出臺(tái)的“國十條”樓市新政廣州細(xì)則,沒有規(guī)定限制購房套數(shù)、征收房產(chǎn)稅、停止三套房貸等嚴(yán)厲的政策,因而被多數(shù)人評(píng)價(jià)為“無新意”、“太溫柔”。

　　廣州市房管局新聞發(fā)言人黃文波對(duì)此解釋,中央政策已切中樓價(jià)上漲要害,能抑制不合理需求;地方細(xì)則加不加碼并不重要,更重要的是看調(diào)控效果,目前新政“抑投機(jī)、遏房價(jià)”成效初顯,所以廣州暫不考慮出臺(tái)限制購房套數(shù)的措施。同時(shí),作為地方政府將加大供應(yīng);需求減少,供應(yīng)增加,對(duì)穩(wěn)定樓價(jià)遏制樓價(jià)快速上漲要有信心。

　　幾乎就在廣州細(xì)則出臺(tái)的同時(shí),一條“發(fā)改委稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅”的消息占據(jù)各大網(wǎng)絡(luò)頭條,一時(shí)間調(diào)控就此收手的判斷令地產(chǎn)股“絕地逢生”,高歌領(lǐng)漲。而觀望的買家也開始恐慌:“調(diào)控還沒見樓價(jià)降下來多少就打住,豈不是又要報(bào)復(fù)性上漲?”

　　隨后財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康出來澄清:“三年不談,那是研究人員說的,并不能代表官方。”政府相關(guān)部門言論的反復(fù)印證了市場的動(dòng)蕩。難得的是,盡管新政細(xì)則“高高舉起輕輕落下”,開發(fā)商害怕的嚴(yán)政沒有出現(xiàn),但有理性開發(fā)商認(rèn)為,政策細(xì)則的“放人一馬”并非樓價(jià)可以再漲的信號(hào),還是要調(diào)整戰(zhàn)略,出貨為上。

　　“降價(jià)是個(gè)姿態(tài)”

　　廣州新政細(xì)則出臺(tái)后首周,在開發(fā)商點(diǎn)評(píng)的“政府務(wù)實(shí),讓市場自己來解決問題”,在這種心態(tài)中,不少樓盤既定的銷售策略暫時(shí)不會(huì)有大改變,當(dāng)然也有一些樓盤采取更加主動(dòng)的態(tài)度,以一個(gè)相當(dāng)有吸引力的報(bào)價(jià),吸引更多潛在客戶的關(guān)注。

　　上周末記者頻頻收到名門越秀的促銷信息,稱“北京路地鐵上蓋現(xiàn)樓1.75萬元/平方米!”雖然其后了解到1.75萬元/平方米只是低樓層單位的最低價(jià),其直降近6000元/平方米的報(bào)價(jià)只是一個(gè)噱頭。然后不論是否噱頭還是其他優(yōu)惠登記,開發(fā)商的積極行動(dòng)也能說明他們對(duì)新政細(xì)則的理解和對(duì)買家態(tài)度的順應(yīng)。

　　新政后,蘭亭國際被譽(yù)為深圳新政之后的“房價(jià)暴跌第一盤”。與早前預(yù)計(jì)的3至4萬元/平方米的均價(jià)相比,該項(xiàng)目的開盤最低價(jià)僅為2萬元/平方米,同時(shí)還推出“存10萬抵20萬”的優(yōu)惠促銷活動(dòng)。5月20日當(dāng)日,該盤的成交均價(jià)更跌至11553元/平方米。事實(shí)上,新政落地以來,深圳大部分樓盤都在蠢蠢欲動(dòng),已有少數(shù)樓盤開始搞起降價(jià)促銷,除了蘭亭國際外,深圳南山某商業(yè)公寓亦僅以1.5萬元-1.6萬元/平方米成交,較市場價(jià)低近4000元/平方米。

　　重點(diǎn)清算漲幅過快樓盤

　　雖然廣州細(xì)則24條措施主要是重申國務(wù)院“國十條”的多項(xiàng)措施,如嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購房,堅(jiān)決抑制不合理住房需求。但是對(duì)于可能出現(xiàn)的樓價(jià)上漲也有警示,細(xì)則直言“對(duì)定價(jià)過高、漲幅過快的樓盤進(jìn)行重點(diǎn)清算和稽查”。“廣州細(xì)則”明確,廣州市國土房管局、金融辦要根據(jù)市場動(dòng)態(tài)和未來調(diào)控成效,在房價(jià)過快增長勢頭得不到有效遏制的情況下,研究采取一定時(shí)期內(nèi)限制購房套數(shù)等臨時(shí)措施,抑制投機(jī)性購房需求。

　　值得一提的是,24條措施均明確由哪個(gè)職能部門來牽頭制定相關(guān)政策,也即明確各條措施的負(fù)責(zé)部門,市政府可以對(duì)其執(zhí)行力度進(jìn)行問責(zé)。

　　政策分析：發(fā)改委的反復(fù)和市場的搖擺

　　5月中旬“4·14”新政滿月之際,就有消息穿說國家發(fā)改委正在牽頭制定一項(xiàng)更為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策。很快國家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制綜合改革司司長孔涇源否認(rèn)有更嚴(yán)厲政策的說法,稱只是在制定一項(xiàng)房地產(chǎn)規(guī)劃。

　　類似的情況還發(fā)生在“房產(chǎn)稅”的問題上。就在重慶、上海即將開征房產(chǎn)稅的消息越傳越烈時(shí),有媒體引用國家發(fā)改委宏觀研究院產(chǎn)業(yè)研究所所長助理黃漢權(quán)的話說:“三年之內(nèi)免談房產(chǎn)稅。”這是有關(guān)專家對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅的最新表態(tài)。此話一出,房地產(chǎn)調(diào)控的緊張氣氛突然緩解,引發(fā)市場揣測樓市調(diào)控出現(xiàn)軟著陸跡象,地產(chǎn)股連續(xù)兩日強(qiáng)勁反彈。隨后,發(fā)改委再次表態(tài),稱三年內(nèi)免談房產(chǎn)稅說法不代表官方立場。

　　盡管消息一直搖擺反復(fù),但有一個(gè)信號(hào)非常明確,即目前樓市最大的不確定,就是政策的不確定。

　　有業(yè)內(nèi)分析師認(rèn)為,房產(chǎn)稅是一項(xiàng)社會(huì)公共政策,不應(yīng)該將它作為一項(xiàng)機(jī)密來遮遮掩掩,是否對(duì)住宅開征房產(chǎn)稅,何時(shí)開征,稅率是多少,必須盡快明確。只有政策明確了,市場的預(yù)期才會(huì)隨之明確,而唯有市場預(yù)期明確了,才能真正讓市場穩(wěn)定下來。讓市場陷入傳聞之中,進(jìn)而陷入不安的等待之中,這不是調(diào)控的初衷。

　　而確實(shí),因?yàn)檎�策的反�?fù)不確定,市場也一直搖擺不定。

　　上周,在北京的嚴(yán)厲政策出臺(tái)后,廣州、重慶的落地細(xì)化措施紛紛出臺(tái),被冠上“太溫和”的帽子,加上早先的深圳細(xì)則,中央嚴(yán)厲到地方和風(fēng)細(xì)雨,尤其是高調(diào)宣稱將開征“特別房產(chǎn)稅”到最終“渝十條”的溫和出臺(tái),被認(rèn)為是樓市調(diào)控轉(zhuǎn)折的信號(hào)。

　　有消息稱,近期一系列調(diào)控政策不僅直接導(dǎo)致了樓市成交量的大幅下跌,同時(shí)也嚴(yán)重影響了樓市的預(yù)期,不但購房者出現(xiàn)了明顯的觀望,即便是開發(fā)商也出現(xiàn)了觀望情緒,許多開發(fā)商處在搖擺不定、左右為難的狀態(tài)。

　　廣州市社會(huì)科學(xué)院研究員彭澎認(rèn)為,當(dāng)下成交量在持續(xù)下滑,但價(jià)格依然保持平穩(wěn),沒有出現(xiàn)明顯的下跌,只能說明市場觀望氣氛很濃厚。開發(fā)商及購房者對(duì)于當(dāng)前政策是否見效,仍很猶豫,持懷疑態(tài)度。

　　有業(yè)內(nèi)專家則對(duì)媒體表示,目前的經(jīng)濟(jì)對(duì)于房地產(chǎn)市場存在一定的依賴,而地方政府的GDP增長仍需要房地產(chǎn)的拉動(dòng),再加上現(xiàn)在的國際環(huán)境,倘若過于嚴(yán)厲,市場會(huì)進(jìn)入極度萎縮,這不僅對(duì)未來樓市的發(fā)展不利,也會(huì)傷害到實(shí)體經(jīng)濟(jì)。因?yàn)檎�策的反�?fù)和市場的搖擺,可能還要持續(xù)一段時(shí)間。

　　“如果政策博弈在后,則讓政策出臺(tái)之后仍無法預(yù)測今后,只能猜測和觀望等待下一只靴子。正因?yàn)檎�策的博弈在�?市場中出現(xiàn)變化或與政策的出發(fā)點(diǎn)及預(yù)期不相符合時(shí),必然會(huì)再出新的政策、產(chǎn)生新的博弈,于是樓市就在不確定的消息中飄來飄去。”任志強(qiáng)在博客中對(duì)現(xiàn)在的政策如此評(píng)價(jià)。

　　本地市場：廣州細(xì)則出臺(tái),市場量跌價(jià)穩(wěn)

　　廣州細(xì)則出臺(tái),業(yè)界紛紛評(píng)價(jià)“波瀾不驚”、“十分務(wù)實(shí)”。對(duì)于眾多擔(dān)憂嚴(yán)厲政策的開發(fā)商而言,廣州細(xì)則讓他們松了一口氣。“廣州市場一直就比較理性,政府的調(diào)控,也就無需大刀闊斧地打壓,更多的還是靠市場來調(diào)節(jié)。”某本地品牌房企銷售負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。根據(jù)新浪樂居監(jiān)測的網(wǎng)簽數(shù)據(jù),廣州新政細(xì)則出臺(tái)后首周成交基本維持在日均百余套左右,比此前時(shí)而出現(xiàn)的過兩百套的成交有所下滑。在目前市場上,在售盤價(jià)格整體大幅調(diào)整的情況也沒有出現(xiàn)。買家也并未因?yàn)閺V州細(xì)則而在購房計(jì)劃上有緊急改變。

　　由于目前市場觀望情緒依然較重,某些開發(fā)商已經(jīng)開始借“特價(jià)單位”的噱頭來試探市場,小量朝向、戶型都不算最好的單位被低價(jià)推出,成為營銷推廣的噱頭。如位于北京南路的在售新盤名門越秀,1.75萬元/平方米的最新報(bào)價(jià),僅是其最低價(jià)的低樓層單位價(jià)格,整體價(jià)格仍在2.3萬-2.4萬元/平方米。

　　由于廣州對(duì)于購買第三套房并未作出明確限制,也未作出對(duì)非廣州戶籍人口購房的限制,對(duì)于某些仍在觀望等候抄底的投資客而言,是一個(gè)機(jī)會(huì)窗口。上周末開盤推出新貨的別墅盤元邦山清水秀,由于價(jià)格低至5000多元/平方米,據(jù)報(bào)開售現(xiàn)場不少外地買家到場,售樓部負(fù)責(zé)人更坦稱,這些外地人中有部分是溫州客。

　　而對(duì)于部分急于出手的剛性買家來說,廣州新政細(xì)則未如想象中的嚴(yán)厲,也使他們對(duì)接下來的房價(jià)略有失望。打算在今年內(nèi)購房的張先生對(duì)記者表示,現(xiàn)在看情況廣州的房價(jià)在短期內(nèi)也很難降下來。他原本計(jì)劃在海珠區(qū)購置一套三房單位,預(yù)期在近期新政頻繁出臺(tái)之后,房價(jià)可以盡快出現(xiàn)松動(dòng)。當(dāng)記者問他會(huì)否在近期就出手時(shí),他表示還是再看看。記者了解到,目前抱有這種想法的買家不在少數(shù)。根據(jù)中原地產(chǎn)、滿堂紅近期成交數(shù)據(jù)顯示,在價(jià)格依然堅(jiān)挺的情況下,廣州各區(qū)域成交呈現(xiàn)下滑趨勢。觀望情緒在廣州新政細(xì)則出臺(tái)后,并未出現(xiàn)根本性的逆轉(zhuǎn)。業(yè)內(nèi)人士分析,市場買賣雙方的博弈,還需要一段時(shí)間才可以見分曉。

　　專家觀點(diǎn)：廣州細(xì)則十分務(wù)實(shí)

　　資深房地產(chǎn)專家韓世同表示,廣州出臺(tái)的細(xì)則是內(nèi)容最多、條款最多的細(xì)則之一,8個(gè)方面共24條,可能會(huì)被稱為“穗24條”,如果比條數(shù)多少,要比北京多至少一倍。而且,十分務(wù)實(shí),主要在落實(shí)增加保障性住房、增加土地供應(yīng)等方面下功夫。他認(rèn)為,這些措施不僅是為了應(yīng)急和短期效應(yīng),主要是從長遠(yuǎn)的目標(biāo)和制度建設(shè)來考慮。廣州市是最早提出要構(gòu)建多層次住房建設(shè)體系的城市,保障性住房建設(shè)真正起步的時(shí)間雖然比較晚,但力度和措施很大,尤其是在限價(jià)房政策制定和落實(shí)方面可以說是走在全國前列。

　　合富輝煌首席分析師黎文江表示,廣州的新政細(xì)則,體現(xiàn)的是通過“增加供應(yīng)”這一“疏”的方法來調(diào)控房價(jià),對(duì)于廣州的實(shí)際情況比較適合。廣州堅(jiān)持“保障低端,支持中端,放開高端”的思路,不以壓抑房價(jià),而以滿足各階層群體居住需要為目的,以柔制剛,技高一籌。黎文江分析認(rèn)為,在房貸新政和金融危機(jī)疊加效應(yīng)下的2008年,廣州一手房成交量也有550多萬平方米,而今年形勢比2008年為好,600多萬平方米完全可以消化。

　　保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金表示,廣州細(xì)則出臺(tái),并沒有“限制外地人、外籍人購房”、“限貸第三套房”等嚴(yán)厲政策,所以反而不是利空,卻是利好。他預(yù)計(jì)將有樓盤利用這個(gè)做文章,逼客成交。而政策的筑底與逐漸明朗化,將有效伴隨技術(shù)層面的超跌反彈,引發(fā)一輪小幅度的成交回暖。

　　吳定金同時(shí)強(qiáng)調(diào)他的觀點(diǎn),即廣州的樓市拐點(diǎn)不可能在6、7月出現(xiàn)。他分析,其一,當(dāng)前的發(fā)展商庫存特別少,資金充裕,只需做好新盤新貨的定價(jià)而已,無需下調(diào)現(xiàn)有余貨的價(jià)格;其二,亞運(yùn)會(huì)帶來的影響業(yè)已顯現(xiàn),廣州樓市整體供應(yīng)大大減少,且新貨集中上市的時(shí)間延后了近一年時(shí)間,“現(xiàn)無競爭對(duì)手,后無追兵”的情況下,小步出貨即可,何需明顯降價(jià)去貨?其三,亞運(yùn)城項(xiàng)目將影響下半年廣州樓市的走勢,其定價(jià)如何,銷售情況如何,都將不可避免地給廣州樓市帶來不同的心理暗示與市場預(yù)期。原定于7月上市的亞運(yùn)城項(xiàng)目如選擇押后,市場就根本無需選擇在6、7月攤牌;其四,6、7月本身就是淡季,即使降價(jià)選擇在這個(gè)時(shí)候也不是良機(jī),無利于銷售。他預(yù)計(jì)今年9月將是市場攤牌的一個(gè)時(shí)間點(diǎn)。