在房地產(chǎn)行業(yè)低潮期與房地產(chǎn)金融創(chuàng)新的背景之下，中國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)逐漸進(jìn)入資產(chǎn)配置時(shí)代，并顯示出在當(dāng)前歷史時(shí)期較為獨(dú)特的資產(chǎn)配置特點(diǎn)。房地產(chǎn)金融創(chuàng)新成為了這個(gè)時(shí)期討論最為熱烈的話(huà)題，行業(yè)正處于一個(gè)劇烈變動(dòng)的時(shí)期。

　　長(zhǎng)期以來(lái)，諾承投資對(duì)中國(guó)的房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)金融市場(chǎng)持續(xù)觀測(cè)，協(xié)助機(jī)構(gòu)投資人配置不動(dòng)產(chǎn)類(lèi)實(shí)體與金融資產(chǎn)，并連續(xù)發(fā)布行業(yè)內(nèi)具有深度的《房地產(chǎn)基金研究報(bào)告》。本文根據(jù)諾承投資《2014人民幣房地產(chǎn)基金年度研究報(bào)告》梳理而成。

　　2014年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速、商品房銷(xiāo)售面積及銷(xiāo)售額增速呈現(xiàn)連續(xù)下降趨勢(shì)，商品房待售面積存量明顯增加，大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格呈現(xiàn)大面積的下降趨勢(shì)。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示：自2014年1月份開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速明顯降低，截至2014年底，已連續(xù)下降12個(gè)月，從2013年底的峰值19.8%降到2014全年的10.5%。

　　2014年，商品房銷(xiāo)售面積120649萬(wàn)平方米，比2013年下降7.6%；商品房銷(xiāo)售額76292億元，下降6.3%。

　　2014年末，商品房待售面積62169萬(wàn)平方米，比11月末增加2374萬(wàn)平方米，比2013年末增加12874萬(wàn)平方米。

　　2014年以來(lái)，無(wú)論是新房還是二手房，價(jià)格環(huán)比上升的城市數(shù)量急劇減少。同比價(jià)格變化趨勢(shì)在2014年第三季度發(fā)生大逆轉(zhuǎn)，由大部分城市住宅價(jià)格同比上漲急劇轉(zhuǎn)變?yōu)榇蟛糠殖鞘凶≌瑑r(jià)格同比下跌。

　　房地產(chǎn)行業(yè)金融化趨勢(shì)

　　國(guó)內(nèi)貸款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源中所占比例進(jìn)一步壓縮，外資和外商直接投資的絕對(duì)值和百分比也有一定程度的降低，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商從傳統(tǒng)貸款和外資渠道獲得資金的能力降低，通道縮窄。

　　自籌資金成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要資金來(lái)源之一。在大資管平臺(tái)建立之后的各種資金通道，如房地產(chǎn)信托、券商資管、保險(xiǎn)資管和基金子公司等在房地產(chǎn)融資來(lái)源中占到更大比重。房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)更為廣泛和深入的金融化特征。

　　從各資產(chǎn)管理平臺(tái)的總體資產(chǎn)量和投向房地產(chǎn)行業(yè)的資金規(guī)模綜合比較，信托、基金子公司、券商資管是當(dāng)前最主要的地產(chǎn)金融資管平臺(tái)，房地產(chǎn)基金規(guī)模相比則呈縮減趨勢(shì)。

　　銀行貸款融資規(guī)模呈現(xiàn)下降趨勢(shì)；

　　截止到2014年底，中國(guó)房地產(chǎn)信托存量規(guī)模為1.39萬(wàn)億元，在全部資金信托中的比重為10.96%；

　　保險(xiǎn)資管規(guī)模翻倍，截至2014年一季度末，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)規(guī)模754.87億元。至2014年底，保險(xiǎn)資金發(fā)起基礎(chǔ)設(shè)施投資計(jì)劃1.1萬(wàn)億元；

　　2014年底，券商資管管理資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)7.95萬(wàn)億元；

　　2014年底，基金管理公司及其子公司專(zhuān)戶(hù)業(yè)務(wù)規(guī)模5.88萬(wàn)億元。

　　注：券商資管和基金子公司的通道業(yè)務(wù)類(lèi)型與信托業(yè)務(wù)相似，約有10%的資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。）

　　近兩年來(lái)，大資管格局的迅速發(fā)展，豐富了地產(chǎn)企業(yè)的融資手段，同時(shí)也加快了金融工具的創(chuàng)新速度。在通道類(lèi)業(yè)務(wù)迅速形成行業(yè)規(guī)模后，主動(dòng)管理型金融產(chǎn)品和資產(chǎn)證券化成為地產(chǎn)金融的下一波方向。地產(chǎn)金融將向著多元化融資結(jié)構(gòu)、大資管行業(yè)背景、金融創(chuàng)新與衍生品方向發(fā)展。

　　資產(chǎn)配置特征顯現(xiàn)

　　中國(guó)的房地產(chǎn)金融行業(yè)目前顯現(xiàn)出了較為明顯的資產(chǎn)配置特征，成為專(zhuān)業(yè)投資機(jī)構(gòu)在本階段制定投資策略的重要依據(jù)。這其中包括了財(cái)富管理化、配置全球化、資產(chǎn)差異化、投資專(zhuān)業(yè)化。

　　財(cái)富管理化是指無(wú)論對(duì)個(gè)人、家庭等私人主體，還是對(duì)專(zhuān)業(yè)的投資機(jī)構(gòu)和基金等公共機(jī)構(gòu)，不動(dòng)產(chǎn)都已成為私人和機(jī)構(gòu)財(cái)富管理的重要資產(chǎn)類(lèi)別。各類(lèi)型不動(dòng)產(chǎn)的投資屬性和投資價(jià)值已被廣泛地認(rèn)識(shí)，并形成了統(tǒng)一的市場(chǎng)環(huán)境。不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)成為了中國(guó)公、私投資人資產(chǎn)構(gòu)成中比重最高的類(lèi)別之一。

　　2014年，中國(guó)的個(gè)人和機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)投資能力已經(jīng)擴(kuò)展到了全球范圍。無(wú)論是處于發(fā)達(dá)地區(qū)的北美、歐洲、大洋洲，或者屬于欠發(fā)達(dá)的東南亞和南美地區(qū)，都感受到了來(lái)自于中國(guó)的資本力量。中國(guó)資金已經(jīng)在全球范圍內(nèi)尋求優(yōu)秀的不動(dòng)產(chǎn)投資標(biāo)的，并給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來(lái)了強(qiáng)烈的外來(lái)資本沖擊。

　　資產(chǎn)差異化是指，不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)的價(jià)值漲跌已經(jīng)逐漸與傳統(tǒng)投資類(lèi)別如股票、債券等的市場(chǎng)波動(dòng)無(wú)關(guān)，成為了相關(guān)性較小的獨(dú)立投資資產(chǎn)類(lèi)別。最直觀的感受是從2014年的中國(guó)股市漲幅與國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅的相悖，可以明顯體現(xiàn)這一特點(diǎn)。因此，對(duì)于專(zhuān)業(yè)投資人來(lái)說(shuō)，可以構(gòu)建一個(gè)充分多元化且風(fēng)險(xiǎn)分散的投資組合。

　　專(zhuān)業(yè)化在于，不動(dòng)產(chǎn)投資的管理人價(jià)值逐漸得到體現(xiàn)。無(wú)論是不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)管理人，還是不動(dòng)產(chǎn)投資管理人，專(zhuān)業(yè)性管理人和投資顧問(wèn)的角色已經(jīng)得到充分的認(rèn)識(shí)和肯定。同時(shí)，投資主體也在逐漸專(zhuān)業(yè)化，個(gè)人投資人不再是市場(chǎng)的主角，機(jī)構(gòu)化投資者正在操縱著諸多影響市場(chǎng)的大型投資。