房價上升并非因為供應(yīng)或者需求缺口造成。由于全球性金融危機，在2007年2008年，中國房地產(chǎn)市場累積了相當數(shù)量的存量房，但由于2009年市場將庫存基本消化完畢，目前的市場供求關(guān)系相對平衡。從市場表現(xiàn)看，中國的房地產(chǎn)開發(fā)商也已經(jīng)在把握市場供給和需求關(guān)系上顯得較為成熟。

　　平均房價仍然較低。盡管中國一線城市的房價在過去數(shù)年上漲迅速，但中國的整體房價并不顯得“過高”，中國的平均房價僅為泰國的70%和印度的25% 。這也表明，如果中國的人均收入能夠保持增長，中國的房價仍有上升的空間。

　　上海的案例研究表明，上海豪宅價格與香港和新加坡相比，仍有上升空間。目前，上海的豪宅價格約為香港和新加坡豪宅價格的30-40%。在未來的10年內(nèi)，上海將成為中國的國際金融中心，更多的高端人才和公司也將逐步移居上海。因此，我們相信未來10年，上海和香港、新加坡的豪宅價格也將逐步接近。同時，隨著上海的城市建設(shè)水平和收入水平逐步提高，上海的住宅價格也將向發(fā)達地區(qū)靠攏。