2021年，房地產行業進入新的周期，企業全面邁入“高質量經營發展”的新階段。“穩健”是企業發展的靈魂。同時，“組織重塑”以及“組織力的系統化打造與提升”，成為質量時代下企業發展的必經之路。

在新的周期下，房地產企業對自身“組織能力的建設、精益化管理水平的提升、人才結構的升級、公司治理體系的完善”都需要更加重視。因此，秉承高質量、可持續發展原則的企業管理，成為必然的選擇。

12月22日，由可研智庫主辦，億翰智庫聯合主辦的“質量時代 組織重塑” 共創組織力—“2021中國房地產業組織管理峰會”暨“中國房地產企業(第二屆)CHO聯席會”成功召開。

此次會議上，可研智庫創始人、億翰智庫事業合伙人賈春暉主持發布了“中國房地產組織力研究工作”重磅研究成果——《2021中國房地產組織力研究報告》、《2021中國房地產雇主影響力研究報告》和《2021中國房地產業公司治理研究白皮書》。

“2021中國房地產組織力百強企業”、“2021中國房地產最佳雇主企業”、“2021中國房地產業ESG優秀實踐企業”以及“2021中國房地產業綠色金融價值企業”等研究成果也在此次會議上揭曉。

市場邏輯重構

中國房地產組織力研究成果發布 助力行業升級

成功與輝煌之后，當市場回歸理性，真正牽引房地產企業走得更高更遠的要素是什么?

隨著“高質量經營發展”新階段的到來，市場邏輯面臨重構，以“穩健”為發展靈魂，房地產企業戰略也面臨著重置或升級。新階段下，新思考不斷涌現，什么樣的組織是適配行業新周期的健康組織?什么樣的人才是匹配行業新周期的優秀人才? 什么樣的企業會成為行業新周期下的好雇主?何種企業擁有卓越的公司治理能力?

基于此，2021年，可研智庫聯合億翰智庫開展一年一度的“中國房地產組織力研究”、“中國房地產雇主影響力研究”、“中國房地產業公司治理研究”，旨在推動中國房地產行業“組織管理、公司治理”朝著更加科學、系統、規范的方向發展。

組織力研究

全新研究視角下的五大觀點

《2021中國房地產組織力研究報告》從5項一級指標，10項二級指標，28項三級指標、122項影響指標的關鍵因素進行綜合研究及評價，同時從房地產企業”人均效能、元均效能、費均效能、城市效能、運營效率與組織管理綜合水平“六個可量化維度進行細分研究，從而形成對中國房地產組織力百強企業的綜合評價及分析。

自住房制度改革以來，中國房地產行業經歷了近30年的蓬勃快速發展。截至2015年，房地產行業市場總量突破15萬億。截至2020年，行業市場總量突破17萬億，地產從業人數突破300萬，大約有9萬余家房地產開發企業存活在市場中。20余年的發展中，行業集中度有所提升，頭部房地產企業也逐漸邁入了發展高效化、布局全國化的軌道中。

據可研智庫統計，2020年百強房企整體創造的份額占房地產市場總量的75.11%;組織力百強房企當中，以人效為例，人均全口徑銷售額均值已經突破3523.68萬元。在過往10年中飛速全國化布局過程中，百強企業已經完成了對全國334個地級行政區域的整體布局。

可研智庫研究發現，2020年，從人效表現來看，房企各梯隊之間差距依然明顯，但間距逐漸拉近，行業內具有管理水平優勢、最早專注效能提升的頭部房企，效能表現達到了邊際頂點。人效第一梯隊TOP20企業人均全口徑銷售額為5604.13萬元/人，與2019年相比基本持平。但在業績提升的主要原因下，TOP51-100房企人效表現大幅提升，并直接推動行業人均效能水平提升。

而從元均表現來看，2020年疫情下社保減免政策的影響，使企業人工成本支出有所下降，致元效提升明顯。隨著國內疫情控制愈加穩定，該因素對元效影響會逐漸消失。預計2021-2022年隨著房企高質量發展戰略的逐步落地，其成本管控制度和用人策略也會隨之調整優化，房地產行業人才對收入增幅的預期會有相應回落，人工成本總額會逐步下降，元效表現仍會進一步提高。

以地級市為統計口徑，觀察百強房企單城市獲得的全口徑銷售額的表現情況，年內房企進一步深化城市深耕程度。2020年，組織力百強房企城均全口徑銷售額達到了27.04億元/城，城均權益銷售額為19.95億元/城，城均銷售面積16.55萬平方米/城，整體較2019年提升達10%以上。

費均效能為每一元費用投入(營銷費費用、財務費用和管理費用的三費總和)實現的業績或創利情況。根據2020年百強房企費均效能整體趨勢來看，整體略有提升但增幅低于元均效能增幅。以費均全口徑銷售額為例，2020年組織力百強房企均值為31.36元，較上一年度提升3%。

但2021年，隨著新階段的到來，行業底層發展邏輯隨之顛覆。可研智庫發現，2021年，高周轉、高杠桿、全國化擴張型房企戰略遭遇大范圍停滯或收縮。未來，固有的企業發展戰略將被重構。

“如何制定匹配行業新周期的組織戰略目標?”已經成為每個房地產企業面前最迫切的問題。可研智庫認為，“共同富裕”目標的提出、《國務院關于進一步提高上市公司質量的意見》的出臺以及“碳中和”時代背景，對行業發展提出了明確的指向。未來“公平與效率”、“高質量發展”、“綠色治理”是房地產企業需要重點關注的關鍵詞。

另外，為了更好地回答新時代下企業的新困惑。可研智庫的研究視角也隨著環境的變化發生轉換。可研智庫按城市能級分層研究組織戰略、組織效能目標制定路徑、城市拓展與深耕策略所帶來的效能表現差異和最佳邊際效能頂點研究、選擇綠檔、黃檔房企，運用凈利潤與權益銷售額象限分析法，研究新周期下的組織效能目標做為視角分析。

基于以上研究視角分析，可研智庫通過對行業特點的總結與經營數據的研究，得出五大觀點：

一、2020-2022年，房地產市場至少面臨三年的盤整周期，預計三年震蕩周期至少持續到2022年6月。同時，我們認為，2022年房企將進一步采取系統性的組織精簡、人員優化以及效能提升動作。而TOP20房企下一步的組織效能提升，需要新的管理方法和工具做支撐。

二、對房地產企業來說，過度的深耕現有城市與一味的拓展高能級城市雖然可以帶來短期的組織效能快速提升，但長遠來看都不能達到組織效能的最佳表現。“組織力百強企業城市拓展指數“與”組織力百強企業城市深耕指數“交叉分析，可以求得組織效能邊際頂點。以“x”為房企的“城市拓展指數”，“y”為“城市深耕指數”，邊際頂點為：y=2.4648e0.0967x。

三、通過關注成本管控水平與房企規模的不同比例匹配所帶來的組織效能變化，我們發現，規模化帶來的集群效應雖可以幫助企業降本提效，但在成本管控水平不足的情況下，規模化背后造成的浪費與損失也是驚人的，成本管控水平不足的房企在規模擴張過程中的組織效能表現反而低于未擴張前的組織效能表現。可研智庫分析發現，組織力百強房企在成本管控水平較高與房企規模在千億以上的房企，其人均凈利潤可以達到500萬元/人以上，元均凈利潤達到23.20元。

四、房地產人力資源頂層設計將被系統性強化，定位將全面轉型。從此前的輔助戰略決策，逐漸發展到人力資源全面介入各業務場景，重新定義組織戰略目標。在實現精細化、系統化管理的同時，真正轉型為戰略型人力資源定位，從組織戰略的角度更深層的影響企業整體發展戰略目標的制定和達成。

五、一鯨落，萬物生。新的行業生態將被重新構建。廣大的市場依然存在，房地產企業未來可能會更清晰的分化出多種差異化經營模式，只要能夠充分發掘差異化的核心競爭力，并且將其發揮到極致，那么企業的組織效能水平就有機會達到邊際頂點。同時，圍繞自身的核心競爭力打造高質量、可持續發展的組織能力，企業終將迎來更具發展空間的新周期。

雇主影響力研究

以員工敬業度為索引 探尋組織建設新方向

《2021中國房地產雇主影響力研究報告》詳細闡述“房地產雇主影響力數據分析及研究成果”。從房地產“組織勢能、組織內能、組織動能”幾大維度細分研究，從而整體形成對百強房地產企業雇主影響力的分析和評價。

2021年的“中國房地產雇主影響力研究”工作于3月正式啟動，213家房地產企業參與調研，回收調研問卷24566份，問卷有效率95.73%。可研智庫面向85家房地產企業的人力資源管理團隊進行調研和案例分析，并對45位房企高級管理人員進行訪談。以此作為評價房地產企業組織管理水平與員工工作狀態的依據，為企業制定新周期下的組織管理戰略提供參考意見。

總體來看，2021年，員工敬業度評分的大幅下滑值得重點關注，該項得分僅為82.31分，較上年下滑7.56分。員工對組織健康狀態的負面評價多集中在機制建設與薪酬激勵層面。組織力內部的各項因素中，人才培養與文化塑造對員工的影響是潛移默化的，機制建設與薪酬激勵的影響則立竿見影。員工在機制建設和薪酬激勵方面的低評分說明房企當前面對市場變化中的管理舉措存在一定缺失。

細分來看，員工動力、員工穩定性上，房企都暴露出不同程度的問題。戰略方向不清晰、組織內溝通不順暢、個人發展被忽視、薪酬政策受質疑、文化建設落地效果有待提升等問題最終都反映到員工敬業度上。作為衡量組織健康程度的結果性指標，敬業度評分下降意味著目前房企采取的管理措施仍有較大提升空間。

為應對2021年市場變化與政策調控，房地產企業紛紛作出戰略調整、管理轉向的大背景下，調研數據顯示，員工對目前所在房企的戰略政策存在困惑，雖尚未影響到員工對企業信心及日常工作，但仍然值得進一步關注。

與此同時，員工對所在企業的信息傳遞效率評價下降，由2020年88.30分變成87.07分，企業內部越級管理頻率增加，匯報線不清晰，多頭匯報，重復匯報等情況時有發生為主要原因。

通過數據調研，可研智庫發現，員工薪酬滿意度下滑趨勢明顯。雖然房企戰略轉型大勢所趨，員工對薪酬調整有心理預期，但對于受調研房企的薪酬政策調整，員工的基本態度是理解但不認同，說明在薪酬調整過程中，房企忽略了員工情緒及個人情況而影響了員工認同感。

不過，與2020年相比，調研企業人才培養機制認同指數明顯上升，由82.24分提升至83.15分。這與房企近幾年對人才培養體系的重點關注不無關系，本次調研對房企的任職資格體系、管理者領導力、職業發展規劃和晉升機制各維度均有涉及，得到的評價較2020年均有所上升。且2021年房企對企業文化的建設力度日益加強，尤其對團隊凝聚力的塑造更加重視。這與房企當前區域整合、崗位梳理階段，面臨的團隊、員工管理問題息息相關。

透視上市公司治理

一股獨大、董事會效率偏低等八大現象

《2021中國房地產業公司治理研究白皮書》正式發布，可研智庫從6大維度，深入一、二、三級指標體系進行深耕研究，再結合中國房地產業治理指數分析及評價，旨在一年一度的研究并展示中國房地產業公司治理水平。

2021年，通過對上市房地產公司治理現象的總結與研究，可研智庫發現了當前房地產企業公司治理層面存在的共性與發展趨勢。

例如，我們發現，一股獨大股權結構在房地產行業內較為普遍，股份集中度CR值大于1的房企達到樣本企業總數的71.79%，說明大部分房企屬于股權高度集中型，第一大股東具有絕對控制權。

縱觀上市公司董事會成員結構，董事會內部成員結構的多樣性有助于提升企業決策科學性和抗風險能力為普遍共識，但上市房企董事席位中存在女性董事缺位現象。董事會成員規模在5-13人之間，均值為8.15人。董事會成員中擁有女性董事的企業數量占總樣本企業的85.71%。

公司治理層面，房企還面臨另外的問題，如由于董事會成員結構復雜、規模較大，部分董事缺乏管理企業的實際經驗，加之缺少獲取企業經營真實信息的渠道導致董事會決策效率低下;由于治理機制不完善，導致企業中大部分股東同時擔任公司高級管理人員，兩權分離原則未得到充分貫徹;由于公司治理體系不完善，監管措施不到位，導致大部分樣本企業只愿意按照證券法規最低要求披露信息，自愿性信息披露的內容和質量都不能滿足相關利益群體對企業的監督需求等。

當前綠色治理的發展觀正逐漸走向主流。可研智庫通過對樣本企業盈利能力與ESG績效進行交叉分析，發現雖然盈利能力強的企業，ESG績效高低沒有明顯規律;但ESG績效較高的企業，盈利能力相對都比較強。說明ESG體系建設確實有助于提升企業的經營管理能力和盈利能力。

值得關注的是，已認證綠色建筑面積出現大幅度增長，如萬科集團、碧桂園已認證綠色建面達到2億平方米以上，說明綠色建筑概念得到了市場的認同，需求量大幅度增加，部分地方政府為綠色建筑項目提供較大力度的政策支持，有利于推動綠色建筑項目快速發展。

最后，隨著金融機構綠色金融業務更聚焦于綠色資產、綠色項目投資，堅持綠色導向，商業可持續發展的企業，其融資結構可以得到進一步改善，資金成本有望降低，綠色投資價值進一步提升。

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