房地產投資增速仍在放緩，但樓市銷售卻連續數月回暖。這是中國近20年來房地產市場并不多見的境況，但這很可能既不意味著房地產庫存消化加快，也不代表著銷售掉的房子可以為開發商帶來足夠的救急資金。

　　中國的房地產庫存調整可能才完成一半

　　10月14日，瑞銀證券中國房地產行業分析師丁曉在接受經濟觀察報采訪時表示，國內樓市銷售連續數月回暖主要受到了居民改善性需求的推動，但房地產庫存的調整可能只進行到一半，庫存調整時間還將繼續拉長，這將繼續影響房地產的開發投資。

　　國家統計局公布的數據顯示：8月全國房地產合約銷售額同比增長31.5%，實現了連續5個月的正增長；1至8月，全國房地產累計合約銷售額為4.07萬億元，同比增長18.7%，略高于今年1至7月16.8%的增速。然而前8個月，房地產開發投資的增速已降至3.5%的歷史新低。“近些年，中國房地產銷售回暖和投資回暖之間的時間差在逐漸拉長，2008年—2010年的周期比較短，一般是六七個月，但在2011年—2013年的周期拉長到9至10個月，在現在的周期中，投資增速的回升距銷售回暖的時間差預計要12個月左右。”丁曉說。

　　在去庫存的壓力之外，城市可用于房產開發的土地庫存也是房企是否選擇再投資的重要因素之一。

　　中國指數研究院指數研究總監白彥軍10月16日對經濟觀察報表示：現在一線城市的土地庫存不到一年，二線城市在兩年左右，而三線城市是五年多，這也是房地產開發投資增速收窄的重要原因。另外，盡管央行多次降準、降息，但是企業獲得資金仍不那么容易，資金鏈的問題也是房企保守拿地的原因之一。

　　個貸再松綁

　　9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合發布通知，明確在不實施“限購”措施的城市，對居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，最低首付款比例調整為不低于25%。這是今年中國政府在房貸政策方面做出的第四次調整。

　　此前，央行通過四次降息、放開公積金貸款等政策，以穩定房地產市場。而這次降低首付款比例的舉措只適用于不實施“限購”的城市，北上廣深四座一線城市及海南省三亞市均被排除在外。這意味著，此次政策的調整主要是以提振二三線城市房地產市場為目標，此舉措于全年房地產交易市場最為火熱的“金九銀十”期間正式實施，被市場認為是意圖更明顯的“添柴”計劃。

　　白彥軍表示，從去年的“9.30”房貸新政到今年9月30日降低首付款比例，已經經過了一年，去年的政策效果已經釋放完畢，政府部門更愿意在十月銷售旺季到來之前，再給房市增添動力。“另外，這和投資壓力也有關系。目前房地產投資一直處在增速收窄的通道，盡管這次政策的效果可能影響并不大，因為二三線城市房價并沒有處于很高的位置，而且大部分消費者并非購置首套房，并不能感受到政策的實際影響，但這樣的政策對于提振市場信心還是有一定作用。”白彥軍說。

　　自去年“9.30房貸新政”出臺以來，降息降準、下調購房首付比例以及更為靈活的公積金貸款政策等一系列樓市調控措施在過去一年時間內相繼出拳，也讓原本受到抑制的購房需求得到部分釋放。

　　但是，中國房地產庫存調整還將繼續。

　　三四線庫存壓力最大

　　目前，中國的房產庫存壓力主要集中在二三線城市。丁曉指出，樓市整體的去庫存壓力仍舊很大，特別是三四線城市，預計到2016年年底房產銷售增速將從當前的15%至19%放緩至5%。“目前，一線城市的庫存在10個月左右，處于中間的狀態，供需相對比較穩定。但二三線城市絕對值比較高，其中二線城市大約是在18個月左右，三線城市在20多個月的樣子，這就很高了，現在從高點往下走的持續時間可能會比較長一點。”丁曉說。

　　10月14日，瑞銀國際對外公布了關于中國住房動機的第二期調查結果。調查顯示，目前消費者的購房意向仍較強，但較今年1　月以來略有減弱，主要是因為部分被抑制需求得到釋放。調查報告稱，一些被抑制的需求得到釋放、居民收入增長放緩且前景不確定，2016　年銷售增長將放緩至約5%。因此通過下調貸款利率和首付比例的方式進一步放松抵押貸款政策是有必要的。

　　此次中國住房動機第二期調查由瑞銀房地產、經濟學家和銀行團隊與UBS-Evidence　Lab　合作，通過對3334名中國消費者的調查問進行分析，了解消費者的購房動機，以及自2015年1月以來其購房動機所發生的變化。今年1月，瑞銀證券完成了關于中國住房動機的第一期調查。

　　通過兩期關于中國住房動機調查結果的對比發現，消費者購房意向有所削弱。丁曉認為，這主要有兩個原因，第一個原因是1月調查里33%的購房潛在人群已經在今年8月之前買房子了，實現了購房需求。還有一部分人由于一二線城市房價的上漲，把購房需求推遲至2016年，這些因素導致購房的意向絕對值很高，但是環比是有減弱。

　　另外，調查顯示，購房者對于房價的敏感性更高。丁曉表示，房價的敏感性主要是有三個要素，一是房價的絕對值水平，二是個人收入，三是房貸利率，這三點如果發生變化，對于市場上購房需求的釋放會有比較大影響。“比如房價增速是否會低于人均可支配收入或工資的收入，這個需求就有利于釋放，反之不利于釋放。還有降息再延續的話，房地產需求也是有利于釋放的。”丁曉說。

　　政策進一步寬松

　　根據對中國房地產市場去庫存進程的判斷，瑞銀的報告認為，在2016年晚些時候有望恢復供需平衡，政府可以通過加大對其他領域的政策支持，如基礎設施建設，來緩沖房地產調整帶來的沖擊。

　　10月15日，根據國家發改委網站的公告顯示，發改委同意批復了8個基建項目，總投資近千億元。這也意味著，為應對近期經濟下行的壓力，實現穩增長，中國政府正在基礎設施建設領域著重發力。

　　而全國房地產交易量的回暖，并未提振房地產開發投資額。

　　9月30日，中國政府部門公布將在非限購城市下調購房首付比例，此舉被市場認為是緩解中國房產庫存壓力的重要措施。

　　穆迪的一份報告也認為，銷量增長的主要原因是2014年下半年以來中國政府出臺的多項對房地產業具有支持作用的寬松貨幣與監管政策開始發揮作用。

　　穆迪助理副總裁劉致伶對經濟觀察報表示，“包括按揭貸款規定的放寬、降低第二套住房貸款的首付比例及購房人的貸款成本等有利政策將對未來12　個月的銷售提供支撐，對中國房地產開發商具有正面的信用影響。”不過還有更多的寬松政策正在被期待。

　　丁曉認為，首付降到25%，甚至再往下降到2成，都是回歸正常的狀態。“中國房地產的政策在全世界來講都是最嚴的，很難看到哪個其他的國家有這么大范圍的限購政策跟這么高的首付成數。在實現穩增長的壓力下，這樣的調節并不是特別令人意外。如果希望房地產銷售能夠更好的話，肯定需要繼續給出政策支持。比如說首付成數、貸款基準利率，這些未來還有進一步放寬空間。”丁曉說。

　　白彥軍認為，如果四季度經濟依然面臨較大壓力，在貨幣端影響最大的降準降息可能還會推出，而針對二三線城市去庫存的問題，地方性的住房安置補貼等政策還有進一步發揮空間。