【明源君說】金礦富集地的競爭自然十分激烈，數據顯示，2014年20大房企在一線城市拿地金額占比為38、9%，遠超過2013年的30、8%，但是在金礦富集地挖到金子的概率總還是會遠比在荒草地上要高的多。

　　以前拿到地，躺著都能賺錢；其實，現在雖然市場變了，但是只要能夠拿到好的地，很大程度上依然可以躺著賺錢。國家統計局數據顯示，去年12月份北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅成交套數環比增長均在15%以上，遠高于全國平均水平。而三四線城市的整體成交同比2013年下滑了12%。

　　市場分化導致開發商紛紛回歸核心城市，集中在一二線城市拿地，導致地價大幅上漲。中國指數研究院的報告顯示，2014年四季度，百城住宅用地樓面均價為2968元/平方米，環比三季度上漲24%。具有在一二線城市持續拿到低價優質地的公司，在未來成長性和盈利能力都會持續跑贏行業。

　　金礦富集地的競爭自然十分激烈，數據顯示，2014年20大房企在一線城市拿地金額占比為38、9%，遠超過2013年的30、8%，但是在金礦富集地挖到金子的概率總還是會遠比在荒草地上要高的多。那么，房企如何才能夠拿到一二線城市的心儀地塊呢？華僑城、招商地產和華夏幸福的模式值得借鑒。

　　一、華僑城A：“地產+旅游+文化”模式

　　歷經30年的發展，華僑城在國內獨創“地產+旅游+文化”的模式，已經成為該模式的領導者和典范。

　　華僑城的三大主業：地產、旅游、文化

來源：華僑城A公告

　　1、大旅游平臺提供持續、穩定收入和豐富土地

　　隨著歡樂谷全國布局的初步完成和建設開園，華僑城接待游客人數逐年上升，收入也節節攀升，其年報顯示，2013年，公司旅游綜合業務收入132、89億元，比上年增長27、04%，房地產業務收入142、95億元，比上年增長27%；2014上半年，公司旅游綜合業務收入58、68億元，同比大幅增長32、94%，房地產業務收入73、83億元，同比增加24、81%，大旅游平臺基本建立。目前公司已是國內第一、全球第四的主題公園管理集團，主題公園分布于全國。大旅游平臺為公司帶來持續、穩定的收入和現金來源。同時，還幫助公司拓展了融資渠道，實現低成本融資。2012年，華僑城首個嘗試旅游資產的資產證券化，將北京、上海、深圳歡樂谷2013~2017年5~10月的門票收入證券化，募資18、5億元用戶歡樂谷升級改造。隨著國內重啟REITs（資產證券化的產品之一，以向投資者發行收益憑證的方式進行），未來武漢、成都歡樂谷也可以采用這種創新融資方式實現低成本融資。

　　在2013年，華僑城擁有1180萬商品房項目儲備，其中約80%的儲備來自主題公園，28%位于深圳。作為主題公園的衍生產品，華僑城可以獲取價格較低、優質的土地儲備。公司成都歡樂谷項目配套商品房147萬㎡，總地價約11億元，平均樓面地價僅800元/㎡。即便算上歡樂谷的10億元投資，平均樓面地價也僅1500/㎡，而當時成都洋房的售價約1、3萬/㎡，別墅售價3萬元/㎡。主題公園的優美環境，還大幅提升了商品房的品質、去化速度以及盈利。

　　2、通過復制“歡樂海岸”模式拿地，優勢明顯

　　“歡樂海岸”總占地125萬㎡，由歡樂海岸購物中心、曲水灣（餐飲酒吧）、華會所及度假公寓、椰林沙灘公園、華僑城濕地五大區域構成，集合了文化、生態、旅游、購物、餐飲、酒店、會所多元業態于一體。項目投入運營不到兩年，即實現了現金收支平衡。對深圳歡樂海岸的商業部分，華僑城采取“只租不售”的經營策略，盈利模式為收取租金或者扣點，可以異地復制。如果條件允許，還可以配套部分住宅產品，進一步增強短期盈利能力。

　　2012年以來，華僑城積極與深圳大鵬新區、寧波、福州等地方政府簽訂合作意向協議，推動“歡樂海岸”模式異地擴張。

　　雖然，目前各大房企逐鹿一二線城市，競爭激烈程度陡增。但華僑城的獨特模式（短期內通過低成本土地享受高毛利，而長期可通過低成本實現優質商業等物業的沉淀），對地方政府依然具有極大的吸引力。使其能夠在與地方政府的談判中更為主動。其寧波落地項目的拿地樓板價普遍比評估價折價27%~45%。去年6月，公司以51億元競得重慶北部新區地塊，建筑面積215萬平米，樓面均價2380元/平米，極具優勢。公司2014年實現房地產銷售額約190億元，同比增長15%，主要由深圳項目貢獻。