一、庫存繼續下降

　　（一）35個城市分析

　　1、8月庫存微降

　　截至2015年8月底，易居研究院監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米，環比減少0.8%，同比減少1.4%。庫存規模已連續6個月出現環比下跌。8月份環比下跌，雖然有季節性的推盤放緩習慣、房企看漲房價而刻意捂盤等因素，但本質原因是，部分大城市此前投資節奏放緩，導致可售房源開始變得不足。

　　在庫存同比增幅保持連續53個月正增長態勢的情況下，8月份首次出現負增長。由于房地產開發從拿地到新開工再到預售是需要一定時間的，所以目前庫存不足的風險已經發出了警示。對于部分大城市來說，過去一年堅持的“去庫存”戰略應該有所調整，即轉向“補庫存”的戰略上來，否則庫存不足的風險會繼續加大。

　　圖1  35個城市新建商品住宅庫存量

　　數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

　　2、18個城市庫存出現同比增長

　　35個城市中，有18個城市庫存出現了同比增長現象。其中西寧、濟寧和荊門3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到21.6%、18.1%和17.7%。同時，35個城市中，有17個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中南通同比跌幅最大，為22.7%。

　　圖2  35個城市新建商品住宅庫存量同比增幅排序

　　數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院

　　3、新增成交略大于新增供應

　　8月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為1840萬平方米，環比減少9.9%，同比減少7.7%。8月份相對7月份推盤節奏放緩，這和季節因素有一定關系。而到了9月份，預計房企推盤節奏會繼續加快。

　　8月份，35個城市月度新增成交量大于新增供應量（其中8月份新增成交量為2047萬平方米，環比減少6.8%，同比增加25.8%）。新增成交大于新增供應，所以促使8月份的庫存出現了下滑。

　　圖3  35個城市新建商品住宅月度供求關系

　　數據來源：CRIC、易居研究院

　　（二）一二三線城市分析

　　1、一二線城市庫存環比下跌

　　截至2015年8月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3460、18051和4217萬平方米，環比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%，同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市在1-3月份庫存均出現下行態勢，4月份微幅上升，5-8月份庫存重現環比下跌態勢，這和一線城市市場成交較活躍的態勢有關。同時，8月份一線城市庫存同比增幅為近19個以來的首次負增長。對于一線城市來說，后續積極補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。

　　二線城市8月份新增供應量為1328萬平方米，遠低于7月份1483萬平方米的水平。同時新增成交量大于新增供應量，導致庫存出現環比下跌態勢。在7月份，二線城市庫存規模同比增幅為近52個月的首次負增長。而到了8月份同比跌幅繼續擴大。

　　三線城市8月份新增供應量為236萬平方米，而新增成交量為197萬平方米，新增成交量略小于新增供應量，這導致庫存出現小幅上升。從趨勢看，三線城市庫存的同比增幅也有不斷收窄態勢。

　　圖4  一二三線35個城市新建商品住宅庫存量

　　數據來源：各地官方房地產信息網、易居研究院