北京樓市進入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場環境下，商住項目為了“躲調控”，大量入市，個別項目單價高達7萬元/平方米。

　　原標題：北京買套住宅平均需510萬元部分商住房單價直逼7萬元

　　北京樓市進入了“高端年”，不但豪宅成交量暴漲，部分商住項目也開始高端化。尤其在新房供需失衡的市場環境下，商住項目為了“躲調控”，大量入市，個別項目單價高達7萬元/平方米。

　　值得注意的是，在全城豪宅化的刺激下，據中原地產研究部統計數據顯示，2016年至今，北京平均單套住宅成交均價高達510萬元，比2015年上漲幅度高達34%。

　　商住房搶收

　　根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月20日，北京樓市累計簽約商品房住宅22095套，供應量則僅為11062套，供需比例為1:2。在供需失衡的市場環境下，普宅項目“沖業績”，商住項目“躲調控”，使得上周(6月13日-6月19日)北京樓市供應出現集中式爆發。

　　據亞豪君岳會統計數據顯示，6月第三周(6月13日-6月19日)北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現成交5188套，環比分別增加17%，同時這一成交量也創造了近8周以來的新高。這一成交量也延續了第二周的上升態勢，兩周成交量之和已超過5月份全月成交量。

　　亞豪機構市場總監郭毅分析認為，進入6月份以來，商住項目的調控傳言使得該類型產品成交暴增，并拉動整體市場成交快速上行。截至6月19日，北京商品住宅共實現成交11100套，比5月份全月的成交量還超出了37%，在這其中商住類產品的成交占比高達76%，而上周成交套數排行榜中前十的席位也均被商住所占領。

　　郭毅認為，商住類產品不限購，總價低，在普宅市場逐漸進入“10萬元+”的時代，已成為剛需購房客群甚至中端改善型客群不多的選擇之一，開發商也需要低總價的商住產品實現快銷，沖刺銷售業績并完成回款指標，因此整個商住市場的供需熱度不斷提升，6月份，整體樓市也在商住產品的拉動之下一路走高。

　　郭毅稱，從上周入市量以及去化情況來看，由于商住不需要審核購房資格，因此簽約周期相對較短，而隨著近期入市項目的陸續簽約，有望拉動6月份整體成交突破4月份的高點，并創下2010年以來的月度新高。

　　基于北京將會加強調控商改住產品的預期下，商住類項目仍在加緊入市，在限購之前集中出貨，搶收業績。據悉，位于麗澤商務區核心的首創中心·天閱公館項目單價高達7萬元/平方米，在近期開盤的商住項目中位居前列，依然在開盤當天取得超九成的認購。

　　千萬元高端住宅占比大增

　　根據中原地產研究部統計數據顯示，截至6月20日，北京成交的商品房住宅中，1000萬元以上的高端住宅，成交占比高達11.1%，而2015年這一比例為5.8%。

　　從占據北京2016年成交榜單的項目看，位于前15位的項目中，僅有1個項目簽約均價低于3萬元/平方米，簽約均價超過4萬元/平方米的多達13個，簽約均價在6萬元/平方米以上的高端項目則達到了6個。

　　此外，市場成交均價也明顯上漲，2016年至今，成交均價為34519元/平方米，這是北京新建商品房住宅成交均價首次突破3萬元/平方米的年度。

　　高端項目加快成交的背后，體現了市場上改善性需求較為強烈。據記者了解，6月18日，作為潭柘別墅區的首發項目，京投發展·檀香府開盤兩小時銷售了12.8億元。

　　據《證券日報》記者了解，京投發展·檀香府是全新項目，位于京西潭柘寺鎮潭柘別墅區內，項目整體占地面積約為23.6萬平方米，而建筑面積僅約為27.8萬平方米，完全是低密度高端住宅社區，規劃產品為洋房、聯排、疊拼、合院等。

　　郭毅認為，今年以來北京普宅項目入市稀缺，因此上述普宅項目入市也吸引了大量改善型需求，多項目入市當天即告售罄。

　　值得一提的是，改善性需求強勁之下，低密度別墅產品越發受市場青睞，各大別墅區產品幾乎都是市場上較為稀缺且升值空間被看好的項目。

　　以新興的南中央別墅區為例，北京龍湖副總經理李亮向記者表示，龍湖與首開合作開發的天瑯將是一個低密度別墅盤，會成為南中央別墅區的標桿產品。事實上，該區域的別墅項目已扎堆，首開、旭輝、融創、城建等大型開發商都將這個區域推出低密業態項目，其未來將是高端醇熟別墅板塊。

　　據中原地產研究部統計數據顯示，今年前5個月，北京別墅類物業簽約已經達到了2344套，合計簽約金額達到了254億元，同比上漲了187%，簽約金額上漲更是高達206%，甚至出現了單月成交量首次突破700套的歷史記錄。

　　不過，從京滬兩地地王入市節奏來著，無論是公寓豪宅還是高總價別墅業態，已經入市的舊地王和老項目的后期房源正在搶奪這個市場上的超級富豪需求，鑒于此，新地王或高地價的平層大宅或公寓產品或難以與別墅產品匹敵。

    每日A股操作策略和漲停股都會在我的微信號里發布，掃描下方的二維碼（或搜索微信公眾號：laochengucanhui ）關注我的股參會。