5月28日，由中國房地產業協會、中國房地產研究會、中國房地產測評中心聯合推出的《2015中國房地產上市公司測評研究報告》及“2015中國房地產上市公司100強排行榜”在香港發布，萬科、保利、萬達位居上市房企百強榜前三甲。以下為測評報告解讀：

　　榜單：行業洗牌進程加速

　　《2015中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，2012年后，房地產市場分化程度不斷上升，行業內洗牌加速，2014年，滬深涉及房地產業務的上市公司不足200家，5年間超過100家A股涉房企業退出房地產業務。同時，地產藍籌在這一輪競爭中持續領先，行業分化洗牌進程加速。

　　股市：滬深估值領先港股

　　2014年總體而言，地產板塊表現略強于大盤。在每股收益水平方面，滬深上市房企及在港上市房企每股收益均值均為近五年來的最低水平。盡管盈利能力普遍有所下降，但滬深兩市的房企隨大市走勢迎來了板塊估值的向好回調，市盈率均值和市凈率均值分別為28.64倍和3.37倍，兩項指標均登上了近三年的最高位。在港上市房企市盈率均值為7.48倍，市凈率均值已處于破凈狀態，僅為0.65倍，二者都創下了近三年的新低。滬深上市房企和在港上市房企走出了兩條迥異的估值水平線。

　　規模：房產收入增速放緩

　　2014年，上市房企資產總額均值為447.88億元，同比上升23.42%；凈資產均值為127.76億元，同比上升24.45%；房地產業務收入均值為95.75億元，同比上升3.98%；營業利潤均值19.85億元，同比上升9.77%。相較于2013年增速的大幅回升，2014年，各項規模指標中，除了凈資產均值以外，其余三項指標增速均有不同程度的下滑。其中，總資產均值、房地產業務收入均值和營業利潤均值同比增速分別下滑0.91、42.64和2.76個百分點。總體來看，房地產上市公司規模仍處于穩步積累過程中，但增速已經進入下降通道。

　　風險：凈負債率再攀新高

　　2014年，房地產行業負債水平仍處高位。高企的負債水平反映出在市場低迷、銷售下滑的情況下，企業擴張更加依賴借貸，普遍采用的高桿杠和高資金成本驅動的以債養債模式導致了償債風險再攀新高。從長期負債比率來看，2014年房地產上市公司資產負債率均值為65.75%，較2013年微降0.06個百分點；而凈負債率均值為88.86%，較2013年上升9.18個百分點，處于近五年來的最高點。從短期負債比率來看，房地產上市公司流動比率均值為193.00%，較2013年回升2.85個百分點；經營活動現金流持續為負且普遍惡化，現金流動負債比率均值再下降3.50個百分點至-11.24%。

　　盈利：利潤空間受壓明顯

　　由于成本費用上升和房價下行對行業盈利空間造成了雙重擠壓，上市企業在2014年盈利能力絕對值指標仍延續了上年的上升勢頭但增速放緩，效率指標依然未能止住慣性下滑的態勢。具體來看，絕對量方面，上市房企凈利潤均值為15.11億元，同比增長9.76%，增幅較上年下降6.68個百分點；現金及現金等價物余額均值為53.63億元，同比增長21.90%。比率指標方面，凈資產收益率和總資產利潤率均值兩項指標繼續下滑，處于自2009年以來的最低點，分別由上年的11.09%和5.15%下降至8.50%和4.00%，二者都不及2009年的一半。

　　潛力：審慎補充土地資源

　　2014年在去庫存的壓力下，多數上市房企拿地速度有明顯放緩趨勢，龍頭房企土地策略調整也出現分化。萬科2014年土地儲備明顯下降，轉型輕資產的城市配套服務商，而華潤和保利則選擇逆勢拿地，積極補充土地儲備。從拿地與銷售的比率來看，2014年上市房企的拿地銷售比率顯著低于2013年，標桿房企的拿地銷售比平均在20%左右。其中，恒大在2014年實現1315億元的銷售額，用于新增土地儲備的拿地銷售比為17%。

　　效率：加強去化穩健運營

　　2014年，房地產上市公司存貨均值在230億元左右，同比增加約15%。年內，上市房企存貨周轉率、流動資產周轉率以及總資產周轉率均較去年有所下降，其中，存貨周轉率由2013年的0.47下降至0.36。值得注意的是，對于以往通過高周轉、高杠桿模式實現總資產快速增長的上市房企而言，2014年房地產市場銷售受阻，調整庫存結構、回歸利潤導向成為當前形勢下房企的有效選擇。數據顯示，龍頭房企萬科、保利、龍湖、華潤、恒大等均實現了盈利與周轉的雙平衡，平均盈利和周轉水平均遠領先于行業平均水平。

　　創新：互聯網化漸趨深入

　　2014年是中國經濟步入新常態的一年，也是房地產市場加快轉型，不斷創新的一年，“地產+金融+互聯網”逐漸成為新形勢下上市房企的戰略要點，在運營模式、產品創新、營銷策略、融資以及制度管理上，越來越多企業提出了新的嘗試。輕資產轉型、“房地產+X”跨界產品、“事業合伙人和項目跟投”、微信營銷等均成為上市房企的創新嘗試關鍵詞。

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