2015年房地產(chǎn)市場會整體向好。由于房地產(chǎn)行業(yè)對于宏觀經(jīng)濟(jì)的支柱作用，未來我們認(rèn)為至少存在一次降息或降準(zhǔn)的政策，信貸寬松對于地產(chǎn)行業(yè)供需兩端的將會產(chǎn)生極大的刺激作用。同時，在需求端行業(yè)的合理需求仍然存在，開發(fā)商推盤動力仍然充足，我們認(rèn)為2015年商品房完成13億平米的成交量將是大概率事件。

　　一、政策持續(xù)加碼，投資、成交回暖在即

　　2014年度，宏觀政策以及產(chǎn)業(yè)政策呈現(xiàn)寬松的態(tài)勢，尤其是對于房地產(chǎn)行業(yè)的政策而言，幾乎已經(jīng)采取了一切可以使用的手段，從第二季度開始的限購取消以及各地方政府的救市政策；到930限貸政策松動以及1121全面降息，行業(yè)宏觀環(huán)境寬松度已經(jīng)回到了2009年的水平。但是我們發(fā)現(xiàn)，政策刺激僅有短期效應(yīng)，可持續(xù)性存疑，另一方面從宏觀經(jīng)濟(jì)來看并不理想，因此預(yù)期2015年市場環(huán)境將會繼續(xù)保持寬松狀態(tài)。

　　而本輪通貨緊縮是否也會導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下滑呢？從近年來兩次通縮周期來看，在通縮期內(nèi)，新開工面積，投資金額以及銷售面積（金額）等重要指標(biāo)均呈現(xiàn)出了下滑趨勢，尤其是新開工等投資數(shù)據(jù)，影響最大。而銷售情況的在周期內(nèi)一度出現(xiàn)了大幅度上升的趨勢，因此，我們認(rèn)為通縮對于供應(yīng)端的影響大于需求端的影響。供應(yīng)端對于財政政策刺激的敏感度較高，同時降息降準(zhǔn)等貨幣政策對成交的影響較大。而且兩輪通縮最后都引起了央行的多輪降息、降準(zhǔn)措施的實施，通過對比前兩輪通縮周期行業(yè)以及宏觀政策，可以發(fā)現(xiàn)本輪周期與前兩次降息都有一定的相似。

表：三輪通縮周期對比

　　通過三輪周期的比較，我們認(rèn)為：

　　從成交量上來看，十大城市商品住宅成交面積來看，12月份成交出現(xiàn)井噴，甚至與2013年的高位相比仍然出現(xiàn)了同比增長，刺激效果已經(jīng)非常明顯，2015年第一季度將會延續(xù)年末慣性以及政策預(yù)期繼續(xù)維持較高位。

　　從價格上來看，目前仍處于低位，而根據(jù)歷史經(jīng)驗來看，預(yù)計將于2015年上半年出現(xiàn)上行趨勢，而且將會呈現(xiàn)出分化各局，即一線以及重點二線城市增幅明顯大于其他二線城市以及三四線城市。

　　從新開工等投資方面來看，由于2014年度基礎(chǔ)值很低以及央行變相降準(zhǔn)以及正式降準(zhǔn)預(yù)期，預(yù)計2015年第一季度新開工和投資將會觸底反彈，但是由于降準(zhǔn)等大規(guī)模釋放流動性政策尚未推出，預(yù)計從全年來看將會出現(xiàn)逐步升高的趨勢。

　　二、土地價格仍是行業(yè)的關(guān)鍵問題

　　土地價格是決定整個市場的關(guān)鍵要素，體現(xiàn)在多方面：

　　一是地價的高低直接決定了房價的高低，進(jìn)而影響成交市場；

　　二是土地價格決定了房企利潤的天花板，影響企業(yè)ROE等關(guān)鍵要素以及資本市場表現(xiàn)；

　　三是土地價格與政府的收支、調(diào)控具有重要影響。

　　從各能級城市的土地成交情況來看，住宅用地今年成交面積普遍下降，溢價率也出現(xiàn)了較大幅度的下降，但是從平均成交樓面價上來看，則呈現(xiàn)出了上升趨勢，尤其是一線城市，同比漲幅高達(dá)55.48%。

圖：不同城市能級土地單價同比

圖：不同城市能級土地溢價率同比

　　由于地方財政收入來源繼續(xù)收緊，土地財政依賴仍會繼續(xù)。本輪中央啟動的稅制改革中最為重要的就是營業(yè)稅改增值稅（主要針對服務(wù)業(yè)），并已開始全面鋪開，營業(yè)稅作為地方政府稅收主要來源，占比約為35%，而如果該部分改為增值稅，意味著其中75%部分將上繳中央財政。但同時，中央對地方的稅收返還卻出現(xiàn)了下降趨勢，在沒有新稅源的情況下，地方稅收收入將出現(xiàn)減少。

表：部分城市土地依賴度

　　2014年第4季度，中央政府救市政策頻出，行業(yè)內(nèi)對明年的市場預(yù)期明顯好于前三季度，雖然企業(yè)業(yè)績完成情況一般，但對市場預(yù)期的提升降低年底降價可能性。與銷售情況相比，2014年，企業(yè)土地投資明顯不足，在市場預(yù)期提升的情況下，為保證2015年供應(yīng)貨量，2014年底到2015第一季度或?qū)⒂瓉硗恋赝顿Y窗口期。