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2017年中國全裝修行業市場現狀及發展前景預測
2017/7/19 11:38:06 來源:中國產業發展研究網 【字體：大 中 小】【收藏本頁】【打印】【關閉】
核心提示：全裝修是指房地產開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到消費者可入住的狀態，其主要客戶群體是房地產開發商。裝飾裝修公司通過一體化設計，產業化配套部品生產、專全裝修是指房地產開發商將住宅交付最終用戶前，住宅內所有功能空間及固定面、管線全部作業完成，套內水、電、衛生間等日常基礎配套設備部品完備，達到消費者可入住的狀態，其主要客戶群體是房地產開發商。裝飾裝修公司通過一體化設計，產業化配套部品生產、專業化施工、系統化管理、網絡化服務，提供較為完整的住宅裝修整體解決方案及系統服務。相比于毛坯房，全裝修不需要二次裝修，因而減少建筑垃圾，降低消耗排放、實現資源節約。在2002年出臺的《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》中還對全裝修住宅裝修的材料選擇、質量規范提出了明確的要求。精裝修住宅則是相對于毛坯房而言，分為簡裝修和精裝修兩種，通常是房地產商在售樓時使用的術語。但是由于國家對“全裝修”的概念和質量規范進行了明確界定，且相關規定還指出全裝修房的第一責任人應該是開發商，無論是房屋本身還是裝修工程存在質量問題，開發商都應當負責。而“精裝修房”出現問題，屬于房屋質量范圍的，業主要依據《購房合同》找開發精裝修房屋商解決；屬于裝修工程質量范圍的，業主要依據《裝修合同》找裝修公司解決。因此，從法律和質量層面，全裝修房都更為嚴格。住宅全裝修的特點項目住宅全裝修的特點主要客戶群體房地產開發商。行業管理根據從事該業務的公司具有嚴格資質要求，行業管理較為規范。資源節約、環境保護全裝修不需要二次裝修，基本杜絕二次裝修產生的粉塵、裝修廢棄物污染與小區住戶二次裝修造成的噪聲交叉干擾，通過建立一體化設計的操作模式，實現建筑設計和室內設計的協調配合，從而真正達到減少建筑垃圾、降低消耗排放、實現節約資源能源的目的。安全性專業化設計和施工，能夠有效保證房屋的結構安全、消防安全等。成本全裝修住宅的裝飾材料、部品采用集中采購、運輸，規模化施工與管理，比零散化的個體裝修減少了裝修成本與工期。生產組織方式具有“整體復制和菜單式復制”的特點，統一規范的項目組織實施方式、流水化作業，可用于規模化生產和復制。數據來源：公開資料整理全裝修與精裝修的區別-全裝修精裝修推動者國家開發商有無相關質量規范有無責任人開發商不確定數據來源：公開資料整理我國全裝修興起于20世紀90年代，與歐美日相比發展時間較短。目前全裝修住宅在我國住宅總量中的占較低，不到20%，相比于日本、瑞典、法國、美國、德國等發達國家80%以上的住宅全裝修比例，住宅全裝修仍有較大發展空間。國內外住宅全裝修比例對比
數據來源：公開資料，智研咨詢整理2011年重點城市入住樓盤項目以毛坯房為主，項目共計1394個。精裝修261個，占比14%。菜單式裝修、粗裝修、全裝修類樓盤共計155個，占9%。與2010年相比，各種裝修狀態的樓盤占比并沒有發生明顯的變化，格局分布基本趨同。十城市中，毛坯類項目在入住樓盤總量中占比均在五成以上，特別是在重慶，毛坯類入住樓盤占比接近100%。武漢、天津、南京三城市，毛坯樓盤占入住樓盤總數的80%以上，后續居室裝修市場需求較大。精裝修樓盤在北京、廣州、深圳、上海等城市比較普及，占比在15%以上。菜單式、粗裝修、全裝修是不同時期產生的樓盤裝修狀況，主要為基礎類裝修，以滿足不同類型購房者的實際需求，這種裝修類型的樓盤在杭州、成都、廣州等城市比例分布較高。根據最新信息，經統計截止至2017年3月22日全國50個省市所有樓盤(包括正在售賣,待售,已售空)全裝修房（含精裝修）占比在5%以下,其中三亞和海口兩大著名旅游城市全裝修房比例分別為45%和15.58%，均值為3.2%；在售新房中，全國各省市在售新房全裝和精裝比例均值為22.62%，相比2011年增長趨勢相當明顯，無論從絕對樓盤數量還是相對占比上來說，尤其在北上廣深杭等城市；但是對于三四線城市來說，全裝修住宅比例仍較低。全國重點城市新房全裝修比例
數據來源：公開資料整理2017年3月11日，兩大協會（中國家用電器協會聯合中國房地產采購平臺）通力協作正式簽約《精裝修采購白皮書》，住宅全精裝修迎來政策、改革驅動、消費需求的多方利好。主要地產商全裝修房比例（調研數據）地產商新房精裝修比例恒大接近100%萬科100%碧桂園接近100%金地51%旭輝60%鴻坤20%綠城50%富力80%華潤60%中赫置地90%中國中鐵50%中海地產57%中國鐵建較低中國電建較低數據來源：公開資料整理通過分析目前主要地產商的全裝修數據，可看到少數幾家大型房企達到80%以上，如萬科、恒大、碧桂園、富力等，一部分地產商比例在50%-60%之間，而其他的地產商該比例仍處于較低水平。裝配式建筑是用預制部品部件在工地裝配而成的建筑，以標準化設計、工廠化生產、裝配化施工、一體化裝修、信息化管理、智能化應用為主要特征，與傳統現澆建筑有很大不同。裝配式建筑具有低碳節能環保、增加使用面積、提高建筑性能等多種優點。但是由于配套部件不成熟、成本、渠道等原因，裝配式建筑在我國仍處于起步階段。2016年初發布的《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》中提出裝配式住宅要在未來10年左右占比達到30%，住建部十三五規劃指出到2020年裝配式建筑占新建建筑面積達到15%以上。近年來我國關于裝配式建筑的相關政策時間文件政策內容2015年底《建筑產業化發展綱要》到2020年，裝配式建筑占新建建筑的比例達到20%,到2025年，比例達到50%以上。2016/2/6《關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》加大政策支持力度，力爭用10年左右時間，使裝配式建筑占新建建筑的比例達到30%。積極穩妥推廣鋼結構建筑。2016/3/5《政府工作報告》大力發展鋼結構和裝配式建筑，提高建筑工程標準和質量。2016/9/27《關于大力發展裝配式建筑的指導意見》明確了大力發展裝配式建筑的目標及八項任務2017/4/26《建筑業“十三五”規劃》鼓勵和推動“裝配式建筑+智能化”實現建筑節能和綠色建筑發展，明確指出到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。數據來源：公開資料整理從世界裝配式建筑發展來看，裝配式建筑主要是由建筑主體結構和內裝的兩大領域組成，兩者相依存，缺一不可。全裝修作為裝配式裝修的重要表現形式，對于推動裝配式建筑、綠色建筑，加快行業升級轉型具有重要意義。同時全裝修可從本質上提升建筑工程品質，提高工程建設的效率和效益，減少建筑垃圾排放和污染，降低資源和能源消耗，改善勞動生產環境，提高職業健康和安全水平，實現建筑業的全面可持續發展，并對實現房地產業規模發展、延伸產業鏈條、促進和綠色發展具有重要意義。國家關于住宅全裝修的相關政策時間政策內容1999年建設部發布《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》，首次提出要“加強對住宅裝修的管理，積極推廣一次性裝修或菜單式裝修模式，避免二次裝修造成的破壞結構、浪費和擾民等現象。”2002年建設部頒發了《商品住宅裝修一次到位實施導則》和《商品住宅裝修一次到位材料、部品技術要點》等規范，前者明確了商品住宅裝修一次到位的概念，后者則對裝修材料選擇等提出了要求。2008年住房與城鄉建設部發布《關于進一步加強住宅裝飾裝修管理的通知》，進一步完善扶持政策，推廣全裝修住宅，提出逐步取消毛坯房的標準2010年《建筑業“十二五”規劃》鼓勵和推動新建保障性住房和商品住宅菜單式全裝修交房2013年國務院辦公廳轉發發展改革委和城鄉建設部的《綠色建筑行動方案》，提出要推動建筑工業化，積極推行住宅全裝修，鼓勵新建住宅一次裝修到位或菜單式裝修，促進個性化裝修和產業鏈裝修相結合2017年《建筑業“十三五”規劃》鼓勵和推動“裝配式建筑+智能化”實現建筑節能和綠色建筑發展，明確指出到2020年，城鎮綠色建筑占新建建筑比重達到50%，新開工全裝修成品住宅面積達到30%，綠色建材應用比例達到40%。裝配式建筑面積占新建建筑面積比例達到15%。2017年《裝配式建筑評價標準》出臺，其中要求裝配式建筑必須采用全裝修。數據來源：公開資料整理目前在國內一線城市，由于市場環境對人的影響較大，不斷上升的房價和利好的市場迫使購房者出手，高房價、高生活壓力使得年輕人越來越傾向于盡早買房。在一項全球購房者平均年齡的調查報告中顯示，中國北京的青年以27歲的年齡榮登最小年齡榜首，而印度、加拿大人首次購房的年齡在31歲，英國、美國人首次購房的年齡在35歲，年齡最大的是德國和日本，在41歲左右。全球購房者平均年齡對比
數據來源：公開資料整理沈陽購房群體年齡結構圖
數據來源：公開資料，智研咨詢整理隨著經濟社會的發展，現代人的住宅消費觀念也在發生變化。第一，對于80后、90后來說，車貸、房貸壓力已經讓他們不堪重負，為生活而奔波的他們根本無法再像老一代人對房屋裝修親力親為；第二，這類群體消費觀念較前衛，雖然常常追求個性化事物，但是對于標準化的產品接受程度較老一代人更高，全裝修住宅配備了標準化但是高質量的基本設施，正好符合他們的消費觀念。第三，全裝修住宅滿足了年輕人對于高生活品質的需求。不同年代購房群體的消費觀念
數據來源：公開資料整理2016年，我國房地產產業集中度繼續提升，根據中國房地產業協會統計的中國房地產500強測評結果，2016年十強房地產企業銷售總金額約占500強銷售總金額的35%，銷售面積總計約占總銷售面積的38%。與此同時，在2016年越過3000億大關的房企就出現了三家，恒大首次超萬科占據榜首，碧桂園2017年也厚積薄發，全年業績提升121%。行業周期化的變化背景下，行業資源加速向500強企業為代表的領先企業聚集。2016年十強房企銷售額排名企業簡稱流量金額1中國恒大3731.52萬科地產3622.03碧桂園3090.34綠地集團2513.15保利地產2203.26中海地產1925.17融創中國1500.38華夏幸福1200.19綠城中國1136.110萬達集團1100.2數據來源：公開資料整理全國十強房企占市場總額比例
數據來源：公開資料整理2014-2016年度入榜房企銷售金額集中度上升-2014年2015年2016年同比上升百分點TOP10企業16.92%17.05%18.35%1.30TOP20企業22.79%23.06%24.73%1.67TOP30企業26.09%26.60%28.81%2.21TOP50企業31.15%32.07%34.59%2.52TOP100企業37.78%40.05%43.92%3.87數據來源：公開資料整理由于商品房銷售額收房地產調控政策影響較大，增長率波動也較大，因此選取M2增速作為商品房銷售額預測增速，以計算出與宏觀調控政策相一致時的市場容量。預計M2增速逐年小幅下降。全國商品房銷售額增長情況
數據來源：公開資料整理商品房銷售額預計名稱20162017E2018E2019E2020EM2同比增長率/%11.33%10.00%9.00%8.00%7.00%商品房全年銷售額/億元117627129389141034152317162979數據來源：公開資料整理目前全國全裝修比例約為20%，根據住建部十三五規劃中提出的計劃到2020年全裝修比例達到30%來計算，未來四年全裝修比例預測值分別為22.5%、25%、27.5%、30%。根據政策目標測算未來全裝修比例名稱20162017E2018E2019E2020E預測值20.0%22.5%25.0%27.5%30.00%數據來源：公開資料整理目前市場上新房裝修收入占商品房含稅總價的10%-15%，剔除稅收因素后占收入比例約為13%-17%，最后全裝修市場測算=商品房銷售收入*13%~17%*全國全裝修比例。全裝修市場容量測算時間新房裝修市場容量/億元全國全裝修比例預測/%市場測算=新房裝修市場容量*全國全裝修比例（億元）201615291.52-19996.6020.0%3058.30-3999.322017E16820.67-21996.2622.5%3784.65-4949.162018E18334.53-23975.9225.0%4583.63-5993.982019E19801.29-25894.0027.5%5445.35-7120.852020E21187.38-27706.5830.0%6356.21-8311.97數據來源：公開資料整理鄭重聲明：本文版權歸原作者所有，轉載文章僅為傳播更多信息之目的，如有侵權行為，請第一時間聯系我們修改或刪除，郵箱：cidr@chinaidr.com。
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