不調(diào)整標(biāo)準(zhǔn),購房者的稅費壓力越來越大；一旦調(diào)整,如何發(fā)揮稅費手段對樓市的調(diào)控?

上海市住房保障和房屋管理局一位內(nèi)部人士一語道破天機(jī),“普通住房標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整將直接影響到地方政府的財政收入,主要是稅費收入,隨著房價上漲,標(biāo)準(zhǔn)越低納稅越多,標(biāo)準(zhǔn)越高納稅越少。這一標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整不是房地局一個部門能決定的,財政、稅收等部門關(guān)系緊密。”

到底是誰出了問題

上海再次成為今年全國大部分城市樓市火爆、房價飆升的代表,而如今其在普通住宅標(biāo)準(zhǔn)上遇到的尷尬也頗具代表性。

易居中國CRIC系統(tǒng)顯示,上周上海全市商品住宅的成交量環(huán)比大幅上升25%,達(dá)39.24萬平方米,平均成交價格達(dá)到19851元/平方米,環(huán)比上升5.5%,再次接近2萬元/平方米的歷史高位。

近三周,上海商品住宅的平均成交價格卻分別維持在19634元/平方米、18821元/平方米和19851元/平方米的高位,比今年前10個月商品住宅15061元/平方米的均價水平高出3000元/平方米以上。近二個月,上海的房價已再上臺階,從15000元/平方米的水平向18000元/平方米跳躍。

目前,內(nèi)環(huán)內(nèi)商品住宅均價已在10月份突破40000元/平方米關(guān)口,郊環(huán)外的各別樓盤價格也將在近期突破20000元/平方米。曾被稱為推動上海房價上漲的“321”體系早已被突破。

反觀現(xiàn)行的上海市普通住宅標(biāo)準(zhǔn):單套建筑面積140平方米以下,內(nèi)環(huán)線以內(nèi)套總價245萬元/套、內(nèi)環(huán)線和外環(huán)線之間140萬元/套、外環(huán)線以外98萬元/套以下。以目前的區(qū)域價格,幾乎把大部分房源排除在普通住宅之外。

上海官方網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,截至12月2日,上海一手住宅房源可售面積為478.02萬平方米,其中一手普通住宅僅為126.88萬平方米,不足三成。普通住宅比例的快速縮水同樣在二手房市場存在。截至12月2日,上海二手住宅掛牌918.98萬平方米,其中普通住宅僅為225.69萬平方米,不到3成。

漢宇地產(chǎn)的報告披露,符合普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)數(shù)量與一年之前相比,在整體住宅中所占比例萎縮了接近一半,即從81.88%減少到45.85%。其中,最令人驚訝的是外環(huán)以外二手房中普通住宅所占比例的迅速縮水。

調(diào)高標(biāo)準(zhǔn)意味著稅收縮水

上海凱奕投資的一位中介資深人士告訴記者,“普通住房不再普通”直接帶來的是交易成本的上升,尤其是在二手住宅交易中,諸多稅費繳納均需要以普通住宅、非普通住宅為依據(jù),以買方契稅為例,普通住宅為1%和1.5%,而非普通住宅需3%。

“稅費成本上升,對市場成交活躍度而言,是有負(fù)面影響的,但從調(diào)控的角度,這個時候需要稅費杠桿發(fā)揮這樣的調(diào)控作用,正如去年底調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)發(fā)揮稅費杠桿刺激交投的思路一樣。”上述上海市住房保障和房屋管理局的內(nèi)部人士坦言,更深一層,松動這一標(biāo)準(zhǔn),將影響政府的財政、稅費收入。

今年一年樓市量價齊升,大多數(shù)地方政府在財稅上已經(jīng)獲得了大豐收。

今年上半年,上海房地產(chǎn)市場供需總量突破歷史最高紀(jì)錄,房地產(chǎn)業(yè)的稅收升至97.8億元,同比凈增47億元,增幅高達(dá)92.4％；深圳地稅部門資料顯示,今年1月至8月,深圳地稅稅收共實現(xiàn)629.76億元,同比增長4.66%,其中房地產(chǎn)業(yè)是增長的主要來源；今年1到7月,北京市房地產(chǎn)稅收增幅在各稅種中一枝獨秀,達(dá)到12%；在山東,10月份該省房地產(chǎn)稅收高幅增長68.15%……

類似的情況幾乎在全國各級地方政府的統(tǒng)計數(shù)據(jù)中隨處可見。一旦普通住房標(biāo)準(zhǔn)跟隨房價上調(diào),在減輕房地產(chǎn)交易稅費壓力、較大程度刺激成交外,地方政府的財稅收入也將同時失去一大批稅源,而此時出臺刺激成交的政策,在樓市創(chuàng)下新高的背景下,似乎也并不合時宜。而各級地方政府對兩者如何取舍,目前來看,尚未看到地方政府在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的松動。

“目前,上海市政府方面尚未有調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)信息。實際上,這一標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整,是需要房地部門與地方財政、稅收等部門商討的,正如歷次普通住房保準(zhǔn)的調(diào)整都是由市政府層面牽頭推動,而并非房地一個部門調(diào)整。”上述內(nèi)部人士透露。