供需皆弱致規(guī)模減半，地量與分化將成常態(tài)

　　縱觀2015年上半年，供需兩方的疲弱導(dǎo)致土地市場稍顯冷清，但在銷售回升帶動下，5月份以來土地成交有了企穩(wěn)回升的勢頭。目前，部分企業(yè)在銷售回款上升時，拿地態(tài)度積極，但主要依然集中在一線城市和部分二線城市，大部分房企青睞性價比高的地塊，拿地態(tài)度比較理性。而從土地供應(yīng)端來看，各地都根據(jù)實際情況調(diào)整了供地計劃，基本都縮減了今年的土地出讓規(guī)模。預(yù)計年內(nèi)土地成交或?qū)⒊掷m(xù)低位，整體成交規(guī)模不會突破去年水平。

　　總結(jié)

　　一、政策：總量”有供有限”,調(diào)整供地結(jié)構(gòu)，推進(jìn)農(nóng)村土地改革

　　2015年上半年在解決房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性過剩的問題上，土地政策多點開花，影響最大的依然是“3.27”新政以及2015年土地供地計劃的出爐。其中3月27日，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，要求2015年各地有供、有限，合理安排住房和其用地供應(yīng)規(guī)模要求，地方政府因地制宜、對土地供應(yīng)要做到有保有壓，對供不應(yīng)求的市縣要加大土地供應(yīng)，對供過于求的區(qū)域要減少甚至停止土地供應(yīng)。本次兩部委正視供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的市場困境，在通知中提出了多項立場鮮明的提法和要求，從多方面提出了調(diào)節(jié)供需矛盾的辦法和執(zhí)政方向，可謂是千方百計去庫存。其本質(zhì)還是希望遵循市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，從行業(yè)鏈條的源頭出發(fā)，在供應(yīng)層面打下基礎(chǔ)，以期樓市走出供應(yīng)結(jié)構(gòu)性過剩的困境。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來說，“有供有限“的出臺將直接導(dǎo)致那些已經(jīng)供應(yīng)過剩的三四線城市的土地市場無人問津，特別是那些前幾年瘋狂賣地的城市，將迎來土地成交的冷凍期。而從5月公布的2015年全國土地供應(yīng)計劃來看，國下達(dá)各地新增建設(shè)用地計劃安排量與去年大致持平，且需嚴(yán)格控制特大城市用地，在市場深度調(diào)整下，今年的土地成交規(guī)模將不會超過去年水平。

　　長期來看，推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革任重道遠(yuǎn)，對房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展起到?jīng)Q定性作用。上半年，無論是土地流轉(zhuǎn)文件出臺或者是中央1號文件，都將在確保土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，按照中央統(tǒng)一部署，謹(jǐn)慎穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村土地制度改革。目前，有效需求不足仍是房地產(chǎn)行業(yè)的瓶頸，所以如果尋找和發(fā)掘潛在需求是當(dāng)下重中之重。農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)為農(nóng)民工未來真正落腳城鎮(zhèn)提供了財產(chǎn)保障，也成為了當(dāng)下樓市需求的核心動力。

　　二、成交：成交總量同比減半，一線城市占比上升

　　2015年上半年[1]土地市場持續(xù)低迷，成交量逐月走低。CRIC監(jiān)測的300城經(jīng)營性用地成交建筑面積18195萬平方米，同比“腰斬”。

　　1、成交規(guī)模逐月遞減，二季度同比大跌六成

　　從市場的月度變化來看，年初土地市場疲態(tài)已現(xiàn)，1月成交量同環(huán)比跌幅50%上下，2月受春節(jié)假期影響，成交量繼續(xù)大幅縮減。整個一季度300城經(jīng)營性用地成交建筑面積11817萬平方米，同比減少48%。時至二季度，土地市場表現(xiàn)愈發(fā)萎靡，政府推地雖也適當(dāng)加速，但土地成交提振無力。4月經(jīng)營性用地成交建筑面積1818萬平方米，達(dá)到去年以來月度最低值。5月倒是得益于樓市”紅五月“的火熱，土地成交量有所回升，環(huán)比上漲43%。但從目前截止6月23日的300城土地成交建筑面積1954萬平方米來看，6月土地成交量同環(huán)比雙雙下跌已成定局。二季度300城經(jīng)營性用地成交建筑面積6378萬平方米，僅與去年月度平均水平相當(dāng)，同比大跌6成，較一季度跌幅進(jìn)一步拉大。

　　注：[1]上半年土地數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間范圍為1月1日到6月23日

　　2、住宅占比維持六成以上，綜合性地塊比例上升

　　2015年上半年，全國300城市成交的經(jīng)營性土地用地屬性占比變化不大，以住宅為主的土地結(jié)構(gòu)進(jìn)入到固定階段。住宅用地依舊保持絕對主導(dǎo)地位，占比相較去年平均水平微跌1.5個至62.8%，辦公類用地占比亦減少1.1個百分點，商業(yè)類用地占比則基本無變化，相反的，多屬性用地受關(guān)注度提高，成交占比提升2.2個百分點。

　　3、一線成交面積比重上升，三四線成交面積同比降幅最大

　　各能級城市成交規(guī)模均在大幅萎縮，且成交占比向一線城市小幅傾斜。房企轉(zhuǎn)戰(zhàn)一、二線以及優(yōu)質(zhì)地塊匱乏成為三四線土地市場目前的兩大難題，同時三四線城市都面臨較大的庫存壓力，土地供應(yīng)受到限制，三四線城市土地市場冷淡氣氛漸濃，今年上半年經(jīng)營性用地成交建筑面積5957萬平方米，同比大幅下降52%。二線城市面臨的問題在于城市分化加劇，諸如南京、廈門、武漢等地樓市表現(xiàn)較好，土地市場也較為火熱，部分偏僻的二線城市，如蘭州、西寧則不溫不火，土地市場供需兩不旺，底價成交普遍，二線城市上半年整體成交規(guī)模同比下降50%。一線城市作為房企必爭之地，雖同樣受市場冷風(fēng)侵襲，但相對最為抗跌。上半年一線城市成交建筑面積同比下降44%，領(lǐng)跑其他各線城市。