多位專家及業(yè)內(nèi)人士分析表示，目前商業(yè)地產(chǎn)在部分城市已呈現(xiàn)供大于求的局面，大批開發(fā)商進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，有觀點(diǎn)認(rèn)為，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃應(yīng)該與城市人口、經(jīng)濟(jì)增長及資源相協(xié)調(diào)。

　　局部地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)泡沫化明顯

　　近日，蘇州出臺(tái)調(diào)控政策加強(qiáng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的管理，至此，多年來一直脫離調(diào)控中心的商業(yè)地產(chǎn)首次被地方政府納入調(diào)控范疇。無獨(dú)有偶，加上隨后的SOHO中國拋售上海物業(yè)行為，再次將公眾的視野聚焦在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，近年來從中央到地方，從“限價(jià)”到“限購”，相關(guān)政策無不緊盯住宅市場(chǎng)，商業(yè)地產(chǎn)由此成為開發(fā)商和個(gè)人投資者雙向規(guī)避調(diào)控政策的投資洼地，加上各地新區(qū)建設(shè)熱潮的推動(dòng)，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

　　中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平在做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)表示，商業(yè)地產(chǎn)這些年增長速度之快，是住宅所不能比的。“10多年前商業(yè)地產(chǎn)的概念什么都沒有，5年前人們問誰在做商業(yè)地產(chǎn)，而10年后的今天，人們問的是誰沒有做商業(yè)地產(chǎn)。”

　　然而，商業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)展的背后，局部地區(qū)供大于求的情況已經(jīng)非常突出。萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林日前在接受中新網(wǎng)記者采訪時(shí)就坦言，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)在局部地區(qū)的確出現(xiàn)了供大于求的現(xiàn)象。

　　昨天，北京盈石副總裁周睿在做客中新網(wǎng)視頻訪談時(shí)強(qiáng)調(diào)，現(xiàn)在大量的商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)后，已經(jīng)加劇了市場(chǎng)的泡沫化。其中，成都、沈陽、武漢等城市購物中心的供應(yīng)量已經(jīng)非常大。

　　“購物中心互相之間的差異非常少，如果一個(gè)市場(chǎng)高度地做細(xì)分，大家各自找到各自差異化的路徑，我們認(rèn)為這個(gè)泡沫還是小的，但是如果大家在市場(chǎng)品牌不夠、消費(fèi)者不夠的情況下，都在整一塊蛋糕，這個(gè)泡沫肯定是非常非常厲害的。”周睿說。

　　房企扎堆涉足商業(yè)地產(chǎn) 暗存運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)

　　正如以上王永平提到，在商業(yè)地產(chǎn)廣為人知的今天，人們想要知道的反而是誰還沒有做商業(yè)地產(chǎn)，反映出商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)成為眾多房企爭(zhēng)相搶食的“蛋糕”。

　　近年來商業(yè)地產(chǎn)受到開發(fā)商追捧，以萬科為代表，保利、綠地、遠(yuǎn)洋等品牌房企紛紛加大商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度。不僅如此，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如娃哈哈、金威啤酒等外行企業(yè)也想在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分一杯羹，紛紛涉足商業(yè)地產(chǎn)。

　　據(jù)了解，一向只開發(fā)住宅的萬科，近幾年不斷加大商業(yè)地產(chǎn)的投資、建設(shè)力度，從大范圍拿地到寫字樓、商業(yè)廣場(chǎng)的建設(shè)，可謂動(dòng)作頻頻。對(duì)此，周睿表示：“對(duì)于萬科來說，它是中國房地產(chǎn)界的一艘大航母，對(duì)于大航母掉頭難是它比較突出的問題。”所以，“不是管是萬科也好，保利、綠地也好，這些大型航母公司，調(diào)頭過程需要自己更加清醒看待這個(gè)過程中的一些風(fēng)險(xiǎn)。”

　　另據(jù)世邦魏理仕提供給本網(wǎng)的資料顯示，以目前二三線市場(chǎng)的居住人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)能力，城市綜合體過多、過密地扎堆，直接導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目的招商困難，經(jīng)營管理詬病。不少開發(fā)商不得不將商業(yè)綜合體中的商鋪分割成小塊出售，有利于加快企業(yè)現(xiàn)金回流，勢(shì)必會(huì)對(duì)后期運(yùn)營帶來困難。

　　以近日SOHO中國拋售上海物業(yè)為例，王永平分析認(rèn)為，拋售物業(yè)是潘石屹的一貫風(fēng)格，對(duì)SOHO中國來講，他沒有運(yùn)營管理的團(tuán)隊(duì)和相關(guān)的經(jīng)驗(yàn)，“但是我覺得這樣的一種做法，作為公司是比較成功的，但是作為一個(gè)城市來講，我覺得如果這樣的好的地段，用這樣的一些產(chǎn)品，對(duì)城市的區(qū)域價(jià)值來講是破壞。”

　　專家稱商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃要與城市人口、經(jīng)濟(jì)增長相協(xié)調(diào)

　　目前，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的諸多問題已經(jīng)開始逐漸顯現(xiàn)，蘇州率先出臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)調(diào)控政策或許不是單個(gè)現(xiàn)象。為此，世邦魏理仕研究部中國區(qū)主管、執(zhí)行董事陳仲偉對(duì)中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示，此次蘇州率先出臺(tái)新政進(jìn)一步規(guī)范商業(yè)地產(chǎn)，將對(duì)國內(nèi)其他面臨同樣風(fēng)險(xiǎn)的城市有一定的啟示意義。未來，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)怎樣的發(fā)展格局、政策層面應(yīng)該如何引導(dǎo)?

　　王永平建議，商業(yè)地產(chǎn)的規(guī)劃過程當(dāng)中，要考慮幾個(gè)協(xié)調(diào)發(fā)展，一個(gè)要跟城市的人口協(xié)調(diào)發(fā)展，第二個(gè)，要跟城市的經(jīng)濟(jì)增長相協(xié)調(diào)，第三個(gè)，要跟城市的一些規(guī)劃、資源相協(xié)調(diào)。

　　“還有就是商業(yè)規(guī)劃當(dāng)中要遵循商業(yè)的發(fā)展規(guī)律，比如對(duì)大型商業(yè)項(xiàng)目來講，要么是高度集中，形成一個(gè)商圈，圍在十字路口，上面有天橋相連，地下有過道挖通;要么相對(duì)來講高度要有一定的分散，每個(gè)項(xiàng)目各有各自己的商圈，各有各的輻射人群。”王永平說。

　　陳仲偉認(rèn)為，地方政府要重新審視過去幾年商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展政策，全面評(píng)估地方商業(yè)地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，以更加務(wù)實(shí)的態(tài)度預(yù)測(cè)未來需求及部署土地供應(yīng)，通過完善規(guī)劃選址、業(yè)態(tài)布局等，優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)及用地布局。

　　對(duì)于未來商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，王健林則認(rèn)為，可以以各省和市為單位出臺(tái)“商業(yè)布局規(guī)劃”，避免惡性競(jìng)爭(zhēng)，這些比出臺(tái)調(diào)控政策更具可行性。(孫建永)