廣州二手住房交易有了新的“價格錨”。8月31日晚間，廣州市住房和城鄉建設局發布《關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》（下稱《通知》），自發布之日起施行，并公布了首批熱點區域住宅小區二手住房交易參考價格，涉及天河、越秀、海珠、番禺、黃埔五區共96個小區樓盤。

　　此前北京、上海、深圳等10余個城市均已確定建立二手住房成交參考價格發布機制，在“房住不炒”定位之下，二手房參考價格發布機制將進入更多城市的調控政策工具箱，進一步推動房地產市場平穩健康發展。

　　二手房交易參考價發布機制將對廣州二手房市場有何影響？“房住不炒”定位下，是否有更多市場化手段落實房地產市場長效機制？請看南方日報記者為你帶來深度分析、解讀。

　　調控政策密集發布出臺僅是時間問題

　　自從去年末開始，國家就對房地產市場進行了密集的調控，落實了中央經濟工作會議中強調的“房住不炒”定位。

　　步入2021年，廣州的調控政策日趨密集。2月，南沙規定，人才新政客戶必須提供南沙收入證明和勞動合同。同月，黃埔房貸新政取消雙外客戶準入（即外地戶口、外地收入證明）。

　　3月，廣東銀保監局發布消息，發現轄內（不含深圳）銀行機構涉嫌違規流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元、920戶。

　　4月，廣州政府約談6個區政府負責人。同月，廣州各區陸續要求各房地產開發企業嚴格按照政府備案價格要求銷售商品房，執行“一房一價”標價，不得以捆綁搭售或“雙合同”等限定方式，變相實行價外加價。

　　僅在出臺二手房參考價機制的前一天，廣州市住建局召開下半年進一步規范房地產市場秩序工作會議，組織10家房地產開發企業、10家房地產中介機構參與會議，通報了今年以來廣州市房地產市場出現的新情況、新問題以及房地產市場專項整治情況。

　　從資格限定、資金來源到房源供給、監管加碼，廣州一直在貫徹落實房地產調控要求。

　　二手房和一手房價格有著聯動效應。保持二手房價格合理、穩定，對于穩定新房和租房價格、促進房地產市場平穩健康發展有重要意義。

　　在4月廣州發文加強新建商品住房價格備案管理后，存量的二手房自然就進入監管視野。

　　在廣州之前，深圳、上海、成都、西安、寧波、杭州、合肥、溫州等地均出臺了二手房參考價機制，二手住房成交參考價發布機制已成為常態調控手段。

　　據易居研究院的研究，今年6月，全國70個城市中，二手住房價格指數超過5%的共有25個城市，廣州以13.2%的二手住房價格指數漲幅居首。當時，易居研究院表示，25個城市有4個城市已經落實了二手住房參考價制度，預計“剩下的21個城市升級或推進的概率較大，尤其是一二線重點城市。”

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，廣州屬于一線城市中房價上漲動力略強的城市，積極出臺二手房交易參考價，是近期各大城市穩定房地產的重要政策，廣州出臺二手房交易參考價符合預期。

　　政策降溫成交熱情“價格錨”降低活躍度

　　廣州此次新政的影響，可以比對首個推行二手房參考價格制度的深圳。

　　易居研究院的統計數據顯示，今年1月深圳二手住房價格出現歷史最高點，即為72436元/平方米。隨著二手住房成交參考價制度的推進，6月價格為61500元/平方米，縮水15%。

　　從結果來看，二手房參考價機制直接降低二手房的交易熱度。

　　根據《通知》要求，房地產經紀機構、房地產網絡信息發布平臺等應對掛牌房源開展對照自查，不得發布價格虛高的二手住房房源。

　　中國城市房地產研究院院長謝逸楓表示，廣州二手房指導價最大的意義在于引導二手房理性交易，穩定市場預期。“杜絕中介二手房掛牌房源出現虛假價格現象。讓二手房掛牌的房源、房價信息相對稱、透明，避免中介公司、業主哄抬房價或是抱團漲價。”

　　高于參考價的房源減少了曝光和交易的機會，同時在心理預期上讓買賣雙方進一步觀望，讓成交進一步冷卻。“某個區域高于某個價格的房地產不能在線掛售，這一定程度上降低了區域房地產的價格。”中南財經政法大學數字經濟研究院執行院長盤和林分析。

　　參考價機制在價格預期引導、降低交易熱度上對二手房交易進行“釜底抽薪”。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，二手房參考價可以斬斷掛牌價推動買家市場預期、拉動成交價上漲的循環。市場失靈的情況下，必須要以政府有為之手，給市場提供合理價格信號，代替不合理、非理性價格信號。

　　更為直接的影響是，參考價機制抬高了炒房客的成本。二手房因為確定性高、拿房產證快、有議價的空間，容易做高評估價提高杠桿炒房而備受炒房客青睞。

　　《通知》明確，二手住房交易涉及的相關機構，應將二手住房交易參考價格作為開展業務的參考依據之一。

　　參考價將是銀行評估和放貸的依據。由于業主的掛牌價格、實際成交價與參考價之間仍普遍存在距離，導致炒房客購房首付比例均有所增加，增加了炒房的成本。“二手房按指導價進行評估，則等于大幅度降低了二手房的杠桿比例。未來，廣州二手房成交量或出現明顯下滑，新政之后，進入二手房的資金將大大減少。”地產經濟學家鄧浩志表示。

　　“二手房參考價為管控市場的價格錨。官方二手房參考價為房源掛牌、網簽以及銀行放貸的指導價格，從二手房交易環節進行調控，通過下架高價房源、緊縮可貸金額以降低二手房交易活躍度。”保利投顧研究院如是總結。

　　可以預見的是，二手房參考價制度將會在更多城市落地，尤其是那些前期房價漲幅較多、二手房市場熱度居高不下的城市。以東莞為例，該市于8月2日凌晨發布了“史上最嚴莞八條”，其中一條就提出“加快建立二手住房成交參考價發布機制。”

　　考驗人口第一大省管理智慧保障性租賃住房或成破局抓手

　　作為人口第一大省及人口凈流入大的省份，廣東有著房價上漲的動能。第七次全國人口普查公報數據顯示，廣東省2020年總人口達到1.26億。在過去10年，深圳、珠海、廣州、中山、佛山和東莞的人口增速均超過30%，人口繼續向經濟發達的珠三角地區集中。

　　與此同時，廣東的城鎮化進程也在繼續推進。《廣東省國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提出，2025年，廣東省城鎮化率要達到74.8%。

　　人口凈流入帶來人才的同時，也帶來了房價的上漲壓力。落實“房住不炒”、居有其屋考驗著廣東的管理智慧。

　　二手房參考價機制完善了二手住房市場的監管。專家學者認為，應該加強整頓市場亂象，并結合土地、新房等配套政策，發揮政策合力，以達到樓市“三穩”目的。

　　而在市場經濟下，商品價格由市場供需關系決定。在需求增加的背景下，增加供給成為共識。盤和林也表示，城市要注重配套制度的建設，尤其是廉租房、經濟適用房等的推進，通過公共產品的投放來穩定房地產價格預期，讓百姓更有獲得感。

　　國家的政策也著眼于供需調節。在廣州出臺新政的同一天，住房和城鄉建設部部長王蒙徽在國務院新聞發布會上重申，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，穩妥實施房地產長效機制。

　　記者梳理發現，發展保障性租賃住房等保障性住房是國家破局的重要抓手。“十四五”期間，國家將以發展保障性租賃住房為重點，進一步完善住房保障體系，增加保障性住房的供給，努力實現全體人民住有所居。

　　值得注意的是，國家這次提出的租賃是長租，而且還引入了市場模式，因此能否通過長租消納一部分購房需求？

　　對此，廣州大學房地產研究所所長陳琳認為有可能，但難度不小。“目前，保障性租賃住房的無產權性，導致無法完全實現‘以租代購’。”陳琳表示，保障性住房當前主要作為一種過渡性住房幫助年輕人、新市民解決住房需求。但她也指出，如果未來市民的居住觀念轉變、租房更舒適、城市公共服務資源更豐富，那么保障性住房將能調節購房的供需平衡，這些都是對城市管理智慧的考驗，“從長遠來看，還是要構建起住房市場和住房保障無縫對接的住房體系。”（南方日報記者 黎華聯 張艷 張子俊 實習生 李宛青）

　　 轉自：南方網