上海易居房地產(chǎn)研究院1月14日發(fā)布了《2014年新建商品住宅庫存報告年終版》。報告指出，2014年35個城市新建商品住宅庫存呈現(xiàn)“先攀升后盤整”的態(tài)勢。而衡量庫存去化周期的指標(biāo)存銷比則呈現(xiàn)“倒U形”走勢，即上半年去庫存速度持續(xù)放緩，而在下半年則持續(xù)加快。

　　易居研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，2014年上半年市場比較悲觀，包括庫存和存銷比等指標(biāo)在不斷惡化。但在下半年去庫存的態(tài)勢峰回路轉(zhuǎn)，存銷比出現(xiàn)了明顯的回落，說明市場成交狀況較好，去庫存亦呈現(xiàn)有驚無險的態(tài)勢。2015年各大城市依然會把去庫存作為樓市發(fā)展的重要目標(biāo)。另外部分城市在去庫存較好的基礎(chǔ)上，也會加大拿地和補(bǔ)庫存的力度。總體上看，2015年各大城市的去庫存壓力將繼續(xù)得到有效釋放。

　　一、2014年庫存量先攀升后盤整

　　（一）35個城市分析

　　1、庫存在第四季度呈現(xiàn)高位盤整態(tài)勢

　　截至2014年12月底，上海易居房地產(chǎn)研究院監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為28124萬平方米，和11月份基本持平，同比增長15.4%。部分城市的房企為了沖刺年度業(yè)績，推盤規(guī)模依然加大。由于樓市成交行情在繼續(xù)回暖，所以此類新增供應(yīng)得到了有效消化，庫存則處于高位盤整的狀態(tài)。

　　對2010-2014年的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)。2010年35個城市庫存規(guī)模相對要小。2011年隨著限購限貸政策效應(yīng)的釋放，各大城市商品住宅庫存積壓現(xiàn)象比較明顯，庫存規(guī)模呈現(xiàn)逐月攀升的驚悚態(tài)勢。2012年隨著市場的回暖，35個城市庫存持續(xù)攀升的態(tài)勢有所遏制。2013年市場成交規(guī)模繼續(xù)上升，去庫存速度略有加快，部分月份出現(xiàn)了庫存規(guī)模下滑的良好態(tài)勢。2014年上半年市場急劇降溫，庫存量則出現(xiàn)了明顯的攀升。到了第三季度，庫存繼續(xù)升高，這和房企市場信心增強(qiáng)、推盤節(jié)奏加快有關(guān)。到了第四季度，庫存規(guī)模總體處于高位盤整的態(tài)勢。

　　2、2014年年末29城庫存出現(xiàn)同比增長

　　2014年12月份，35個城市中，有29個城市庫存出現(xiàn)了同比增長現(xiàn)象。其中福州、南京和九江等3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達(dá)到77.8%、54.0%和46.0%。同時，35個城市中，有6個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢。其中太原同比跌幅最大，為30.9%。

　　3、2014年年底供求實現(xiàn)平衡

　　2014年12月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為2531萬平方米，環(huán)比增長13.0%，同比減少10.1%。12月房企推盤節(jié)奏比11月要快，部分年度銷售業(yè)績完成率較低的房企，在推盤上更是會快馬加鞭。

　　12月份，35個城市月度新增供應(yīng)量和新增成交量基本持平（其中12月份新增成交量為2519萬平方米，環(huán)比增長16.2%，同比增長25.2%）。從第四季度的數(shù)據(jù)來看，35個城市的供求關(guān)系基本平衡，反映供求雙方入市情緒都較積極，這也使得市場出清狀態(tài)得以出現(xiàn)。

　　從年度數(shù)據(jù)看，2010-2014年5年期間，35個城市均呈現(xiàn)供大于求的態(tài)勢。其中，2010年的供求差異比較小。2011年則呈現(xiàn)比較明顯的供大于求態(tài)勢，這和限購政策環(huán)境下購房者入市節(jié)奏被打亂是有關(guān)聯(lián)的。2012年在市場回暖的態(tài)勢下，供求兩方的入市節(jié)奏加快。當(dāng)然相比2011年，成交量的上升力度更大。到了2013年，市場繼續(xù)火熱，呈現(xiàn)了供銷兩旺的良好態(tài)勢。而在2014年，供求雙方的入市節(jié)奏要低于2013年，但相比2010-2012年要好。

　　（二）一二三線城市分析

　　1、2014年一線庫存攀升態(tài)勢最明顯

　　截至2014年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3900、20075和4149萬平方米，環(huán)比增長分別為1.0%、-0.4%和1.2%，同比增長分別為33.8%、12.4%和15.8%。

　　一線城市庫存在保持連續(xù)8個月的環(huán)比正增長的基礎(chǔ)上，10月份首次出現(xiàn)環(huán)比下跌，但11-12月份庫存重新微增，總體仍屬高位振蕩格局。從同比增幅看，一線城市庫存規(guī)模依然偏大，這要求一線城市在2015年依然要積極去庫存。

　　二線城市12月份新增供應(yīng)量為1690萬平方米，高于11月份1546萬平方米的水平，庫存總體也屬盤整格局。不過值得注意的是，在市場購房情緒總體較好的情況下，二線城市在11-12月出現(xiàn)了庫存環(huán)比下跌的態(tài)勢。

　　三線城市庫存保持振蕩上行態(tài)勢。12月份，三線城市新增供應(yīng)量為306萬平方米，而新增成交量為255萬平方米，這導(dǎo)致庫存出現(xiàn)了小幅的環(huán)比增長。

　　對三類城市庫存的年度數(shù)據(jù)進(jìn)行總結(jié)。一線城市在2010-2011年呈現(xiàn)較明顯的攀升態(tài)勢，但在2012年則出現(xiàn)較明顯的下滑。一直到2014年才出現(xiàn)比較明顯的上升態(tài)勢。這說明一線城市受政策的影響比較大，庫存走勢的波動最大。二線城市在2010-2014年間，庫存總體呈現(xiàn)波浪式的上升態(tài)勢。當(dāng)然，在期間也有短暫的庫存下滑態(tài)勢，主要集中在2012年上半年和2013年上半年。對于三線城市而言，庫存增長態(tài)勢貫穿于2010-2014年，說明此類城市的庫存壓力總體上沒有得到有效釋放。