被稱為是一場內部約定唱漲房地產穩定經濟的計劃全面開啟，中央各部委主要負責人非常罕見的密集于去年12月底與2015年1月份發聲針對中國房地產市場，掀起市場走向的爭論。

　　對八部局委的2015年房地產走勢的言論如何看，對中國房地產市場大局會有什么影響?是否決定了房價走勢?房地產市場會怎么走?房地產政策會如何調整?

　　根據對房價上漲規律的研究，決定房價的因素，短期看貨幣政策與供需關系及市場預期、房企資金。中期看土地供應、經濟增長、需求變化、長期看人口結構、人口流動、產業發展、經濟增長。

　　在分析中央八大部局對房地產言論之前，首先說下當前中國房地產市場八大特征：一是庫存高。二是去行政化。三是無調控化。四是呈大分化。五是結構不平化。六是房企集中化。七是指標下行化。八是去杠桿化。

　　其次是國家住建部正式出發全面化解樓市最大風險，即高庫存，且集中于三四線城市，說明一二線城市供小于求。

　　最后是銀行貸款利率并未全面下調，有上升的趨勢。因此，房地產作為經濟運行、金融安全、地方財稅收入、產業結構調整最好的氣墊，一旦破滅，中國會爆發嚴重的經濟危機、金融風暴、債務破產的恐怖事情。

　　穩住中國經濟，必須穩定房地產市場，這就是為什么中央各部局集中于去年12月底與2015年1月紛紛出言“托市”，穩定市場預期，支持房地產的背后根本原因。

　　一是國家住建部：

　　2015年房地產市場保持平穩運行。

　　1)國家住建部：促進房地產市場平穩健康發展。

　　2014年12月19日，在全國住房城鄉建設工作會議上，住建部部長陳政高表示，2014年房地產市場供求狀況發生了一些變化，隨著新型城鎮化的推進，相當數量的新市民的住房問題還沒有解決，相當數量的城市居民對改善住房條件還有新的期待。這就要求我們準確把握市場運行中出現的新情況、新問題，注意地區間的差異，跟蹤市場走勢，積極應對，主動作為，促進房地產市場平穩健康發展。

　　2)國家住建部：擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見。

　　2014年12月1日，針對地方政府收購商品房具體操作問題，住房和城鄉建設部擬出臺收購商品房用于保障性住房指導意見，具體對地方政府回購或回租普通商品房分類做出具體要求。

　　3)國家住建部：棚改房源將不再局限于政府主導。

　　2015年1月，房地產庫存高企的三四線城市，再蓋新樓進行整體安置已沒必要。住房和城鄉建設部部長陳政高在包頭舉行的全國棚戶區改造經驗交流會上表示，隨著保障房建設的持續推進和棚改的不斷深入，棚改房源將不再局限于政府主導建設，符合接受保障的家庭可以到市場上購買，政府通過資金補貼實現保障。

　　4)國家住建部：支持房地產開發企業將其持有房源向社會出租。

　　2015年1月14日，住建部發布《關于加快培育和發展住房租賃市場的指導意見》，提出要大力發展住房租賃經營機構、支持房企將其持有的房源向社會出租、積極推進房地產投資信托基金試點、從租賃市場籌集公共租賃房源等重大措施。

　　截至2014年12月底，全國商品房待售面積達到6.2億平方米的歷史新高;硬幣的另一面則是，2015年保障房任務量為700萬套，融資一如既往地困難。

　　住建部上述《意見》找到了一個解決辦法：允許各地政府回購商品房作為公租房，幫助開發商去化，開發商也可以自行經營租賃，且可以將租賃房打包為REITs進行融資。“各地可以通過購買方式，把適合作為公租房或者經過改造符合公租房條件的存量商品房，轉為公共租賃住房。”

　　上述《意見》與住建部2014年以來調控思路一脈相承：千方百計去庫存。風險點在于，如何對此類物業進行定價是一個難題。隨著物業價格的上升，如果政府高價收購，未來出租后租金回報率可能會變差。

　　《意見》提到的措施，不僅是促進合理住房消費和降低新房庫存的重大創新，也是完善房地產行業長效機制和優化住房結構體系的重要環節。

　　預計在不久的將來，將會看到新建住宅的另類快速去化、連接新房市場和租賃市場的住房租賃中介機構，以及住宅產品租售并舉的盈利模式，甚至能看到房地產投資銀行的出現。要實現長期運營，無論是企業經營租賃還是公共房屋租賃市場，均需要配套的金融措施，即REITs。

　　上述《意見》指出，在大力推進經營住房租賃機構的同時，探索建立支持經營住房租賃機構發展的融資渠道。事實上，公租房或保障房REITs早有機構在做。2012年該機構曾在上海某區打包了公租房資產做REITs，就在快成行的時候因為政府換屆而暫停。住建部傾向于首先進行公租房REITs的實踐。

　　北上廣深的國資房企或城投公司，有可能成為REITs試點中的企業主力。這類企業大量承接了保障性住房和政策性住房的建設、運營任務，他們手中的政策性住房資產，可以作為REITs的打包資產;并且，試點企業還需要兼有國企、地產、金融等資源。

　　試點需要突破的一個環節是，需設立“特殊目的公司”用于REITs公募以及掛牌交易。此前《公司法》尚不允許通過設立SPV發行REITs并上市。

　　對于試點單位來說，他們更多的還是希望推進商業地產的REITs進程。國內大型開發商大多都已積累了大量的持有物業，如華潤、保利、萬科、中海等，其旗下持有物業均以數百萬平方米計;近兩年來，這些開發商已將輕資產提上日程。

　　但是，無論是公租房REITs還是商業地產的REITs，目前推行的難度都不小。

　　盈利難題，前述《意見》稱，要積極推進房地產投資信托基金試點。

　　通過發行REITs，可充分利用社會資金，進入租賃市場，多渠道增加住房租賃房源供應。

　　積極鼓勵投資REITs產品。

　　各城市要積極開展REITs試點，并逐步推開;但對于如何推進支持，如何進行優惠和補貼，并未提及。而商業地產的REITs同樣不容樂觀。

　　根據廣發證券的測算，當前國內的商業地產除了寫字樓的收益率略高于10年期國債收益外，其他商業物業的收益均低于10年期國債收益率，尚無法全面推行REITs，其中稅收優惠缺失和法律制度不健全是兩大原因。