房地產市場的殘酷性正在逐步顯露。繼證大集團退出房地產市場之后，2月1日，佳兆業宣布因陷入債務危機和財政困難，將以總計23.75億元的價格出售旗下上海4項目公司的股權及其債務。

　　去年的綠城幾乎倒下，今年佳兆業再遭“分食”，誰會是下一個綠城或者佳兆業？誰又會是下一個證大？來不及為昔日的對手哀嘆，因為所有的企業都在為自己的未來奔忙。

　　專注做住宅的萬科繼進入商業、養老之后，再次進入旅游產業；商業地產起家的萬達已經將文化旅游、電子商務視為未來的重點戰略；綠地的規模化愈演愈烈，步伐已經從中國走向亞洲、大洋洲、歐洲、美洲；恒大的多元化戰略日益精進，從礦泉水到乳業、牧業、糧油業、美容業、影視娛樂業以及光伏發電業；短短數年，便殺入TOP10的融創中國，“狼性”不改，土地市場攻城略地之余依然懷著“更強更大”的夢想伺機以小博大……

　　從黃金時代到白銀時代，逝去的不僅僅是高額利潤，更是全行業大歡喜的一榮俱榮的和諧共生局面。時代在變，市場在變，購房人在變，房企不得不變，不得不折騰。折騰，將是白銀時代房地產市場的一個重要特征，因為大家心照不宣的是：變，不一定通，但不變，就是等死。

　　□綜述

　　轉型、創新、變革勢在必行

　　2014年的房地產市場其實是歷史第二好年景。從商品房銷售面積看，2014年，全國商品房銷售面積12.06億平方米，雖比2013年下降7.6%，但依然高于2012年的11.13億平方米。但市場反饋卻大相徑庭，從年初到年尾，充滿悲觀。為什么現實與表現反差如此巨大？

　　在萬科集團高級副總裁、萬科北京區域首席執行官毛大慶看來，“這不是悲觀和樂觀的問題，房地產市場上有三件事誰都逃不過去。”毛大慶所指的三件事分別是人口拐點到來、城鎮化速度下降和社會重庫存去化。毛大慶認為，20-29歲的婚齡人口快速下降將意味著支撐房地產剛需、改善型最強大的人口基數在減少。對很多專家、同行抱以高度期望的城鎮化，毛大慶指出，雖然中國數據統計的城鎮化率才50%多，但實際城鎮化率遠高于此，并占用著城市房源，“在這個狀態下，城鎮化的大潮也很難再有新的高潮”。

　　這三件事情幾乎限制住了未來中國房地產市場的總量，蛋糕很難做大，那么就擴大屬于自己的份額吧。但在易居控股有限公司執行總裁丁祖昱統計的數據中，這種可能性微乎其微。近日，克爾瑞信息集團聯合中國房地產測評中心發布的《2014年中國房地產企業銷售TOP100排行榜》的統計數據清晰地告訴市場一個無情的現實：恒者恒強的趨勢正在加速。

　　據丁祖昱介紹，2014年TOP100的品牌優勢凸顯，集中度比前幾年上升速度更快，幅度更大，企業金額和面積集中度分別達到了38.37%和22.43%。

　　在金額集中度方面，TOP10企業從去年同期的13.72%上升至17.19%，2011年，這個數字不過10.75%。TOP20及TOP50企業同比也分別提升了4.27個百分點和5.42個百分點，分別達到23.15%、31.65%。

　　“在總量、總成交金額和面積不變的情況下，這個速度還將繼續攀升三年。”丁祖昱預計。

　　在總量受到限制、強者恒強的大勢中，如何探索屬于自己的道路，成為諸多房企2015年需要考慮的首要難題。對于中小房企而言，還可以向做大做強的規模化發展，但對于已經在第一第二陣營的巨頭們而言，轉型卻充滿探險的莫測感。

　　□房企多種創新并舉多頭并進

　　經過過去兩年初步試水之后，今年以來，以萬科、綠地、萬達為代表的房企巨頭多頭并進，加大轉型力度。

　　繼住宅、商業地產、養老之后，萬科將產業版圖伸向旅游產業，1月16日，位于吉林市的萬科松花湖度假區宣布正式營業。這家在過去一年反復強調轉型的龍頭房企，以新業務的啟幕揭開了新一年的篇章。

　　作為萬科轉型消費體驗業務以及合伙人制度的試點結合體，萬科總裁郁亮對松花湖項目寄予了厚望，“萬科不僅要建好房子，更要追求和城市共同成長，讓廣大業主和群眾享受更全面的優質配套服務。”郁亮在萬科松花湖度假區開幕致辭中表示，休閑度假物業將成為萬科未來業務的重要組成部分。和傳統的度假物業不同，松花湖度假區融合了大量的運動和親子教育元素。郁亮認為，全民健身意識的興起，將給以運動為主題的休閑度假模式帶來廣闊市場。

　　1月21日，綠地集團公布2014年度經營業績，并同步披露了綠地集團未來五年發展規劃。未來五年，綠地集團將重點完成多項核心戰略任務，全面轉型升級、實現再成長。總體將加快形成“3+X”產業集群的總體布局，其中“3”是以房地產為核心的城市綜合開發產業集群、消費及生產性服務業產業集群和金融投資產業集群，“X”是新興產業培育。

　　在萬達集團2014年會上，萬達集團董事長王健林除了公布各項業績外，還用相當篇幅重點闡釋了萬達的第四次轉型。王健林表示，萬達集團轉型分為兩方面，從空間上看，是從中國企業轉型為跨國企業；從內容上看，是從以房地產為主的企業轉型為服務業為主的企業。萬達的兩個轉型目標分別是：一、2020年集團服務業收入、凈利占比力爭超過65%，房地產銷售、凈利占比低于35%；二、海外收入占比超過20%。萬達今后的房地產要實行新的發展模式，同時加快發展文化旅游、金融產業、電子商務3個產業，到2020年形成商業、文旅、金融、電商基本相當的四大板塊，徹底實現轉型升級。