“現(xiàn)階段優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資產(chǎn)的價格一路飆升，紐約、倫敦或者巴黎等門戶城市黃金地段出租率達100%、租金回報穩(wěn)定的寫字樓、商鋪或住宅物業(yè)的競爭十分激烈。這讓一些中東主權(quán)基金和規(guī)模較小的私募基金都感到明顯的壓力。” 普衡律師事務(wù)所(Paul Hastings)全球房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部總監(jiān)Philip Feder坦言。

　　“和當初日本投資者進軍美國房地產(chǎn)市場不同，我們發(fā)現(xiàn)如今很多亞洲的投資者，尤其是那些來自中國和韓國的機構(gòu)和房產(chǎn)商，他們通常擁有雄厚的資金實力來完成這些龐大的交易，甚至不需要融資，”他表示。

　　開發(fā)商、機構(gòu)多路徑出海

　　隨著國內(nèi)房地產(chǎn)市場不斷降溫，各類投資者都在不約而同地加速海外房地產(chǎn)市場的投資。

　　仲量聯(lián)行的一項調(diào)查顯示，今年上半年，中國海外房地產(chǎn)投資總額較2013年同期增長17%，累計金額高達54億美元。其中，商業(yè)房地產(chǎn)投資額占了絕大部分，接近40億美元，但增長主要來自住宅投資，2014年上半年中國海外住宅項目投資總額較去年同期飆升84%，達到15億美元。

　　“目前，我們注意到國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商、機構(gòu)投資者以及高凈值階層個人都在紛紛把目光聚焦在歐美房地產(chǎn)市場。”該律所的香港/上海辦公室合伙人David Blumenfeld指出。

　　據(jù)悉，投資海外市場的中國房地產(chǎn)開發(fā)投資者可分為兩類。一類是創(chuàng)業(yè)開發(fā)商，主要關(guān)注于規(guī)模較小的住宅開發(fā)項目，它們在國外為現(xiàn)有的中國客戶開發(fā)項目。

　　另一邊廂，成熟的大型中國房地產(chǎn)開發(fā)商也在加速布局國際化戰(zhàn)略，他們則更傾向于與當?shù)亻_發(fā)商攜手合作，以合資企業(yè)的形式完成項目開發(fā)。他們意識到要在國外完成大規(guī)模項目，有必要與當?shù)睾献骰锇槁?lián)手，后者能有助于順利解決復雜的政府審批、環(huán)境審核和勞工問題。

　　此外，一些機構(gòu)投資者也在積極部署海外房地產(chǎn)投資。“他們主要集中在一些傳統(tǒng)的門戶城市，比如紐約、倫敦、巴黎等，因為相比內(nèi)地市場，這些城市的回報率更加具有吸引力。此外，發(fā)達國家的房地產(chǎn)市場運作公開透明，政府干涉十分有限，如果擁有足夠的資金實力，他們有機會可以收購一些地標性的房產(chǎn)。”Blumenfeld表示。

　　“這些投資者在尋找更高收益和回報的投資機會時，將會逐漸從傳統(tǒng)寫字樓或購物中心資產(chǎn)轉(zhuǎn)向其他相關(guān)的房地產(chǎn)投資。我們開始看到一些投資者對農(nóng)業(yè)用地和林業(yè)資源相關(guān)的地產(chǎn)投資興趣正在不斷增加。”該律所合伙人Joel Rothstein說道。

　　然而，他坦言，與傳統(tǒng)的商業(yè)、住宅項目相比，美國政府對外國投資者購買農(nóng)業(yè)用地、林業(yè)、港口等項目的審查更為嚴格。

　　現(xiàn)金充裕

　　與上世紀80年代涌進美國房地產(chǎn)市場的日本投資者不同，如今的中國和韓國投資者的一個顯著特點是，他們較少通過資本市場或者銀行安排融資進行投資，而是更傾向于直接以現(xiàn)金結(jié)算。

　　對于中國的機構(gòu)投資者而言，過去，用現(xiàn)金結(jié)算多少受到政策制約。 Feder解釋，過去中國本土的房地產(chǎn)企業(yè)如果要為其海外子公司提供貸款擔保，往往需要經(jīng)過較為復雜的程序，而近年來，中國相關(guān)規(guī)定已經(jīng)有所改變，中國企業(yè)可以為其海外子公司提供直接擔保，此舉方便這些子公司在美國直接進行融資。

　　現(xiàn)金充裕令中國投資者的競爭力更強。“他們可以更快進行結(jié)算，而不像其他投資者那樣，需要更多時間進行融資安排。”該律所房地產(chǎn)業(yè)務(wù)部洛杉磯辦公室合伙人Rick Kirkbride指出。

　　“在中國買家中，也會看到部分投資者通過貸款等渠道做出融資安排，比如一些發(fā)展商，對于上市公司而言，他們可能會考慮以項目名義貸款還是以公司名義在資本市場融資。” Blumenfeld表示。

　　而一些私募基金也積極在國內(nèi)市場募集人民幣資金，通過一定的安排獲取合格境內(nèi)機構(gòu)投資者(QDII)額度的方式，或者取道英屬開曼群島直接籌集美元資金，投資海外房地產(chǎn)市場，Rothstein同時透露。

　　他表示，由于私募基金的投資周期一般為5-7年，而大部分中國內(nèi)地的機構(gòu)如保險公司、主權(quán)基金等著眼于長遠投資，因此后者通常愿意支付更高的價格，并為此承擔更高的風險。

　　REITs投資回報率約4%

　　目前，大部分中國投資者跨境房地產(chǎn)投資的方式，仍以直接投資為主。但也有越來越多的投資者開始采用基金以及金融產(chǎn)品等間接投資策略，而不再獲取房地產(chǎn)的直接擁有權(quán)。

　　“他們開始使用更加多元化的投資渠道進入海外房地產(chǎn)市場，包括投資或承銷私募房地產(chǎn)基金、投資房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)等。”Rothstein向記者透露。

　　REITs是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集多數(shù)投資者的資金，由專業(yè)的投資團隊負責房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金產(chǎn)品，屬于資產(chǎn)證券化的一種形式。

　　凱利投資(ClearBridge Investments)董事總經(jīng)理兼高級基金經(jīng)理Mark McAllister指出，在市場普遍預期美聯(lián)儲明年中加息的環(huán)境下，相信會有越來越多的中國投資者開始關(guān)注REITs。

　　“目前，一般的REITs相比直接的房產(chǎn)投資有一定幅度的折扣，而且，REITs的市場流動性更好，公開市場交易十分便捷。而且很多大型的REITs本身的投資范圍涵蓋不同類型和不同國家的房地產(chǎn)項目，這可以為投資者提供一個更好的投資分散和多元化策略。” McAllister表示。

　　他透露，目前中國投資者在美國REITs的投資仍然十分有限，主要集中在商業(yè)地產(chǎn)項目，“可能是他們還比較習慣于傳統(tǒng)的直接購買房地產(chǎn)的投資模式”。

　　從投資回報上考慮，他表示，REITs比傳統(tǒng)的直接房產(chǎn)投資對市場反應更加敏感。目前投資美國REITs的年回報率大約在4%，但隨著美國經(jīng)濟改善，租金上漲，這一回報率預計會上升至5%-7%。同時，他透露，目前直接投資各類物業(yè)的租金年回報率平均在6.5%左右。