房地產市場經歷了2014年的跌宕起伏，2015年又將如何運行，是業內關注的焦點。筆者認為，總體而言，樓市依然扮演經濟穩定器的角色，市場將維持穩定運行狀態，銷售情況至少不會差于去年。

最近一個多月，從李克強總理到主要部委負責人罕見地對房地產密集發聲，以“穩定發展”為主基調。尤其是李克強總理在冬季達沃斯論壇上指出，“中國房地產市場的剛性需求是長期的，并將帶動國內相關行業和產品供給，房地產市場在一段時期內出現調整也是正常的。”這一表態釋放出維穩房地產市場的信號。

預計今年政策方面不會有緊縮性政策出臺，除宏觀層面的動向支持房地產市場穩定外，各類細化的政策有望進一步出臺。一線城市的限購政策有希望在廣深兩地實現部分突破，而貨幣政策名義上是穩健，實質上是適度放松，銀行購房貸款對首套自住和首套改善房的支持力度也將繼續加大。自貿區政策給予金融機構境外融資的便利，國內通脹率下降也有進一步降息的可能，這都決定了銀行融資成本的下降，進而帶來住房貸款利率下降或者出現更大幅度的利率折扣，終端消費者的貸款成本下降，將利好房地產消費�？梢哉f，信貸環境的好轉直接決定房地產市場的好轉，而限貸的放松對房地產的意義和作用大于限購。

決定市場運行的好壞，除了政策，當然是需求。需求來源于新增需求和存量改善需求。據統計，就全國而言，至少在2020年前，城鎮化率將從2013年的53.7%提升到2020年的60%左右，即每年1%左右的速度推進。雖然中國房地產市場的黃金時代已經結束，房產逐漸開始回歸居住屬性，其投資屬性、回報率也和十年前相比發生了翻天覆地的變化。但是未來3-5年內，自住和投資需求在總量上并不會出現斷崖式下跌，需求才是房地產市場能夠持續穩定增長的核心動力。

2015年樓市將維持平穩的趨勢，但城市之間的分化會加劇，未來“一大一小”會成為主力。“一大”就是那些人口導入量較大的一線城市和部分二線城市，還是會繼續保持需求的熱度，“一小”則是新型城鎮化推動以及戶籍制度的改革，會對更多的三四線，甚至四五線城市，特別是為那些房地產還沒有啟動的，或者說剛剛開始啟動的城市帶來新一輪發展的契機。

雖然行業迎來回暖轉機，但在不斷調整中，行業生態已發生改變，房地產超級大繁榮時代已經完結。剛需主力和改善性需求主力的勞動力人口依然在增長，但增幅下降，且人均住房面積已經達到33平方米，房地產的需求高峰已經過去。在整個市場已經處在供求相對平衡的狀態，甚至部分城市供過于求的情況下，房地產行業也迎來了新常態。

在這樣的背景下，雖然房地產行業將再次走出調整期（以往三次調整分別是2005年、2008年和2011年），可以預見的是，2014年本輪調整的結束，將不會再現2008、2011年調整之后價量齊飛的局面，房地產市場實現V型反轉的可能微乎其微。

開發企業面對房地產發展的“新常態”，也要做出戰略層面的變革。萬科、綠城等都在進行輕資產運作的嘗試，這意味著開發商從此前靠機遇、關系、資金等要素獲利，轉為向靠行業經驗、模式創新、服務輸出、物業經營等要素發展。

在政策層面，應避免因經濟結構轉型出現陣痛而被迫再走投資拉動經濟的老路。應讓房地產回歸常規行業地位，做基礎產業，讓市場機制發揮主導作用，既能滿足城鎮化進程中轉移人口的剛性住房需求，又能避免市場過度炒作造成的畸形發展，并實現房價的基本穩定，這應是未來幾年樓市政策的核心目標。（作者系中房研協技術服務公司研究總監）