-
規(guī)模房企投資產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的七種盈利模式分析
2015/9/24 8:35:50 來源:中國產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究網(wǎng) 【字體:大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關(guān)閉】
核心提示: 近日,陽光城收購天安中國房地產(chǎn)50%股權(quán),正式介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這是繼綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧、復(fù)星、星河等房企之后,進(jìn)軍近日,陽光城收購天安中國房地產(chǎn)50%股權(quán),正式介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。這是繼綠地、萬科、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、中糧、復(fù)星、星河等房企之后,進(jìn)軍產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的又一房企新成員。但同時(shí),2015上半年內(nèi)地13家園區(qū)類上市公司中9家營業(yè)收入出現(xiàn)下降,最高降幅度達(dá)85%。
一邊是房企轉(zhuǎn)型不斷新增產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新兵,一邊是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的中堅(jiān)公司業(yè)績下滑,房地產(chǎn)企業(yè)此刻介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域真是最好時(shí)機(jī)嗎?難道是因?yàn)檎业搅税l(fā)展產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的通關(guān)密碼?
房企跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)尋找新的利潤增長點(diǎn)
高庫存率、低利潤率似乎已成為房地產(chǎn)住宅領(lǐng)域的新常態(tài),房企跨界轉(zhuǎn)型愈演愈烈,據(jù)統(tǒng)計(jì),國內(nèi)排名前20的房企,目前一半以上涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),包括萬科、綠地、富力、碧桂園、世茂、招商、綠城等,成立了專職部門,打造新利潤增長板塊。
實(shí)際上,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)由于客戶是企業(yè)和政府,投資決策更為理性,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)更高,開發(fā)難度更大,且涉及融資、開發(fā)、服務(wù)、招商、產(chǎn)業(yè)培育、稅收、GDP等因素,進(jìn)入門檻并不低。那房企為什么要進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)?
一是低成本乃至免費(fèi)土地的誘惑。由于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)能給地方經(jīng)濟(jì)做貢獻(xiàn),自然受地方政府歡迎,低價(jià)或免費(fèi)土地出讓自然不在話下,而且有一點(diǎn)非常重要,那就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以作為工業(yè)用地出讓,也能作為綜合類商業(yè)用地出讓,靈活度非常高。
二是低成本融資的誘惑。去年以來,國家限貸政策下開發(fā)貸大幅收緊,融資難成本高,而園區(qū)類開發(fā)商融資渠道更豐富,成本明顯低于房地產(chǎn)行業(yè)整體融資成本。
三是可能的利潤誘惑。君不見,專注于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商華夏幸福基業(yè)2015年上半年?duì)I業(yè)收入168.72億元,同比增長48.23%,凈利潤30.31億元,同比增長31.71%,而在同一時(shí)期的市場上,房企利潤平均每年下滑1%,2015年上半年4成左右房企凈利潤下降。華夏幸福可謂一騎絕塵。
規(guī)模型房企從產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)賺錢的7種姿勢
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)以地產(chǎn)為平臺、產(chǎn)業(yè)為主體、金融為支撐,區(qū)別于傳統(tǒng)房地產(chǎn),需要進(jìn)行地產(chǎn)資源、產(chǎn)業(yè)資源、區(qū)域資源和社會(huì)資源的整合,從單純的開發(fā)商向土地運(yùn)營商、城市運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商、物業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)變,且注重高端產(chǎn)業(yè)鏈聚集。
綠地:金融落地產(chǎn)業(yè)基金,產(chǎn)城互動(dòng)打造企業(yè)服務(wù)平臺
綠地超高樓和綜合體拿地模式面臨瓶頸,基于本身所有的能源和金融產(chǎn)業(yè),更傾向于以產(chǎn)業(yè)思維去思考產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展。而成立全國最大規(guī)模的小額貸款公司,聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)金融巨頭阿里、平安推出“地產(chǎn)寶”,把資金不足的持有經(jīng)營房地產(chǎn)的中小企業(yè)資產(chǎn)變成現(xiàn)金,這些都有利于綠地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)平臺的搭建。
哈爾濱國家級廣告產(chǎn)業(yè)園、大慶綠地大學(xué)科技園、西咸新區(qū)空港產(chǎn)業(yè)城、江西省2.5產(chǎn)業(yè)示范基地南昌綠地未來城、南昌小微企業(yè)工業(yè)園、呼和浩特白塔空港物流園、海口綠地空港產(chǎn)業(yè)城等產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,無論從自身需求、客觀形勢、稟賦資源及執(zhí)行情況來看,綠地都是傳統(tǒng)房企轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的佼佼者,并成功打造出政企聯(lián)手促進(jìn)產(chǎn)城一體化發(fā)展的“房山模式”。
以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)作為潤滑劑,讓金融落地產(chǎn)業(yè)基金,這是綠地尋求產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)新利潤增長點(diǎn)的方式。
萬科:項(xiàng)目租售收入、輕資產(chǎn)管理服務(wù)收益
把自己定位為“城鎮(zhèn)化配套運(yùn)營商”的萬科,進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無可避免。萬科產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展分為重資產(chǎn)模式和輕資產(chǎn)管理。
重資產(chǎn)模式下,有“基金+持有”模式、股權(quán)投融資、以產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心的辦公、研發(fā)等。該模式賺取租金、管理費(fèi)和未來土地升值收益。萬科的優(yōu)勢在于較強(qiáng)的地產(chǎn)開發(fā)能力和較好的現(xiàn)金流,重資產(chǎn)開發(fā)正是為輕資產(chǎn)運(yùn)營提供支撐和載體。
輕資產(chǎn)管理,主要在于中介代理服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)、星商匯品牌開發(fā)。以星商匯為例,“仿效蘋果、阿里巴巴和騰訊,借助萬科集團(tuán)的平臺形成生態(tài)型結(jié)構(gòu)”,旨在打造全生態(tài)企業(yè)成長服務(wù)平臺,除了空間提供,還提供多元化的投融資解決方案,并聚攏資源提供創(chuàng)業(yè)輔導(dǎo)。通過萬科的平臺,有更多服務(wù)商和客戶流量加入,計(jì)劃于2016年服務(wù)8000家企業(yè),此時(shí)便有可能借助量的積累實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。
招商:背靠招商局資源,開發(fā)租售、金融服務(wù)、產(chǎn)業(yè)+資本
背靠招商局平臺資源,招商地產(chǎn)與招商局旗下工業(yè)地產(chǎn)、港口、招商銀行、招商局資本等平臺資源協(xié)作。與招商銀行合作,利用其金融資源優(yōu)勢,為旗下產(chǎn)業(yè)園提供多元化綜合金融服務(wù)平臺,包括小額金融服務(wù)、代收代付、繳費(fèi)類款項(xiàng)歸集等。入駐園區(qū)的中小企業(yè)可在招商銀行優(yōu)先獲得貸款,并能享受到貿(mào)易融資、咨詢顧問、現(xiàn)金管理、匯款及結(jié)算等方面的金融產(chǎn)品和服務(wù)。而針對符合條件的中小企業(yè),將通過股權(quán)投資服務(wù)平臺和債權(quán)融資創(chuàng)新產(chǎn)品,針對不同成長階段實(shí)施分類培育、梯度培養(yǎng),助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)創(chuàng)新型成長企業(yè)快速發(fā)展。此外還有引入私募股權(quán)融資、協(xié)助登陸多層次資本市場等綜合化金融服務(wù)。
與招商局資本合作,將在產(chǎn)業(yè)園區(qū)探索合作上嫁接集團(tuán)優(yōu)勢,實(shí)現(xiàn)產(chǎn)融聯(lián)合,招商地產(chǎn)既能夠利用招商局資本這一融資平臺強(qiáng)化資金優(yōu)勢,又能與其上下聯(lián)動(dòng),把握REITS、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等領(lǐng)域的新機(jī)遇。
此外,招商局集團(tuán)在工業(yè)地產(chǎn)、郵輪母港業(yè)務(wù)上的運(yùn)營優(yōu)勢也可能對招商地產(chǎn)形成增值效應(yīng)。
鄭重聲明:本文版權(quán)歸原作者所有,轉(zhuǎn)載文章僅為傳播更多信息之目的,如有侵權(quán)行為,請第一時(shí)間聯(lián)系我們修改或刪除,郵箱:cidr@chinaidr.com。 -
- 熱點(diǎn)資訊
- 24小時(shí)
- 周排行
- 月排行