前言

　　房地產融資作為房地產企業及房地產項目直接融資與間接融資的集合體,在融資過程中仍然存在渠道單一、組合簡單等問題。由此,為減少房地產業投資的風險,保證其強大的競爭力,則迫切需要在基于“優化融資渠道”的先決條件出發,制定出可行有效的策略。

　　一、房地產企業融資中常見問題

　　其一,融資渠道單一化。據實際數據而論,每當政府出臺相應政策都將對房地產企業融資造成一定程度的影響。比如,政府展開對銀行貸款利率的調控,便將波及到房地產企業的融資成本,使之受調控影響而產生波動。從這一點來看,說明了房地產企業的融資渠道首選方案即是與銀行合作,借助銀行信貸資金來發展房產項目,是首選方案,然而也是當前大部分房地產企業唯一可以選擇的融資方法。之所以如此,一方面受到盈利能力和相關資質等綜合實力的限制,大多數普通房地產企業,如選用采取上市直接融資形式則門檻太高,難度巨大。另一方面,法律禁止性的規定使得房地產企業無法采取預售形式融資,雖然有效遏制了部分不法房地產企業利用“融資”來套取消費者購房款項,但也使得合法房地產企業少了一條可選融資渠道。

　　其二,融資組合簡單。如前文所述,我國房地產融資不僅渠道單一,融資工具組合也很簡單。過度依賴銀行的貸款,使得房企在融資創新方面至今難有明顯提升,不僅在一定程度上限制了組合工具的選擇,也致使大多數的房地產企業只能被動接受并應用指定融資工具。即使部分房地產企業在實際中能夠采用多種融資工具,但由于缺乏整體的思考與足夠的籌劃,難以獲取合適的組合,導致無法實現預設的效用。與此同時,部分房企還只是憑借與發展周期的結合就確定相應的融資策略,不僅無法得到科學的理論支持,而且也缺乏策略上的靈活性與前瞻性,致使融資結果無法達到預期。

　　二、房地產企業融資過程中的風險因素

　　其一,是來自外圍的影響因素--金融市場體系欠完善。目前,我國融資市場之中大多還是倚重于債券類的融資手段,針對專門的股權類融資則關注度不高,整體占比較低。此外,房地產尚未構建一套富有層次化的房地產金融體系,格局過于片面,缺乏多元化、規模化的“成熟”金融體系。然而國外房地產金融體系不僅具備債券類、股權類兩大融資形式,同時亦配置了完備的證券化二級市場。

　　其二,是來自內部的影響因素--自身抗風險能力不足。據數據顯示,當前我國房地產企業生力軍仍是以中小型規模企業為主要組成,自身即擁有雄厚綜合實力與規模的集團型房地產企業數量仍舊相對較少,大多房企都在中小型規模的邊界處徘徊,整體競爭能力尚有很大的進步空間。也正是在這樣的潛在風險環繞的環境下,市面上大多房企自身抗風險能力較弱,極易受到經營、融資等不同環節中的風險波及。與此同時,在中小型房企之外的那一部分大型集團式房企的吞并風險也是不容忽視的。現實中,這類房地產集團企業基本上瓜分了銀行貸款資源的絕大部分,中小型房企要想在這其中分得一杯羹,更是困難重重,致使時常因資金鏈斷裂而陷入倒閉的危機之中。