李宇嘉

　　繼本月初下調(diào)房貸首付比例、月中提高公積金存款利率后，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次迎來(lái)利好消息。2月19日，財(cái)政部等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，調(diào)減住房交易環(huán)節(jié)契稅和營(yíng)業(yè)稅，規(guī)定個(gè)人購(gòu)買(mǎi)家庭首套或二套并且面積在90平方米及以下的住房，一律按1%征收契稅；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)90平方米以上住房，契稅從原來(lái)的2%~4%調(diào)減至1.5%~2%；營(yíng)業(yè)稅免征范圍從原來(lái)的個(gè)人購(gòu)買(mǎi)2年以上普通住房，擴(kuò)展至非普通住房。同時(shí)，北上廣深等一線城市不執(zhí)行第二套住房交易契稅及營(yíng)業(yè)稅新規(guī)。此次稅收調(diào)整的政策意圖很明顯，即進(jìn)一步強(qiáng)力支持去庫(kù)存。

　　2016年伊始，樓市各項(xiàng)去庫(kù)存政策漸次鋪開(kāi)，既包括各地以財(cái)政直接補(bǔ)貼為主要內(nèi)容的地方激勵(lì)，也包括中央的各項(xiàng)政策措施。從政策的基調(diào)看，春節(jié)后的樓市激勵(lì)開(kāi)始從提高購(gòu)房杠桿率，轉(zhuǎn)向全面降低購(gòu)房成本。

　　一方面，目前的房貸杠桿率已經(jīng)提升至歷史最高水平；另一方面，從春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)反饋回來(lái)的信息看，以農(nóng)民工及農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口為主的新市民，其住房支付能力堪憂。因此，當(dāng)務(wù)之急是降低房屋供應(yīng)成本和購(gòu)房成本，政策上需要在供給側(cè)和需求側(cè)同步發(fā)力。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出，在庫(kù)存較大的城市，開(kāi)發(fā)商要降低房?jī)r(jià)水平，這是供給側(cè)的舉措。同時(shí)，在需求側(cè)也要下工夫，降低購(gòu)房成本便是題中之義，而春節(jié)后的政策也開(kāi)始向這方面靠攏。比如，近期提高公積金存款利率，意在增加低成本住房金融資源。另外，目前包括稅費(fèi)在內(nèi)的購(gòu)房成本占房?jī)r(jià)的6%~10%，如果考慮到房屋裝修、物業(yè)維修基金等支出，100萬(wàn)元的房子還要一次性額外支出20萬(wàn)元以上，這部分成本也有下降空間。

　　此次降低購(gòu)房稅率力度是非常大的，甚至超過(guò)了2015年“3·30”新政。特別是對(duì)144平方米以上的大戶型住宅，其交易契稅從原來(lái)的3%~4%直降至1.5%~2%。同時(shí)，大戶型住宅均屬于非普通住宅，購(gòu)買(mǎi)2年以上出售的還免掉了5%的營(yíng)業(yè)稅。因此，此次政策扶持更多地在大戶型住宅上，這也契合了目前三、四線城市主要以大戶型為主的庫(kù)存現(xiàn)狀。同時(shí)，也有利于支持“賣(mài)小買(mǎi)大”的改善型住房需求。

　　此次政策再次貫徹了2015年下半年以來(lái)樓市“因城施策、分類調(diào)控”的大原則，規(guī)定北上廣深不執(zhí)行第二套住房契稅以及營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠。這主要是基于目前樓市大分化的現(xiàn)狀。

　　目前，北上廣深樓市平均庫(kù)存消化周期在10個(gè)月，低于12個(gè)月的庫(kù)存不足警戒線，深圳、上海目前庫(kù)存僅夠7~8個(gè)月消化，不存在去庫(kù)存需求。另外，三、四線城市2015年房?jī)r(jià)指數(shù)整體下跌5%左右，而北上廣深新房?jī)r(jià)格指數(shù)分別上漲9%、12%、8%和45%。

　　其實(shí)，政策實(shí)際優(yōu)惠會(huì)更大。此次文件規(guī)定，在首套和二套房認(rèn)定方面，暫不具備查詢條件而不能提供家庭住房查詢結(jié)果的，納稅人應(yīng)向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交家庭住房實(shí)有套數(shù)書(shū)面誠(chéng)信保證，誠(chéng)信保證不實(shí)的，屬于虛假納稅申報(bào)。

　　事實(shí)上，多數(shù)二、三、四線城市在民政、社保、戶籍、住房等橫向部門(mén)間的信息互聯(lián)互通非常不順暢，很多城市甚至沒(méi)有建立完善的、統(tǒng)計(jì)口徑一致的信息系統(tǒng)。因此，購(gòu)房者可以通過(guò)瞞騙等不正當(dāng)手段，輕松獲得首套房?jī)?yōu)惠。

　　即便北上廣深等一線城市不執(zhí)行第二套住房交易契稅及營(yíng)業(yè)稅新規(guī)，但首套房契稅也從原來(lái)的2%和4%有所下降，力度不小。

　　綜上，此次稅費(fèi)調(diào)整將會(huì)對(duì)二、三、四線城市住房交易形成明顯的降成本效應(yīng)，也會(huì)有力地支持去庫(kù)存。除此以外，筆者認(rèn)為，盡管一線城市2015年以來(lái)并未在樓市政策上有多少利好，但其周邊二、三、四線城市卻利好不斷，特別是在近期連續(xù)降首付、降稅費(fèi)政策引導(dǎo)下，被一線城市高房?jī)r(jià)擠出的需求將會(huì)補(bǔ)充到這些城市。加上2015年以來(lái)京津冀、深莞惠等區(qū)域軌道交通一體化進(jìn)展明顯，這無(wú)疑會(huì)支持北京、深圳周邊處于“洼地”的三、四線城市的樓市。