業(yè)績重壓下，樓市并無新事，開發(fā)商繼續(xù)著降價撬動成交的戲碼。剛剛過去的周末，東五環(huán)某首次入市項目在建委預(yù)售價格上打了8折后開盤，如愿獲得9成去化率。

　　一大波項目因價格讓步走上了成交套數(shù)排行榜的領(lǐng)先位置。在2014年這場凈利潤與銷售額的抉擇之中，開發(fā)商顯然傾向舍利保量。但介于降價等原因，房企盈利能力正為白銀頹勢所累，中國房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃诿髂瓿跫�中公布業(yè)績時迎來最差成績單。

　　降價快消之后

　　北京某著名國企開發(fā)的東五環(huán)項目上周六首次開盤。花費6.85億元獲取土地后14個月，這個高點拿地低點入市的改善型項目報出了不可想象的低價。

　　該項目一期共144套房源，均價50000元/平方米。開盤當(dāng)天，6號樓1、2兩個單元96套房源一并發(fā)售，實際售價卻是：39800元/平方米。

　　北京市住建委官網(wǎng)顯示，該盤于12月18日獲批5、6號樓的預(yù)售許可證，官方審批價格為47390/平方米至50090元/平方米，一期開盤價格較預(yù)期調(diào)低了近20%。

　　為吸引購房人簽約，開發(fā)商還為按時付款者設(shè)置了其它點位優(yōu)惠。據(jù)悉，該項目20日總共吸引近兩百位購房人到場選房，一日去化率達(dá)到9成。

　　晉升12月明星樓盤的還有該國企開發(fā)的另一地鐵項目。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭稱，后者單周成交量平均保持在70套以上，只不過“高成交量也是以價格換來的”。以總價280萬的兩居為例，開發(fā)商設(shè)置的優(yōu)惠幅度高達(dá)19萬，正是因此，該地鐵盤成為回龍觀近期銷量最好的一個。

　　“我們的項目原本就希望賣到5萬塊。”該房企內(nèi)部人士向網(wǎng)易房產(chǎn)透露，上周開盤的項目拿地時樓面價僅有12000元/平方米，2013年10月拍下土地之初，公司曾期許借其完成利潤突破，但“市場行情最終影響了定價水平，在回款和利潤之間，必須做出一定權(quán)衡”。

　　一直因低迷利潤和負(fù)債率受到詬病的北京國企2014年繼續(xù)陷入泥沼。今年前11個月，其僅完成目標(biāo)銷售額的82%，在已經(jīng)公布業(yè)績的38家房企中位列第19位。下半年的幾輪割肉降價后，該公司公告稱有望達(dá)成2014年合同銷售金額目標(biāo)，但投資收益卻也在同一時間來到負(fù)值。

　　盈利欲望催生漲價？

　　“大規(guī)模降價的時候，去化越快，利潤率受影響越多。”蘭德咨詢總裁宋延慶則在接受媒體采訪時表示，中國房企毛利率正以每年3至5個百分點的高速度下滑，凈利潤率的下滑速度為1個百分點。

　　一個顯而易見的情況是，開發(fā)商陷入了量升、價跌、利潤降的不利局面。

　　中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，35家上市房企累計銷售業(yè)績達(dá)到了12731.8億，同比上漲10%。在網(wǎng)易房產(chǎn)統(tǒng)計的12月份北京房企成交套數(shù)榜單中，保利、北京城建、富力、恒大、萬科、首開、中國鐵建、金隅等均躋身前十名。剔除自住房影響，這些房企因旗下北京城建·勝茂廣場、富力童話時光、首開香溪郡、中國鐵建青秀尚城等大手筆降價賣房的靈活策略，搭上了年末最后一班促銷順風(fēng)車。但去化提速遮不住利潤率下降的隱憂。

　　以2014年頻繁割肉降價的北京著名國企為例，網(wǎng)易房產(chǎn)記者查閱公開信息發(fā)現(xiàn)，其2014年第一季度歸屬母公司所有者的凈利潤為3.24億，增長357.58%；第二季度凈利潤為4.49億元，增長124.48%；第三季度凈利潤為4.26億元，增長95%。下行的凈利潤增長率清晰展示了該企業(yè)2014年營業(yè)額的真正成色。

　　中國龍頭房企萬科總裁郁亮曾給出悲觀預(yù)計：白銀時代，房地產(chǎn)利潤率將向制造業(yè)靠近。在2014年冬天，這個數(shù)字或許就會跌破警戒線。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2014年上半年18家主流房地產(chǎn)企業(yè)中，近7成房企核心凈利潤率下跌，其中已有4成不足10%。

　　一位證券分析師在接受網(wǎng)易房產(chǎn)采訪時表示，捍衛(wèi)利潤率的初衷或?qū)⑼苿臃科笤诿髂甑臐q價動作。截至目前，融創(chuàng)、龍湖、綠城等大型開發(fā)商均放出風(fēng)聲將在2015年提價，不過大部分未獲準(zhǔn)確證實。

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，政策集中落地帶來的市場利好和各地對于樓市政策的相對差異，將導(dǎo)致未來一段時間我國宏觀樓市價格可能出現(xiàn)分化的情況。“開發(fā)商重點開發(fā)的一、二線重點城市，價格止跌企穩(wěn)甚至小幅反彈將可能出現(xiàn)。即便開發(fā)商對于利潤率有追求，在市場供需結(jié)構(gòu)性供大于求的二、三、四線城市，價格穩(wěn)中有降仍是大概率事件。”