由于上年度對貨幣從緊政策、限價政策、限購都沒有對商品房限制達到預期、保障性住房在人民強烈呼吁聲遲緩走到臺前，城鎮(zhèn)住房剛性需求根本不會逆轉，房地產(chǎn)業(yè)也絕對不會崩盤，商品房開發(fā)商確實難，商品房價格漲也難，降也難。保障性住房批量上市那一天，就是房地產(chǎn)業(yè)政策松動的光環(huán)，要等到下半年。

　　2012年房地產(chǎn)業(yè)仍屬于國家為經(jīng)濟放緩做貢獻，為國家調控GDP走勢的杠桿之一。

　　一、房地產(chǎn)政策調整

　　2012年國家對房地產(chǎn)政策一是完善，二是調整，三是繼續(xù)整頓，國家將進一步理順房地產(chǎn)政策，糾偏改錯，使其房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　1、國家進一步完善保障性住房基建政策與使用管理政策;

　　2、國家進一步完善房地產(chǎn)土地分類供應政策;

　　3、一線城市征收房產(chǎn)稅將陸續(xù)出臺;開征房產(chǎn)稅之時，就是限購房政策自動取消之日;

　　4、國家按區(qū)域性調整政策性商品房政策;

　　5、下半年對商品房的金融政策將適度調整;

　　6、下半年對商品房的管理政策會也會適度調整，調整幅度不會太大。

　　二、 土地供應量走勢

　　土地供應量走勢為：2012年土地供應總量會適度增加，但不會超過2011年15%，土地供應向政策性商品住房傾斜。對一二線城市商品住房土地供應仍屬于嚴控范圍。呈現(xiàn)商品住房有錢也無地的局面;三四線城市為了財政積累，將商品住房土地供應量會適量放開。

　　對保障性住房，政策性商品住房和商品住房國家采用了不同的土地供應方式，政策性商品住房將是土地供應主體。

　　1、保障性住房土地供應方式：以計劃經(jīng)濟形式供應占總土地供應量15%。

　　2、政策性商品住房土地供應方式：以計劃加市場經(jīng)濟形式供應，實行限制性招、拍、掛。占總土地供應總量50%。

　　3、商品住房土地供應方式：以市場經(jīng)濟形式供應，招、拍、掛。占總土地供應總量35%。

　　這樣的土地供應格局基本定型。由于地方財政情況沒有較大的好轉，地方土地財政的態(tài)勢暫時無法緩解。

　　三、房地產(chǎn)資金走勢

　　對房地產(chǎn)金融貨幣從緊的政策會維持到明年的下半年。主要原因是以下五個問題造成的：

　　1、由于相互制約的稅收政策與金融政策調整不到位;

　　2、連續(xù)出臺的金融政策沒有到達預期，反而拉高了CPI，CPI回落緩慢;

　　3、區(qū)域性產(chǎn)業(yè)結構趨同化現(xiàn)象沒有進行合理調整，政府需構建防范經(jīng)濟

　　泡沫風險圍墻;

　　4、保障性住房不能如期到位，保障性住房屬于公共產(chǎn)品全額由中央財政與

　　地方財政支付，由于這兩年公民福利年年超標，直接影響國家財政預算的總盤子;

　　5、仍然要利用房地產(chǎn)把過快的GDP拉下來，維持到國家理想經(jīng)濟目標。

　　所以，2012年金融管理對房地產(chǎn)資金走勢仍處于貨幣從緊的態(tài)勢，當國家保障性住房按計劃批量上市那一天，房地產(chǎn)業(yè)政策就會松動，要等到下半年。

　　四、保障性住房走勢

　　國家由于財政問題對保障性住房會進一步放開，讓更多的民間資本融入進來，

　　參加保障性住房建設。同時加強對保障性住房建設監(jiān)管，加強對保障性住房使用監(jiān)管。保障性住房建設資與使用管理資金將以地方政府公共產(chǎn)品指令性任務按年度分配，納入中央與地方政府年度財政預算。

　　一線城市：第一批廉租房與公租房陸續(xù)到位，第二批廉租房與公租房開建;

　　二線城市: 第一批廉租房與公租房部分轉變?yōu)檎�策性商品住房銷售，用來

　　保障資金回籠。第二批廉租房與公租房開建，來填補第一批廉租房與公租房未完成的任務。

　　三線城市: 第一批廉租房與公租房開建，由于資金缺口進展緩慢。

　　四線城市：廉租房與公租房由于地方財政無資金調配，要等到2013年啟動。

　　五、政策性商品住房——限價房走勢

　　限價房屬于政策性商品住房之列，由于我國龐大的城鎮(zhèn)人口對房產(chǎn)的需求市場，30年內(nèi)房地產(chǎn)的需求都屬于剛性需求期。由于國家對房地產(chǎn)實行金融嚴格從緊的政策，計劃期的限價房遠遠不能滿足市場需求。2011完成的廉租房和公租房將有一大部分會被改變性質，地方政府將保障性住房變?yōu)檎�策性商品住房出售。這樣，既解決了龐大限價房群體的需求，又可以使地方政府可以迅速完成資金回籠，呈現(xiàn)政策性商品住房PK保障性住房，政策性商品住房PK商品房兩種局面。致使政策性商品住房成為房地產(chǎn)開發(fā)商新的相互角逐的戰(zhàn)場。

　　六、商品房走勢

　　無人能夠改變城鎮(zhèn)住房剛性需求的局面，但商品房不會走出計劃與市場經(jīng)濟共存的怪圈。土地在市場經(jīng)濟模式下循環(huán)，建設在計劃經(jīng)濟模式下循環(huán)。地方政府不堪財政捉襟見肘的壓力，為了迅速回籠資金，將部分保障性住房改變?yōu)檎�策性商品住房的大趨勢不可逆轉，對商品房較大沖擊的態(tài)勢已經(jīng)形成。2012年商品房的金融政策仍然是以從緊為主，城市商品房的態(tài)勢仍然嚴峻。

　　一、二線城市商品房：按土地按市場經(jīng)濟運行，建設按計劃經(jīng)濟模式中運行。全年是“緊、緊、緊、松”。商品房從緊的政策對一、二線城市的開發(fā)商來說，可能會逼迫房地產(chǎn)開發(fā)商轉向為商業(yè)辦公用房開發(fā)，這是房地產(chǎn)業(yè)的一個危險信號。

　　三線城市商品房：這里的房地產(chǎn)商比一、二線城市日子好過的多，他們屬于在計劃與市場夾縫中游離生存的企業(yè)。全年中央政府是“緊、緊、緊、松”。

　　地方政府是持續(xù)土地財政的做法，房地產(chǎn)業(yè)必須完成地方財政稅收。

　　四線城市商品房：屬于窮則思變地區(qū)。應該說四線城市房地產(chǎn)商日子最好過。地方政府是必須超額完成地方財政稅收，乘上土地財政最后一班車。

　　七、商品房價格走勢

　　一、二線城市商品房價格走勢仍然不樂觀，三、四線城市商品房價格走勢仍然和2011年一樣，上漲空間較大。

　　一線城市價格：將回落空間4%—8%，反彈空間3%—5%。，

　　二線城市價格: 將回落空間3%—5%，反彈空間4%—6%。

　　三線城市價格: 將上漲空間3%—5%。

　　四線城市價格: 將上漲空間4%—8%。

　　八、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)質量標準化走勢

　　在房地產(chǎn)業(yè)的大調整中，除了去解決市場與資金問題，每一個房地產(chǎn)企業(yè)決策者都會想到解決本企業(yè)的產(chǎn)品質量問題。

　　2012年房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化會有四點突破：1、房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品標準化;2、房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品工藝化;3、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品標準化;4、房地產(chǎn)業(yè)配套產(chǎn)品工藝化。

　　現(xiàn)行粗框大面積房地產(chǎn)業(yè)建設，一無法有效的控制作業(yè)時間，二無法有效的控制建設與裝修成本，三無法有效的控制作業(yè)質量。產(chǎn)品質量標準化與質量工藝化是我國房地業(yè)必經(jīng)之路。

　　九、2012年房地產(chǎn)業(yè)的警示

　　1、房地產(chǎn)企業(yè)由于大市場原因不得已轉入到商品辦公用房開發(fā)時，必須考慮到本企業(yè)自有資金與確有保證的貸款流動資金能否堅持一個完整的開發(fā)周期，如果沒有資金實力，進入商品辦公用房開發(fā)請三思。

　　2、2012年房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)房地產(chǎn)政策對土地的供應及土地價格問題會出現(xiàn)：一是對商品住房的土地需求的減少，二是違心的向商品辦公用地轉移，對其土地需求的增加。后者是一個危險想信號，當大量房地產(chǎn)商將轉入商品辦公用房開發(fā)時，房地產(chǎn)泡沫開始真正形成，其原因是資金回籠太慢，在基建過程中會有許多不可控制因素，當形成無法控制局面時，就會出現(xiàn)建設資金鏈斷裂。

　　3、由于城市化進程過快，城市新增人口的住房矛盾會激增。

　　結束語

　　2012年國家對房地產(chǎn)政策是堅持宏觀調控的取向不變的政策，以確保公民福利政治，以保證改革脆弱期平穩(wěn)過渡。我國公民對房地產(chǎn)的剛性需求不會變，保障性住房回暖，政策性商品房成為市場新的壟斷，商品房在困難中向前。