2015年第一季度，全球經(jīng)濟增長疲軟，下行壓力大增，國家和地區(qū)增長呈分化態(tài)勢。美國經(jīng)濟增長低于預期，表現(xiàn)疲軟；歐盟經(jīng)濟整體向好，但國家間表現(xiàn)參差不齊；日本經(jīng)濟呈復蘇態(tài)勢；印度、俄羅斯、巴西等新興國家經(jīng)濟表現(xiàn)非常不均衡。那么，在經(jīng)濟增長乏力、分化明顯的背景下，世界房地產(chǎn)市場形勢如何，未來發(fā)展趨勢怎樣？

　　本專題選取美國、歐盟（主要是英國）、日韓、澳大利亞、香港等國家和地區(qū)作為樣本，側重分析這些國家和地區(qū)的房價指數(shù)，以房價指數(shù)變化窺視未來幾個季度全球房地產(chǎn)市場的走勢。

　　一、美國房價指數(shù)與地產(chǎn)市場

　　（一）全美房價指數(shù)

　　統(tǒng)計顯示，2015年第一季度，全美房價指數(shù)為167.1，同比上漲4.2%，連續(xù)12個季度實現(xiàn)正增長；環(huán)比上漲0.4%，扭轉了2014年第四季度微幅下跌的趨勢。因此，近期來看，全美房價指數(shù)處于平穩(wěn)上升階段。

　　歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全美房價指數(shù)最新的一個漲跌周期始于2006年，當年第三季度，全美房價指數(shù)攀升至近十年的峰值后開始下行，到2012年第一季度，跌至近十年的最低點134.7，隨后反彈，目前仍處于上行通道中。究其原因，之前由于美聯(lián)儲采取寬松貨幣政策，連續(xù)降息，加上市場需求強勁，全美房價指數(shù)不斷上揚，之后美國次貸危機和金融危機爆發(fā)，全美房價指數(shù)一路下跌，在美聯(lián)儲零利率貨幣政策和一系列量化寬松政策的刺激下，全美房價指數(shù)觸底反彈，穩(wěn)步回升。

　　圖12004Q1-2015Q1全美房價指數(shù)季度變化（2000Q1=100）

　　（二）美國大城市房價指數(shù)

　　在大城市層面，2015年第一季度，紐約、洛杉磯、舊金山三大城市房價指數(shù)分別為175.2、227.9、200.5，同比分別上漲2.3％、5.4％、9.3％，環(huán)比分別上漲-0.2％、0.9％、1.9％，表明近期舊金山房價上漲最快、市場最熱，紐約房地產(chǎn)市場最平穩(wěn)。

　　歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，紐約、洛杉磯、舊金山三大城市房價指數(shù)，除舊金山在2008第三季度至2012年第三季度曾低于全美房價指數(shù)外，均高于全美房價指數(shù)。就三者比較而言，洛杉磯房價指數(shù)最高（2008年第三季度至2009年第四季度曾短暫低于紐約），紐約次之，舊金山最低（從2013年第二季度開始已超過紐約）。

　　在房價指數(shù)漲跌幅度方面，紐約波動幅度最小，僅為56（最高點與最低點的差值），舊金山次之，為97.2，洛杉磯波動幅度最大，為114.1，表明從長期來看，紐約房地產(chǎn)市場最穩(wěn)健，洛杉磯房地產(chǎn)市場則大起大落。

　　圖22004Q1-2015Q1紐約、洛杉磯、舊金山與全美房價指數(shù)對比（2000Q1=100）

　　整體上看，美國房價指數(shù)處于上行通道中，無論是全國還是舊金山、洛杉磯、紐約等大城市房地產(chǎn)市場趨于活躍，房價普遍上漲。預計未來幾個季度，隨著美國宏觀經(jīng)濟形勢的好轉及一系列利好政策的刺激，美國房地產(chǎn)市場將保持升溫態(tài)勢，房價也將持續(xù)上揚。在大城市層面，舊金山、洛杉磯房地產(chǎn)市場將延續(xù)火熱狀態(tài)，而紐約房地產(chǎn)市場則仍維持平穩(wěn)發(fā)展。

　　二、歐盟和英國房價指數(shù)與地產(chǎn)市場

　　（一）歐盟房價指數(shù)

　　2015年第一季度房價指數(shù)，歐盟官方還未公布，從歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)看，2014年第四季度歐盟房價指數(shù)為100.3，同比上漲2.6％，連續(xù)4個季度實現(xiàn)正增長；環(huán)比下跌0.05％，是連續(xù)3個季度正增長后的首次下跌。從近十年房價指數(shù)變動趨勢看，自2005年開始，歐盟房價指數(shù)持續(xù)上揚，2008年第二季度達到104.3的最高點后開始平緩下行，經(jīng)過2010、2011兩年的微幅回升后，再次下滑，直至2014年才重新轉跌回升，但仍不穩(wěn)定。從整體上看，歐盟房價指數(shù)波動幅度不大，房地產(chǎn)市場比較平穩(wěn)。因此，可以判斷，2015年第一季度，歐盟房地產(chǎn)市場將延續(xù)2014年的態(tài)勢。

　　分國家來看，2013-2014年，英法德三國房價指數(shù)均高于歐盟平均水平，其中德國房價指數(shù)最高，英國次之，法國最低，但從同比和環(huán)比漲幅看，英國表現(xiàn)最強勁，德國居中，法國最低迷。表明近期英德房地產(chǎn)市場成交和活躍度強于法國。

　　圖32005Q1-2014Q4歐盟房價指數(shù)季度變化（2010=100）

　　（二）英國房價指數(shù)

　　1、全英房價指數(shù)

　　統(tǒng)計顯示，2015年第一季度，英國（UK）房價指數(shù)為207.8，同比上漲8.5％，連續(xù)13個季度實現(xiàn)正增長；環(huán)比上漲0.8％，扭轉了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趨勢。

　　從房價指數(shù)長期變化趨勢看，英國最近的一個漲跌周期始于2007年，當年第三季度房價指數(shù)達到183.6的高點后一路下跌，到2009年第二季度，降至近八年的低點159.4，之后開始震蕩回升，從2014年開始，房價指數(shù)上漲速度加快，目前仍在延續(xù)快速上揚的態(tài)勢。

　　圖42004Q1-2015Q1英國房價指數(shù)季度變化（2002Q1=100）

　　2、倫敦房價指數(shù)

　　在大城市層面，統(tǒng)計顯示，2015年第一季度倫敦房價指數(shù)為240.2，同比上漲8.5％，連續(xù)13個季度實現(xiàn)正增長；環(huán)比上漲0.8％，環(huán)比扭轉了2014年第四季度微幅下跌0.5％的趨勢。表明倫敦在房價指數(shù)漲跌方面，與全英保持一致。

　　歷史統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2004年至2011年第一季度，倫敦房價指數(shù)一直低于全國水平，從2011年第二季度開始超過全國房價指數(shù)，之后兩者差距不斷拉大，表明倫敦從2011年開始，房地產(chǎn)市場快速升溫，市場活躍度明顯強于其他地區(qū)。究其原因，近幾年倫敦人口、收入水平增長較快，包括中國在內的大量外資涌入倫敦購房，拉升了倫敦的房地產(chǎn)市場需求。

　　圖52004Q1-2015Q1倫敦與全英房價指數(shù)變化對比（2002Q1=100）

　　從房價指數(shù)上看，歐盟房地產(chǎn)市場整體比較平穩(wěn)，波動幅度小，未來隨著歐盟經(jīng)濟環(huán)境的進一步改善和新一輪寬松貨幣政策的實施，歐盟房地產(chǎn)市場將繼續(xù)向好，穩(wěn)中有升。

　　就英國情況而言，目前房地產(chǎn)市場快速升溫，房價上漲較快。未來在一系列經(jīng)濟政策刺激和私人消費的帶動下，英國（尤其倫敦）房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持快速上升的態(tài)勢，房價也將進一步上漲。