今年的房地產市場雖然差強人意,但土地市場整體而言,依然是高歌猛進,房企全力回歸一線,在供需兩旺之中,北京土地收入在前5個月已經突破千億,截至到5月20日,北京土地收入達到了1114.5億元,且早在4月份就突破千億,成為歷史上最早突破千億的一年。值得關注的是,在整體市場向好中,土地市場的分化也更為清晰。

　　前5月土地收入破千億

　　根據北京中原地產、鏈家地產等多家的統計數據顯示,截至到5月20日,北京年內累計土地出讓金達到了1114.5億,比去年同期上漲103.5%,創造了同期歷史最高紀錄。其中,居住類地塊,無論從成交宗數還是土地出讓金來看,今年是2007年以來同期的最高量。中原地產首席分析師張大偉預計,2014年土地出讓金也有望突破歷史最高紀錄,突破2000億。

　　據記者了解,3月受“兩會”影響,北京供應地塊不多,而從4月開始,北京土地市場繼續年初的快節奏供應,但缺少核心區土地供應。受土地供應結構的調整,4月土地市場的整體表現,雖沒有年初豐臺西局等地塊的轟動效應,但4月土地市場成交仍遠高于2、3月。4月共成交34宗土地,其中,工業用地18宗,經營性用地16宗,4月份的整體市場較為活躍。

　　不過,記者發現,5月6日,北京最后一批待出讓的地跨成交后,已經連續半個月沒有待售的經營性用地。這在歷史上尚屬首次,對此,張大偉認為,今年年內,土地供應完成情況比較好,土地收益也比較高,這種情況下,土地供應減少對市場預期影響不大,但如果長期供應減少,則會沖擊市場的供需結構,市場可能會再次擔憂未來的供應問題。

　　歷史上最快突破千億

　　根據北京市土地整理儲備中心的公告,截至4月24日,北京土地市場通過招拍掛出讓土地81宗,土地出讓金額總計1023.7億元,成為北京土地市場歷史上單年突破千億時間最快的年份。據張大偉介紹,2013年土地成交額突破千億是在8月27日,2012年全年未突破千億,2011年12月16日才突破千億,2010年11月19日突破千億。他預計,2014年全年土地市場成交額,將創造歷史紀錄,歷史首次突破2000億。

　　張大偉表示,整體而言,房企對北京等一線城市土地依然渴求,相比較三四線城市看得見的風險,北京等一線城市目前需求總量依然巨大,即使調整,幅度和時間也不會過大。不過,他也表示,除了市場自身可能存在的調整風險,北京大量自住房的入市也給市場增添了變數。

　　鏈家地產市場研究部張旭認為,在市場升溫期,北京土地市場經歷了一輪高溫交易周期,在今年一季度,土地市場優質地塊的競爭程度依然激烈。而今年二季度以后,房地產市場的下行趨勢愈加明顯,北京土地市場交易狀態也開始呈現出分化和觀望趨勢。4月以及5月初,商品住宅成交的形勢或許影響整個市場主體預期發生轉折,這將直接影響到房企在土地市場的拿地力度。

　　泰禾、恒大等企業表現搶眼

　　在今年至今的土地市場中,表現最搶眼的不是萬科、保利等國內首屈一指的房企,而是頻頻現身土地市場且有不少斬獲的泰禾、恒大等民營房企。

　　其中,截至目前,泰禾已經在北京拿下了豐臺西局和大興黃村在內的3宗地,共耗資101.3億元。今年2月20日泰禾以49.6億元競得豐臺區盧溝橋鄉西局村舊村改造項目二期地塊。4月10日,泰禾力壓競爭對手又連續摘得了大興黃村兩宗地,兩宗地塊總價高達51.7億元。

　　去年才成功進軍北京市場的恒大也表現積極,去年至今,已先后摘得了沙河、豆各莊、東壩、來廣營和黃村5宗地。不過,這5宗地中只有在東壩地塊有5萬平米的可定價產品,其他全部為限價房源。張大偉認為,從利潤角度,限價房將會拉低恒大的年度利潤率,但這幾塊地對恒大全國布局非常有幫助,對于上市公司來說,銷售額非常關鍵,對股價的影響很大,房企已經不再單獨考核單個項目銷售業績利潤,房企血拼回歸一二線城市,搶占市場份額。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫表示,2014年中國房地產市場地域分化態勢將進一步明顯,受到一線城市投資開發的高回報率與低風險驅使,今年房企將持續回歸北京等一線城市,而在去年年底自住型商品房的政策沖擊下,為了應對接下來的市場變化,房企也傾向于保持一定拿地力度,通過走高周轉路線來加速調整后期產品線,因此今年房企的拿地需求也仍將保持在高位。而從整體來看,今年土地市場仍然是以供需兩旺的態勢開局,全年走向也將維持平穩。

　　自住房供地量占半壁江山

　　在恒大摘得的眾多地塊中,來廣營地塊無疑是最受關注的,該宗地被認為是北京單價最高的自住房地塊。

　　3月27日,朝陽區來廣營鄉LGY-04、LGY-03、LGY-06地塊二類居住、小學、中學用地(配建限價商品住房)進入現場競價階段,該宗地將配建建筑面積不少于29400平方米的“限價商品住房”,除用于建設限價商品住房的29400平方米外,剩余居住用途建筑規模全部用于建設自住型商品住房,房屋銷售限價為28000元/平方米,是北京截至目前最貴的自住房。在該宗地的競標中,恒大頻頻舉牌,最終力壓中鐵建、住總正華、華遠等其他3家競爭對手,以37.4%的溢價率摘得此地。

　　事實上,自住房是北京土地供應的重點,亞豪機構的統計顯示,在北京2014年的供地計劃中,自住商品房用地將達到500公頃,占到總體商品房供地量的一半,這樣,純商品房的用地量實際只有500公頃,比2013年的850公頃減少了40%。自住商品房供地量與純商品房供地量的逆轉,將倒逼房企轉向自住商品房地塊。

　　任啟鑫表示,自住商品房在土地市場的高占比令未來樓市結構調整在即,剛需項目的生存空間已經趨小,因此即使自住商品房項目是薄利,但是對于走規模化發展路線的龍頭房企來說,自住商品房仍是企業保持高周轉的一個強勁拉動力。記者桂瑰