在中國(guó)經(jīng)濟(jì)加速向新發(fā)展的當(dāng)下，產(chǎn)業(yè)園區(qū)正在成為引領(lǐng)新質(zhì)生產(chǎn)力發(fā)展的新高地。招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)始終積極求變，探索產(chǎn)業(yè)新生，亦為行業(yè)后來(lái)者提供有益借鑒。如今，招商蛇口堅(jiān)定從“物業(yè)空間運(yùn)營(yíng)商”向“產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)商”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，推進(jìn)“聚焦五大新興產(chǎn)業(yè)賽道”“聯(lián)合共建創(chuàng)新中心”“持續(xù)強(qiáng)化科技產(chǎn)業(yè)投資”“持續(xù)鍛造資產(chǎn)管理能力”“打造特色主題園區(qū)”五大抓手。

在由觀點(diǎn)機(jī)構(gòu)主辦的2024博鰲周系列活動(dòng)中，招商蛇口榮獲“2024年度影響力產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)發(fā)展企業(yè)TOP30”第一名，招商蛇口產(chǎn)業(yè)園區(qū)旗下招商局智慧城獲評(píng)“2024年度發(fā)展?jié)摿Ξa(chǎn)業(yè)園區(qū)”。招商蛇口產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)羅峰作為演講嘉賓闡述了新質(zhì)生產(chǎn)力背景下產(chǎn)園為什么需要高質(zhì)量發(fā)展?并對(duì)現(xiàn)代產(chǎn)園高質(zhì)量發(fā)展提出切實(shí)的建議。

市場(chǎng)、時(shí)代、政策、行業(yè)

四大因素呼喚產(chǎn)業(yè)園區(qū)回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)

市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)園的需要。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)空間長(zhǎng)期供過(guò)于求的市場(chǎng)，相比空間物業(yè)服務(wù)，產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)更有價(jià)值。過(guò)去十五年間，全國(guó)范圍內(nèi)的工業(yè)用地成交建筑面積累積達(dá)到了218億平方米，而且仍在快速增長(zhǎng)。然而，在入駐率方面，不論是工業(yè)廠房還是研發(fā)辦公空間，空置率均保持在兩位數(shù)的較高狀態(tài)。“增量”持續(xù)疊加“存量”，未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)將長(zhǎng)期供過(guò)于求。在一個(gè)產(chǎn)業(yè)空間嚴(yán)重供過(guò)于求的市場(chǎng)，園區(qū)運(yùn)營(yíng)商還能繼續(xù)停留在過(guò)去拼物業(yè)空間的初級(jí)階段嗎?

時(shí)代對(duì)產(chǎn)園的要求。時(shí)代中的產(chǎn)業(yè)園區(qū)既要實(shí)現(xiàn)自身的高質(zhì)量發(fā)展，又要成為發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要平臺(tái)。2020年7月，國(guó)務(wù)院發(fā)文，明確要求高新區(qū)要成為創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)發(fā)展的示范區(qū)和高質(zhì)量發(fā)展的先行區(qū)，作為市場(chǎng)化的園區(qū)，沒(méi)有明確要求，但是作為新時(shí)代的園區(qū)，我們必須要走上高質(zhì)量發(fā)展的道路，而產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，就是要摒棄過(guò)去以地產(chǎn)邏輯為核心的傳統(tǒng)模式，逐步實(shí)現(xiàn)以產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)為核心的高質(zhì)量發(fā)展模式。

政策對(duì)產(chǎn)園的導(dǎo)向。產(chǎn)園公募REITs是希望引導(dǎo)更多資本參與實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，推動(dòng)科技創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)升級(jí)。產(chǎn)園行業(yè)里有一個(gè)非常重要的政策—產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs。產(chǎn)業(yè)園區(qū)公募REITs的出現(xiàn)，真正打通了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的業(yè)務(wù)閉環(huán)，有效破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)重投難退的難題。但從政策意圖來(lái)看，絕不是為了幫助過(guò)去那種以不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值增加為核心的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式走得更遠(yuǎn)，而是為了引導(dǎo)更多資本參與實(shí)體產(chǎn)業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)。

行業(yè)對(duì)產(chǎn)園的需要。高質(zhì)量發(fā)展階段的產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要謀求高質(zhì)量發(fā)展，做企業(yè)創(chuàng)新成長(zhǎng)的時(shí)空合伙人。改革開(kāi)放45年來(lái)，中國(guó)產(chǎn)業(yè)園區(qū)大體經(jīng)歷了6個(gè)重要的發(fā)展階段，前面幾個(gè)階段主要還是空間需求為主;最近幾年，產(chǎn)業(yè)園區(qū)明顯進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)領(lǐng)域，產(chǎn)業(yè)用地開(kāi)始“全生命周期管理”，打破了產(chǎn)業(yè)園區(qū)通過(guò)地產(chǎn)邏輯獲取收益的路徑;產(chǎn)園公募REITs正式啟動(dòng)，引導(dǎo)園區(qū)運(yùn)營(yíng)商回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì);政府下場(chǎng)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施的屬性愈發(fā)明顯。所有這些變化，都在倒逼和引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向?qū)I(yè)化、集約化、特色化發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的確是需要擺脫了傳統(tǒng)的地產(chǎn)邏輯，逐步進(jìn)入謀求產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

綜合市場(chǎng)的關(guān)注，時(shí)代的要求，政策的導(dǎo)向，行業(yè)的需要，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的確是應(yīng)該回歸產(chǎn)業(yè)本質(zhì)，逐步進(jìn)入以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的高質(zhì)量發(fā)展的新階段。

新模式、新使命、新賽道、新能力

四大維度推動(dòng)現(xiàn)代產(chǎn)園高質(zhì)量發(fā)展

羅鋒院長(zhǎng)從構(gòu)筑新的商業(yè)模式、承擔(dān)新的發(fā)展使命、聚焦新的產(chǎn)業(yè)賽道以及鍛造新的業(yè)務(wù)能力四個(gè)維度給出了現(xiàn)代產(chǎn)園高質(zhì)量發(fā)展的建議。

建議一：構(gòu)筑新的商業(yè)模式。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展不僅在于不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的提升，更在于深入挖掘產(chǎn)業(yè)的價(jià)值和運(yùn)營(yíng)的價(jià)值。從16家上市公司的營(yíng)收結(jié)構(gòu)來(lái)看，他們的收入依然主要依賴于物業(yè)租賃與銷售;而近十年間21個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的營(yíng)收數(shù)據(jù)的市場(chǎng)表現(xiàn)也應(yīng)證了這個(gè)觀點(diǎn)，以重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主導(dǎo)的營(yíng)業(yè)收入模式普遍呈現(xiàn)出了下滑的趨勢(shì)，以園區(qū)運(yùn)營(yíng)為核心的營(yíng)業(yè)收入，表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健且呈現(xiàn)增長(zhǎng)勢(shì)頭。數(shù)據(jù)表明：產(chǎn)業(yè)園區(qū)需要?jiǎng)?chuàng)新以產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)為核心的商業(yè)模式。

建議二：承擔(dān)新的發(fā)展使命。發(fā)展戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)已成為世界主要國(guó)家搶占新一輪經(jīng)濟(jì)和科技發(fā)展制高點(diǎn)的重大戰(zhàn)略，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要參與其中，這是我們的使命，更是機(jī)會(huì)。因?yàn)閼?zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的培育壯大既離既不開(kāi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，也必將為產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展帶來(lái)新的重要的發(fā)展機(jī)會(huì)。因此，產(chǎn)業(yè)園區(qū)不光是傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的平臺(tái)，更要成為戰(zhàn)新興產(chǎn)業(yè)和未來(lái)產(chǎn)業(yè)培育壯大的重要平臺(tái)。

建議三：聚焦新的產(chǎn)業(yè)賽道。國(guó)家提出“加強(qiáng)新領(lǐng)域新賽道制度供給”“建立未來(lái)產(chǎn)業(yè)投入增長(zhǎng)機(jī)制”“以國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)提升引領(lǐng)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)”等一系列部署，新質(zhì)生產(chǎn)力新領(lǐng)域新賽道迎來(lái)長(zhǎng)期戰(zhàn)略機(jī)遇，產(chǎn)業(yè)園區(qū)要抓住這個(gè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略機(jī)遇，但是，也要充分認(rèn)識(shí)到戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)占GDP的比重只有13%，未來(lái)產(chǎn)業(yè)還在培育當(dāng)中，傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在制造業(yè)中占比超過(guò)80%，改造提升傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)又是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的重要內(nèi)容，產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其不能忽視放棄傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)。同時(shí)，由于各地資源稟賦、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、科研條件等發(fā)展要素千差萬(wàn)別，產(chǎn)業(yè)園區(qū)尤其要因地制宜科學(xué)定位。

建議四：鍛造新的業(yè)務(wù)能力。產(chǎn)業(yè)園區(qū)高質(zhì)量發(fā)展，就是從物業(yè)空間運(yùn)營(yíng)向產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型，而產(chǎn)業(yè)發(fā)展運(yùn)營(yíng)，就不再單純是傳統(tǒng)的“物業(yè)租售”，產(chǎn)業(yè)研究、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、科技創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)投資、資產(chǎn)管理等專業(yè)產(chǎn)業(yè)服務(wù)不可避免，而這些產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)的內(nèi)容，每一塊兒都需要更加專業(yè)的勞動(dòng)者。因此，要促進(jìn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的高質(zhì)量發(fā)展，必須要有更高素質(zhì)的勞動(dòng)者和與之匹配的產(chǎn)業(yè)能力體系。

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