面對政策房的圍攻，純商品房銷售可謂舉步維艱。數(shù)據(jù)顯示，2月首周北京商品住宅成交1956套，其中保障房和自住房成交1282套占比64%。政策房的成交已經(jīng)成為樓市的支撐力量，而逐漸成為熱點(diǎn)區(qū)域的朝陽區(qū)東壩已經(jīng)有6個(gè)自住房項(xiàng)目，面對自住房價(jià)格相對較低的沖擊，該區(qū)域內(nèi)純商品住宅項(xiàng)目不得不采取降價(jià)走量、低價(jià)開盤的措施解決困境。

　　政策房成交占比超六成

　　亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，北京樓市銷量在1月出現(xiàn)大幅下滑，進(jìn)入2月的北京樓市依舊保持跌勢，2月首周北京商品住宅總成交量、成交面積分別為1956套、14.57萬平方米，環(huán)比分別下跌1%、41.3%，成交均價(jià)為23897元/平方米，環(huán)比下降51.5%。

　　數(shù)據(jù)顯示，其中上周共簽約保障房1048套、成交面積4.37萬平方米；自住房簽約234套、2.11萬平方米；純商住宅成交674套、8.09萬平米。在市場成交量下滑的背景下，上周保障房和自住房占到市場成交主力，按成交套數(shù)計(jì)算占到上周商品住宅總成交的64%。

　　在上周北京商品住宅項(xiàng)目成交套數(shù)排名中，成交前十位的項(xiàng)目中自住房力撐樓市，共有8個(gè)項(xiàng)目銷量進(jìn)入前十，其中海淀·嘉郡自住房項(xiàng)目以周成交55套排名第一，商住項(xiàng)目僅有保利春天系和華遠(yuǎn)·瀾悅兩個(gè)項(xiàng)目銷量排行靠前。

　　自住房最密集的東壩

　　早在2013年北京市就規(guī)劃東壩為國際商貿(mào)中心區(qū)，并作為朝陽區(qū)“十二五”期間經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略“十大發(fā)展基地”之一，諸如望京商圈這些區(qū)域的開發(fā)已接近飽和狀態(tài)，擁有著北京最大的公益性郊野公園、政府規(guī)劃的第四使館區(qū)用地、城區(qū)到機(jī)場必經(jīng)之路等利好標(biāo)簽的東壩商圈已經(jīng)成為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)布局的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　北京商報(bào)記者從市住建委網(wǎng)站了解到，到目前為止，北京市共推出了55個(gè)自住房項(xiàng)目，其中6個(gè)位于東壩區(qū)域，其中匯景苑和麗灣家園在2014年已經(jīng)入市，恒大江灣于今年1月入市，首城東郡項(xiàng)目已于2月5日開始網(wǎng)絡(luò)申購，還有兩個(gè)項(xiàng)目暫未入市。

　　在東壩區(qū)域拿地的房地產(chǎn)開發(fā)商中，恒大地產(chǎn)、首開地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)等國內(nèi)三大地產(chǎn)商更是加大對該區(qū)域的投入。2014年恒大地產(chǎn)以51.35億元樓面價(jià)超5萬元/平方米，以及配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米限價(jià)房代價(jià)拿下東壩南區(qū)地塊，刷新了北京當(dāng)年住宅用地總價(jià)紀(jì)錄；目前首開龍湖聯(lián)合體以11.25億元拿下朝陽區(qū)東壩多處地塊，溢價(jià)率達(dá)42%，成品房售價(jià)預(yù)計(jì)突破5萬元。

　　純商品房降價(jià)應(yīng)對

　　隨著東壩地區(qū)多個(gè)自住房項(xiàng)目入市或即將入市，2.2萬元/平方米的銷售價(jià)格對周圍的純商品房項(xiàng)目產(chǎn)生了巨大的沖擊，東壩區(qū)域內(nèi)的純商品房項(xiàng)目采取了降價(jià)出售、低價(jià)位開盤等應(yīng)對措施。

　　作為東壩區(qū)域內(nèi)知名的商品房項(xiàng)目，首開常青藤的銷售均價(jià)一度達(dá)到4.2萬元/平方米，但是面對區(qū)域內(nèi)自住房項(xiàng)目的競爭。

　　北京商報(bào)記者了解到，首開香溪郡項(xiàng)目則選擇了低價(jià)入市的方法，作為低密度花園洋房的該項(xiàng)目定價(jià)為2萬元/平方米，而該項(xiàng)目周圍的純商品房項(xiàng)目售價(jià)均已超過4萬元/平方米。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)4月會(huì)加推新房，定價(jià)約2.1萬元/平方米。由此可見，自住房的入市對東壩區(qū)域內(nèi)純商品房的沖擊顯而易見。

　　目前正在出售的東壩利錦府的售樓人員告訴北京商報(bào)記者，現(xiàn)在的折后均價(jià)約4.4萬元/平方米，比2014年10月4.9萬元/平方米的開盤價(jià)降了5000元/平方米，考慮到周邊價(jià)格相對較低的自住房等因素的影響，春節(jié)后預(yù)計(jì)新推的兩棟樓的定價(jià)也不會(huì)很高。

　　相較于新房市場來說，東壩區(qū)域的二手房也受到了自住房的沖擊。首開常青藤二期和奧林匹克花園二期的二手房成交均價(jià)，在2014年初已高達(dá)4萬元/平方米，而隨著自住房項(xiàng)目的拿地建設(shè)，從2014年4月開始，這兩個(gè)小區(qū)的二手房價(jià)格已跌至3.3萬-3.4萬元/平方米。

　　北京商報(bào)記者賴大臣實(shí)習(xí)記者彭耀廣