2015年4月15日，國家統計局公布了2015年第一季度經濟數據，初步核算，一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%。分產業看，第一產業增加值7770億元，同比增長3.2%；第二產業增加值60292億元，增長6.4%；第三產業增加值72605億元，增長7.9%。從環比看，一季度國內生產總值增長1.3%。很明顯，在經濟改革的攻堅期，當前我國宏觀經濟仍然處于觸底階段。

　　同時，從2014年樓市表現來看，盡管大部分城市樓市限購政策已取消，“央四條”與降息等刺激性政策也出臺、各個地方政府也出臺“救市”措施，“330新政”已明確二套房最低首付四成、營業稅免征門檻由5年變為2年，但是，從一季度樓市表現來看，大部分城市樓市仍有“去庫存”壓力，起碼在上半年不可能有明顯好轉。

　　那么，什么原因導致一季度樓市投資、銷售等數據表現欠佳？當前宏觀經濟觸底的基本面背景下，預計2015年二季度以后貨幣政策會有哪些變化特征？2015年二季度以后整個房地產市場發展趨勢如何？筆者逐一進行解讀。

　　貨幣政策走向判斷：宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，對樓市投資風險控制會進一步加強

　　國家統計局數據顯示，2015年第一季度國內生產總值140667億元，按可比價格計算，同比增長7.0%，宏觀經濟處于觸底階段。2015年第一季度，全國居民消費價格同比上漲1.2%。同策咨詢研究部研究顯示，當季度GDP增速與CPI增速累加值小于10時，整個經濟基本面面臨滯漲的壓力，貨幣政策將有定向寬松的趨勢。當前來看，2015年第一季度GDP增速與CPI增速累加值為8.2，已經明顯低于10這個警戒值，單純從指標意義來看，當前國內具備貨幣政策“微調”走向定向寬松的特征，兩次降息一次降準之后仍然具備繼續降準或降息的空間。

　　從未來中國預期的經濟增速走向來看，由于持續的經濟結構調整，經濟基本面有下行壓力，經濟增速已經由高速增長轉為中速增長，并且2015-2016年GDP增長目標極有可能從今年的7.5%下降到7%左右。從今年第一季度GDP增速來講，其實已經從去年全年的7.4%降至7%，短期內經濟通縮的壓力加大。從上述的角度來看，中國貨幣政策短期內由當前的定向“微刺激”開始轉向全面刺激的可能性加大，而從當前中國貨幣政策表現來看，中國央行已經開始全面降息降準，預計隨后再次降準降息也是大概率的事件，“寬貨幣”的特征越來越明顯。

　　此外，國家統計局顯示，截止2015年3月末，我國廣義貨幣余額127.53萬億元，增速降至11.6%。從M2增速來看，目前增速已經低于今年12%的控制目標，央行釋放流動性的速度在降低，總體略微偏緊，同時，這也為今年二季度以后貨幣政策走向寬松提供了操作空間。預計在宏觀經濟觸底階段，定向寬松貨幣政策有望延續，2015年廣義貨幣同比增長仍然會保持在12%左右，甚至略高。但是，這并不意味著房地產行業信貸環境會全面寬松，筆者認為，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從市場基本面來看，進入2015年，即使2014年下半年以來各類“救市”政策出臺，央行也降準降息了，五部委也發布“330新政”刺激改善型需求入市，但是，市場庫存偏大的基本面沒有改變，大多數房企的盈利狀況仍然堪憂，企業也會面臨一定的資金面問題。因此，從2015年上半年銀行信貸大背景來看，即使央行再降準降息也不會改變銀行繼續“惜貸”的行為，“嚴信貸”的特征表現還是比較突出。從實際市場表現來看，銀行對于中小房企的貸款仍然是比較謹慎，并沒有出現實質性松動，銀行等金融機構不會無限制再給房企更多的“救命錢”，甚至當前金融機構為了控制樓市投資風險已經開始對于中小企業“停貸”、“鎖房”，這些因素成為2015年年初類似于深圳、杭州、上海等房企被“鎖房”而導致企業資金面危機的導火索。

　　從“330新政”二套房貸降首付的執行結果來看，截止目前，“330新政”已經發布半月個左右時間，全國大多數城市的銀行比如廣州、深圳、上海、南京、蘇州、沈陽等等，尚未完全落實二套首付降至四成的政策。筆者認為，當前銀行通過縮水執行或暫不執行二套房貸降首付是“嚴信貸”的表現，從目的的角度來看，一方面旨在通過暫緩或縮水執行，向央行施壓進一步放松貨幣政策，比如進一步降準降息，另外一方面，對于銀行來講，在去庫存仍然是今年主旋律的市場背景下，通過有條件降低二套首付或暫不執行二套首付降至四成的政策規避市場風險。

　　綜上所述，宏觀經濟觸底階段，“寬貨幣，嚴信貸”成為主特征，盡管貨幣政策在二季度以后會進一步放松，但是，銀行對樓市的“惜貸”行為仍將繼續，政策層面對樓市投資風險控制有可能會進一步加強。

　　回顧與反思：2015年一季度樓市欠佳的四大原因

　　2015年一季度中國房地產市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，無論怎么看，沒有一個指標是利好的。

　　國家統計局數據顯示，2015年1-3月份，全國房地產開發投資16651億元，同比名義增長8.5%（扣除價格因素實際增長9.5%），增速比1-2月份回落1.9個百分點。其中，住宅投資11156億元，增長5.9%，增速回落3.2個百分點。

　　1-3月份，房地產開發企業房屋施工面積584018萬平方米，同比增長6.8%，增速比1-2月份回落0.8個百分點。其中，住宅施工面積407714萬平方米，增長3.7%。房屋新開工面積23724萬平方米，下降18.4%，降幅擴大0.7個百分點。其中，住宅新開工面積16791萬平方米，下降20.9%。房屋竣工面積16994萬平方米，下降8.2%，降幅收窄4.7個百分點。其中，住宅竣工面積12392萬平方米，下降10.9%。

　　1-3月份，商品房銷售面積18254萬平方米，同比下降9.2%，降幅比1-2月份收窄7.1個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.8%，辦公樓銷售面積下降23.3%，商業營業用房銷售面積增長5.4%。商品房銷售額12023億元，下降9.3%，降幅比1-2月份收窄6.5個百分點。其中，住宅銷售額下降9.1%，辦公樓銷售額下降26.5%，商業營業用房銷售額增長1.8%。

　　同策咨詢研究部總監張宏偉認為，2015年一季度中國房地產市場，投資增速下滑、施工面積增速下滑、新開工面積大幅下降、銷售面積同比下降，房地產市場在2015年第一季度表現并沒有明顯起到拉動宏觀經濟增長的作用。從中國房地產市場第一季度總體欠佳主要原因來看，主要有以下四方面：