編者按:經(jīng)歷2014年全年的樓市低迷之后，中國樓市在局部地區(qū)終于出現(xiàn)了銷售回暖的跡象，這對房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展大大有利。雖然銷售回暖可能會導(dǎo)致價格優(yōu)惠的減少，但是在這些地區(qū)，房地產(chǎn)商之間的競爭也更為激烈，這也會抑制其漲價沖動。如果放眼全國，商品房待售面積仍再創(chuàng)新高，前景不容樂觀。受此影響，全國土地出讓金收入1-2月大幅下滑，但房地產(chǎn)商仍準(zhǔn)備在一二線城市搶地。

　　進(jìn)入2015年，房地產(chǎn)調(diào)控政策延續(xù)了2014年的寬松，但其影響范圍將更多地僅限于一二線城市。

　　如果說過去10多年樓市的黃金時代，開發(fā)商們可以在廣袤的中國大地縱橫馳騁而互不干涉，那么到了2015年，隨著有效銷售市場的繼續(xù)收窄，他們不得不在區(qū)域市場上貼身肉搏，展開激烈的競爭。

　　有效市場分布于一二線城市及少部分三四線城市。多家機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份尤其是中下旬之后，一二線城市成交在快速回升，疊加第四輪政策刺激，業(yè)內(nèi)預(yù)計樓市將出現(xiàn)局部和區(qū)域性的回暖。

　　全國市場來看，則繼續(xù)處于去庫存的通道中，主流開發(fā)商拿地均很謹(jǐn)慎。截至目前，全國商品房待售面積高達(dá)6.4億平方米，多個三四線城市房屋仍過剩。

　　第四輪“救市”

　　3月17日，濟(jì)南市住房公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整住房公積金貸款首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，文件顯示，對于首套自住住房已經(jīng)結(jié)清購房貸款，為改善居住條件購買二套自住普通商品房，申請使用住房公積金貸款的家庭，執(zhí)行首套房公積金貸款政策，即購買建筑面積90平方米以下的商品房首付比例為20%。

　　在房地產(chǎn)業(yè)界看來，這一文件的力度很大：不僅放寬了首套房認(rèn)定，而且降低了首付標(biāo)準(zhǔn)，是對高層“支持改善型需求”的具體政策落實。

　　同一天，中央國家機(jī)關(guān)住房資金管理中心官網(wǎng)發(fā)布通知稱，自本月18日起，繳存職工申請住房公積金個人貸款將出現(xiàn)4項調(diào)整，包括調(diào)整賬戶余額劃定線、15個工作日內(nèi)完成審批等。

　　2014年來的房地產(chǎn)救市政策明顯可以分為三輪：第一輪以各地的松綁限購政策為主，第二輪以央行的限貸政策調(diào)整及降息為標(biāo)志，第三輪是各地紛紛發(fā)布的購房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)，第四輪則是兩會前后，開始鼓勵自住及改善需求的政策落實。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，2015年房地產(chǎn)市場的政策面明顯在繼續(xù)寬松。并有望在營業(yè)稅征收、部分一線城市限購等環(huán)節(jié)進(jìn)一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免、購房補(bǔ)貼等多種救市政策。

　　開發(fā)商對政策前景也普遍偏樂觀。保利地產(chǎn)高管表示，以總理政府工作報告為代表，各級政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度已從過去的抑制房價上漲，轉(zhuǎn)向促商品房銷售、促房地產(chǎn)開發(fā)投資。其判斷2015年行業(yè)政策環(huán)境將持續(xù)走好，并有望進(jìn)一步改善。

　　此外，流動性及信貸也是影響房地產(chǎn)的重要因素。對此，上述高管預(yù)期，除一季度的降準(zhǔn)降息之外，年內(nèi)貨幣政策仍將持續(xù)走寬，以對沖外匯占款下降，保持合理的流動性。

　　張大偉預(yù)計，3月份及之后，再次降準(zhǔn)、降息的可能性較大。信貸政策的放寬有利于釋放購買力，預(yù)計在3月份將會出現(xiàn)首套房貸款8.5折左右的折扣，對于購房者而言，相當(dāng)于房價變相出現(xiàn)了下調(diào)。

　　金融系統(tǒng)似乎也在加大對房地產(chǎn)的投資力度。年內(nèi)，恒大地產(chǎn)已獲中行等四家銀行1000億授信額度，其中中行300億授信創(chuàng)新其對房地產(chǎn)的授信記錄。

　　一二線的“小陽春”

　　政策和流動性的寬松預(yù)期很快反映到市場中。在經(jīng)過了1、2月份的低迷之后，一二線樓市開始出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。

　　中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：上周54個重點城市成交量快速復(fù)蘇，一周簽約套數(shù)為4.54萬套，環(huán)比上上周上漲了20.7%。

　　各大開發(fā)商在主流城市開始進(jìn)入推盤高峰期。中指院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上周（3.9-3.15）重點城市共開盤20個項目，累計推出約4366套房源。一線城市北京開盤1個項目，推出房源326套，廣州開盤2個項目，共推出房源316套；二線城市除了成都其他城市均有開盤，累計推出房源3724套。武漢、天津和杭州推盤相對積極，其中天津開盤4個項目，共推出房源1631套。

　　開盤項目平均去化率為45%，與前一周36%相比有所上升。北京、廣州平均去化率為66%，北京領(lǐng)秀慧谷項目當(dāng)天去化超九成；二線城市的平均去化率為40%，其中，天津正榮潤璟灣去化效果較好，當(dāng)天去化72%。