近日，世界知名房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)“戴德梁行”發(fā)布2015年武漢房地產(chǎn)市場第二季度分析報(bào)告。報(bào)告指出：武漢商業(yè)市場行業(yè)競爭加劇，轉(zhuǎn)型升級加碼，寫字樓市場吸納平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升。

　　2015年一季度中國GDP增速放緩至7%，增速相比上季度回落0.3個百分點(diǎn)，為2009年第一季度以來最低（即：全球金融危機(jī)嚴(yán)重時期以來最低）。武漢一季度GDP同比增長8.4%，增速比去年同期回落0.8個百分點(diǎn)。一季度武漢工業(yè)增加值同比增速7.6%，低于本市GDP增速，顯示工業(yè)增長短期內(nèi)相對疲弱。第三產(chǎn)業(yè)增加值同比增速小幅加快0.3個百分點(diǎn)，第三產(chǎn)業(yè)對GDP貢獻(xiàn)占比升至52.0%。投資方面有所放緩，1-4月武漢固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增速分別比去年同期下降6.6和17.3個百分點(diǎn)。消費(fèi)方面，1-4月武漢社會消費(fèi)品零售總額同比增長11.5%，增速小幅下降0.3個百分點(diǎn)。

　　資料來源：武漢市統(tǒng)計(jì)局

　　二季度國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長下行壓力仍然較大；央行于4、5、6月三度出手，包括兩次降息、一次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率（降準(zhǔn)）和一次定向下調(diào)存款準(zhǔn)備金率（定向降準(zhǔn)）。貨幣政策的由緊到松為樓市“回暖”提供更多空間。

　　商業(yè)市場：行業(yè)競爭加劇，轉(zhuǎn)型升級加碼

　　得益于城市版圖的迅速擴(kuò)張和軌道交通的快速發(fā)展，武漢商業(yè)近年不斷擴(kuò)圍。位于三環(huán)線區(qū)域、總租賃面積達(dá)到17.2萬方的宜家薈聚購物中心于二季度投入運(yùn)營。在消費(fèi)增速放緩、市場競爭加劇的背景下，為促進(jìn)消費(fèi)提高業(yè)績，武漢國際廣場舉辦了一系列促銷及主題活動。此外，位于漢陽王家灣的武漢摩爾城于本季度開始進(jìn)行為期八個月的全面升級改造。品牌拓展方面，快時尚和輕餐飲相對表現(xiàn)活躍：OldNavy、NewLook以及MangoSix等品牌均首次登陸武漢，扎堆入駐宜家薈聚購物中心；武漢首家星巴克高端門店臻選和HoneyCreme分別亮相福星惠譽(yù)群星城和群光廣場；韓國炸雞品牌Pelicana武昌首店進(jìn)駐光谷廣場。

　　本季度核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心首層平均租金總體與上季度基本持平，保持在每月每平方米609元。市場吸納保持平穩(wěn)，核心商圈優(yōu)質(zhì)購物中心空置率環(huán)比下降0.1個百分點(diǎn)至8.1%。

　　展望下半年，凱德廣場1818將于第三季度投入運(yùn)營；另外，壹方購物中心以及武漢第二家永旺夢樂城等多個大型商業(yè)項(xiàng)目也將于年內(nèi)開業(yè)。龐大的新增供應(yīng)意味著競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)面臨的挑戰(zhàn)也日益激烈。但是，隨著長江中游城市群規(guī)劃的發(fā)布，武漢作為華中區(qū)域的龍頭城市，輻射能力將不斷增強(qiáng)，消費(fèi)市場仍有較大增長潛力；另一方面，預(yù)計(jì)未來各大商業(yè)的升級調(diào)整步伐仍將持續(xù)。

　　工業(yè)市場：高標(biāo)庫吸納強(qiáng)勁，供需結(jié)構(gòu)失衡依舊凸顯

　　2015年第二季度，物流地產(chǎn)市場供需兩旺，隨著漢南普菱物流園投入使用，武漢市場存量升至65.3萬平方米。受益于當(dāng)前電商行業(yè)的迅猛發(fā)展，為中小型電商企業(yè)提供一體化物流解決方案的第三方物流公司對高標(biāo)準(zhǔn)倉儲的需求量激增，成為本季度市場成交主力。旺盛的需求直接帶動武漢高標(biāo)準(zhǔn)倉庫整體空置率下降16.1個百分點(diǎn)至33.5%。

　　租金方面，經(jīng)過上季度的上調(diào)，本季度租金表現(xiàn)相對平穩(wěn)，維持在每月每平方米26.7元的水平。但武漢物流地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象依然凸顯。一方面武漢市場整體需求較為旺盛，另一方面新建的物流園區(qū)由于區(qū)位因素導(dǎo)致出租情況并不理想。

　　此外，物流地產(chǎn)領(lǐng)域“觸網(wǎng)”趨勢顯著，其中O2O、海外電商物流和電商生鮮物流成為熱點(diǎn)。本季度，第四方物流公司“天地匯”在武漢東西湖區(qū)打造的“O2O”概念物流園正式運(yùn)營，其主要通過打造“互聯(lián)網(wǎng)、移動互聯(lián)網(wǎng)、車聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)”四網(wǎng)融合的線上信息平臺，將線下孤島型的傳統(tǒng)物流園區(qū)升級為網(wǎng)絡(luò)化的全生態(tài)公路港。

　　展望后市，西南板塊的安博蔡甸物流園、維龍蔡甸物流園及東北板塊的萬科陽邏物流園下半年即將入市，為市場帶來31.5萬平方米的新增供應(yīng)。這標(biāo)志著高標(biāo)準(zhǔn)物流倉儲在武漢四大產(chǎn)業(yè)板塊的布局完成，將進(jìn)一步豐富客戶的選擇。但短期內(nèi)市場競爭將進(jìn)一步加劇，空置率將隨著新項(xiàng)目入市波動較大。

　　寫字樓市場：市場吸納平穩(wěn)，租金穩(wěn)中有升

　　二季度武漢核心商務(wù)區(qū)甲級寫字樓整體空置率環(huán)比小幅下降0.6個百分點(diǎn)至15.1%，市場整體吸納表現(xiàn)相對平穩(wěn)。從需求角度而言，本季度依然延續(xù)了上季度需求相對活躍的局面。金融類和制造類企業(yè)對現(xiàn)存甲級辦公空間需求保持強(qiáng)勁，新進(jìn)武漢及擴(kuò)租為其主要驅(qū)動因素。

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　潛在新增物業(yè)迫于宏觀經(jīng)濟(jì)壓力及工程進(jìn)度而暫緩入市；部分現(xiàn)有甲級物業(yè)憑借其優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理和硬件條件等優(yōu)勢，入駐率穩(wěn)中有升，租賃價(jià)格進(jìn)一步提升。核心商圈甲級寫字樓平均租金錄得每月每方米126.4元，環(huán)比微漲0.7%。租金成長主要出現(xiàn)在建設(shè)大道金融街、武昌濱江商務(wù)區(qū)和漢口沿江商務(wù)區(qū)。

　　DTZ甲級寫字樓租金指數(shù)

　　1

　　注：F表示預(yù)測數(shù)據(jù)

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　展望下半年，武漢甲級寫字樓市場或?qū)⒂瓉?5.9萬方的新增供應(yīng)，主要集中在建設(shè)大道金融街及漢口沿江商務(wù)區(qū)。在經(jīng)濟(jì)增速放緩的大背景下，潛在供應(yīng)激增為市場去化帶來較大挑戰(zhàn)。

　　注：F表示預(yù)測數(shù)據(jù)

　　資料來源：DTZ戴德梁行研究部

　　然而，隨著長江中游城市群規(guī)劃的公布，待相關(guān)利好政策落地之時，武漢作為中三角的龍頭城市將會擁有更為強(qiáng)勁的吸附力及發(fā)展空間。因此，我們預(yù)計(jì)隨著新增供應(yīng)的入市，短期內(nèi)空置率將會有所上升，年內(nèi)租金走勢受新增物業(yè)的定位影響，呈現(xiàn)結(jié)構(gòu)性的輕微上揚(yáng)。長期來看，甲級寫字樓需求仍然后勁十足，并存在較大發(fā)展空間。

　　住宅市場：救市政策頻出，住宅成交量大幅攀升

　　本季度，受“330”新政以及降準(zhǔn)降息等利好政策影響，武漢開發(fā)商推盤力度加強(qiáng)，住宅市場供應(yīng)量較上季度明顯回升。4-5月武漢主城區(qū)商品住宅新增供應(yīng)總共錄得243.9萬平方米，環(huán)比上漲110.5%。

　　本季度的降準(zhǔn)降息政策，一方面對緩解開發(fā)商融資壓力釋放了積極信號，另一方面在一定程度上減輕了購房者的購房負(fù)擔(dān)。購房者對市場的信心有所增加，觀望心態(tài)也有所改善，剛性需求和改善性需求得到進(jìn)一步釋放。4-5月主城區(qū)商品住宅成交套數(shù)環(huán)比2-3月上升55.8%至21,621套，同比上漲80%。目前武漢市住宅存量基數(shù)較大，開發(fā)商對房價(jià)上漲持謹(jǐn)慎態(tài)度，去庫存仍是其首要目標(biāo)。

　　因此，盡管成交量上漲幅度明顯，成交價(jià)格仍然保持相對平穩(wěn)。主城區(qū)商品住宅成交均價(jià)為每平方米10,201元，環(huán)比小幅上漲2.2%，同比升8.7%。

　　自三月以來，通過降準(zhǔn)、降息、降首付、降營業(yè)稅征收門檻等一系列政策的累積效應(yīng)，以及放寬公積金貸款、不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅不掛鉤等多重利好政策對市場發(fā)揮的刺激作用，武漢住宅市場逐漸回暖。然而，目前新政并沒有改變樓市總體供大于求的本質(zhì)，庫存偏大、去化周期偏長的問題依然存在。展望下半年，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的大背景下，為刺激住房消費(fèi)，樓市相關(guān)政策或?qū)⑦M(jìn)一步寬松。住房新政利好或?qū)⒀永m(xù)，帶動市場成交量回升，從而改善武漢住宅市場存量高企的局面；開發(fā)商為去庫存，成交價(jià)短期內(nèi)或?qū)⒖傮w保持相對穩(wěn)定。