2022年1月7日，新城控股發(fā)布2021年12月份及第四季度經(jīng)營簡報。簡報顯示，2021年1-12月，新城控股實現(xiàn)合同銷售金額約2337.75億元，累計銷售面積約2354.73萬平方米。同時，公司2021年新增竣工面積3290.34萬平米。

在雙輪驅(qū)動戰(zhàn)略指引下，商業(yè)運營作為新城控股的第二增長曲線持續(xù)進階，助力公司穩(wěn)步穿越行業(yè)周期。2021年，在疫情考驗下，新城控股實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，超額完成全年85億元的既定目標，同比大幅增長51%;全年新開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場共30座，截至2021年12月31日，已開業(yè)及管理輸出的吾悅廣場累計達130座，已開業(yè)數(shù)量位居境內(nèi)外上市公司首位。

穩(wěn)健發(fā)展的背后，是不斷提升的產(chǎn)品力、精細化商業(yè)運營力以及多年積累沉淀的經(jīng)營管理能力所形成的合力。新城控股集團董事長王曉松在致2022年新年賀詞時表示，過去的2021年，著眼長期主義，新城始終堅持高質(zhì)量發(fā)展，升級戰(zhàn)略，穩(wěn)健經(jīng)營;篤力夯實雙輪驅(qū)動，迭代組織，敏捷增效;積極拓寬多元賽道，齊頭并進，綠色發(fā)展。

商業(yè)運營總收入達86.39億 同比增長51%

走過2020年的疫情艱難期，新城商業(yè)展現(xiàn)出不確定環(huán)境下的穩(wěn)定應對能力。2021年，作為新城控股第二增長曲線的商業(yè)板塊繼續(xù)進階，在規(guī)模效率、運營模式、輕重并舉等多方面更進一步。

一方面，在逆境中踏準節(jié)奏積極拓展商業(yè)綜合體項目，堅持“輕重并舉”戰(zhàn)略并聚焦精細化運營提質(zhì)。數(shù)據(jù)顯示，2021年新城控股新獲取吾悅廣場32座，其中重資產(chǎn)15座、輕資產(chǎn)17座。截至2021年12月31日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量達189座，進駐全國135個城市。

在輕資產(chǎn)領(lǐng)域，其布局湖北的首座輕資產(chǎn)商業(yè)項目孝感吾悅廣場，于2021年5月開業(yè)，并憑借100%招商、35%首進品牌的突出成績，成為當?shù)厣虡I(yè)新標桿。值得一提的是，孝感吾悅廣場作為凈地項目，它的成功運營，標志著新城控股從商業(yè)開發(fā)建設(shè)、定位規(guī)劃，到品牌招商落位、商業(yè)運營推廣，實現(xiàn)了輕資產(chǎn)運營的完整閉環(huán)。

另一方面，盡管2021年疫情影響仍在持續(xù)，新城控股依然超額完成了商業(yè)運營總收入85億元的目標，全年實現(xiàn)商業(yè)運營總收入86.39億元，同比增長51%，整體出租率為97.89%。此外，根據(jù)2021年半年報，2021年上半年公司物業(yè)出租及管理毛利率更高達70.58%。國際三大評級機構(gòu)之一的標普此前分析指出，投資物業(yè)為新城提供了免受全行業(yè)利潤率壓縮的保護，并支撐了盈利穩(wěn)定性。

商業(yè)運營總收入持續(xù)提升之際，吾悅廣場單店收入也穩(wěn)步上漲。據(jù)國盛證券發(fā)布的研報，2021年第三季度新城控股商業(yè)運營總收入為21.5億元，同比增長58.2%;與2020年三季度相比，可比商場2021年三季度租金收入同比增長7.6%。標普也指出，新城2018年底前開業(yè)的購物中心，即使在2020年上半年遭受新冠疫情影響，其同店銷售額也有61%的增長。

得益于在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的多年深耕，2021年7月，新城控股還發(fā)布公告稱，將以9個商業(yè)物業(yè)作為底層資產(chǎn)，在新加坡設(shè)立信托基金，在此前多次嘗試吾悅廣場經(jīng)營性物業(yè)貸、CMBS 資產(chǎn)證券化產(chǎn)品等基礎(chǔ)上，擬進一步擴大資產(chǎn)證券化之路，尤其是在打通商業(yè)地產(chǎn)“投、融、管、退”鏈條、研究持有型物業(yè)退出平臺方面，邁出了有力一步，將更有利于促進公司商業(yè)地產(chǎn)的輕資產(chǎn)化運作，提高公司商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營能力，實現(xiàn)公司長期可持續(xù)發(fā)展。

經(jīng)營面穩(wěn)健 頻獲資本市場認可

依托“住宅+商業(yè)”雙輪驅(qū)動核心戰(zhàn)略優(yōu)勢，2021年，新城控股始終圍繞“有回籠的銷售、有利潤的增長、有品質(zhì)的產(chǎn)品與服務(wù)”，企業(yè)經(jīng)營面安全穩(wěn)健。根據(jù)新城控股2021年三季報，2021年前三季度公司實現(xiàn)營業(yè)收入1091.22億元，同比增長55.69%;歸屬于上市公司股東的凈利潤58.84億元，同比增長24.24%。截至報告期末，新城控股累計總資產(chǎn)為5720億元，較上年度末增長6.38%。

現(xiàn)金流方面，截至2021年6月末，新城控股在手現(xiàn)金余額551.54億元，短期債務(wù)270億元，現(xiàn)金短債比1.44倍。而基于充裕的流動性，新城控股還提前贖回美元債，傳遞發(fā)展信心。去年11月，新城控股宣布，基于對自身價值及未來發(fā)展的信心，公司計劃提前贖回一筆將于2021年12月16日到期的3.5億美元債，并予以注銷，本次提前贖回境外美元債券也同樣符合公司償債計劃及發(fā)展戰(zhàn)略。據(jù)悉，這也是當期A股首例提前贖回美元債的房企。

穩(wěn)步增長的經(jīng)營業(yè)績及穩(wěn)健的財務(wù)表現(xiàn)，也讓新城控股持續(xù)收獲資本市場的正向反饋。2021年12月，國際三大評級機構(gòu)惠譽和標普先后發(fā)布報告，確認新城發(fā)展及其子公司新城控股的長期發(fā)行人評級為“BB+”，展望維持為“穩(wěn)定”;同時，惠譽還確認了兩家公司高級無抵押債券以及所有未償債券的評級為“BB+”。

惠譽在報告中指出，新城流動性良好，在國內(nèi)市場波動的情況下，完全能夠按期償還到期債務(wù)。此外，惠譽認為，新城旗下購物中心獲得的強勁經(jīng)常性租金收入，將為公司提供額外的流動性緩沖，并支持其業(yè)務(wù)穩(wěn)定性。惠譽還表示，預計到2021年底，新城杠桿率將降至40%以下，符合“BB+”財務(wù)結(jié)構(gòu)。

標普則在報告中肯定了新城良好的銷售執(zhí)行力及在長三角市場的可觀表現(xiàn)，并指出其投資性物業(yè)業(yè)務(wù)的租金穩(wěn)健增長，能有效提升企業(yè)盈利質(zhì)量和現(xiàn)金流穩(wěn)定性。標普認為，新城不斷增長的商業(yè)收入完全能夠支付利息開支，并對公司的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)起到良好的緩沖。

在更早之前的2021年9月，穆迪也發(fā)布報告宣布維持新城發(fā)展及新城控股的“Ba1”企業(yè)家族評級(CFR)，并指出新城擁有穩(wěn)定的銷售執(zhí)行能力、可觀的運營規(guī)模、持續(xù)增長的經(jīng)常性租金收入、穩(wěn)健的財務(wù)指標以及良好的流動性。這意味著，在復雜多變的行業(yè)形勢下，三大國際評級機構(gòu)均宣布維持新城控股正向評級。

此外，去年7月，中誠信亞太還將新城控股的境外長期信用評級上調(diào)至BBBg，展望穩(wěn)定，并指出，“我們預計公司將維持在長三角地區(qū)強勁的市場地位，并預計未來12至18個月內(nèi)公司的租金收入將持續(xù)增長，同時公司能保持穩(wěn)定的財務(wù)指標。”

在地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)承壓、評級機構(gòu)對房企評價整體謹慎的態(tài)勢下，境內(nèi)外評級機構(gòu)紛紛維持新城控股正向評級，展現(xiàn)了其較為優(yōu)質(zhì)的信用表現(xiàn)及頗受認可的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

值得一提的是，2021年9月，全球規(guī)模領(lǐng)先的指數(shù)公司MSCI明晟還上調(diào)新城控股的ESG評級至BB級，充分肯定了企業(yè)的長期投資價值和ESG管理水平。根據(jù)MSCI報告，新城在“產(chǎn)品安全與質(zhì)量”與“公司治理”等方面領(lǐng)先同行。

以核心能力確定性應對不確定性

在行業(yè)普遍承壓的大背景下，2021年，新城多措并舉，通過切實積極的行動，助力穩(wěn)健經(jīng)營。

2021年12月2日，新城控股母公司新城發(fā)展發(fā)布公告稱，以供股的方式發(fā)行最多約2.96億新股，募集約15.67億港元，用于公司資金儲備以及用作企業(yè)運營資金。新城發(fā)展大股東富域香港及Set Hero Developments Limited承諾，將投入10.87億港元認購2.05億股，并有意向額外投入最多4.8億港元進行全額認購，合計將以家族基金最多投入15.67億港元。

在此之前的11月5日，新城發(fā)展發(fā)布公告稱，公司大股東按平均價格每股股份約5.96港元購買合共3207萬股，增持公司股權(quán);并表示，可能考慮在符合適用的法律及監(jiān)管要求下，于適當時候進一步增持。這些舉措，都顯示出大股東對新城發(fā)展的前景充滿信心，以真金白銀的方式助力公司長遠穩(wěn)健發(fā)展。

自2020年以來，新城控股就提出，由“增量”轉(zhuǎn)向“提質(zhì)”，由 “沖規(guī)模，提排名”轉(zhuǎn)為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”，從而實現(xiàn)穩(wěn)健、高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展。2021年，公司在“穩(wěn)中求進、地域深耕、運營優(yōu)先、科技賦能、風險管控”五大戰(zhàn)略指導下，在深耕的區(qū)域內(nèi)做大、做強，提供好的服務(wù)和產(chǎn)品，保障盈利水平的提升、客戶滿意度的提升、開發(fā)能力的提升以及組織效能的提升。

展望未來，堅持奮斗、始終追求高質(zhì)量發(fā)展的新城控股，正猶如一頭有耐力、能抗壓的駱駝般穩(wěn)健篤行，穿越行業(yè)新周期。誠如王曉松所言，2022年是新城十年戰(zhàn)略的第二年，征途漫漫，惟有奮斗：“打鐵還需自身硬，與其困于行業(yè)時艱，新城當要破浪揚帆!我們不要急于定義順境或逆境，而要深刻認清外部環(huán)境變化的本質(zhì)，憑借核心能力的確定性應對不確定性，并能捕捉機遇，創(chuàng)造價值，努力促進企業(yè)綠色低碳健康發(fā)展、助力共同富裕。”

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