“現(xiàn)在上海樓市有點(diǎn)像前一段時(shí)間的深圳。”融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司營(yíng)銷總監(jiān)李公杰感慨稱。6月1日后，李公杰所在的樓盤價(jià)格普遍上調(diào)了2-3個(gè)點(diǎn)，但僅僅一周，已經(jīng)銷售2個(gè)億。上個(gè)月，他們的銷售額是7.5億，創(chuàng)造了年內(nèi)以來的歷史新高。

　　今年以來，公積金政策放松已經(jīng)覆蓋了全國(guó)幾十個(gè)城市有余。大范圍的政策調(diào)整既是對(duì)中央政策的落實(shí)響應(yīng)，也是因?yàn)楣�積金是地方自主性較大的住房相關(guān)政策，成為當(dāng)?shù)卣�府消化樓市�?kù)存的重要舉措之一。

　　進(jìn)入6月，住宅市場(chǎng)成交量雖然較5月末有所回調(diào)，但表現(xiàn)依然較為活躍。但具體表現(xiàn)也因區(qū)域不同而有所差異。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降22%，較5月首周下降6%。其中，受到上海及深圳拉升影響，一線城市上周成交量較5月首周上升18%，而二線及三四線城市則分別下降9%、21%。

　　去庫(kù)存化速度加快

　　李公杰明顯感到了市場(chǎng)的變化。“3月份客戶來了需要談，而且普遍感覺客戶資金都在股市。從5月份開始，明顯感覺客戶手里的資金從股市出來，基本不用談太多就能下定。”

　　如李公杰一樣的感受，項(xiàng)目布局主要在一線和二線城市的房企普遍感受到市場(chǎng)的回暖。

　　融創(chuàng)中國(guó)在其官網(wǎng)公布的最新銷售數(shù)據(jù)顯示，2015年5月，公司實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額人民幣62.5億元，合同銷售金額人民幣52.4億元，合同銷售面積約26.4萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約人民幣19840元/平方米。而3月份，融創(chuàng)中國(guó)實(shí)現(xiàn)新增預(yù)訂銷售金額41.7億元，合同銷售金額34.9億元，合同銷售面積約16.7萬(wàn)平方米，合同銷售均價(jià)約20960元/平方米。

　　龍湖地產(chǎn)近期公布業(yè)績(jī)報(bào)告也顯示，5月單月銷售額46.5億元，銷售面積36.4萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)44.0%和25.1%。公司前1-5月銷售額達(dá)180.6億元，銷售面積165.3萬(wàn)平方米，同比分別增長(zhǎng)39.8%和20.4%。

　　保利地產(chǎn)近期公布的銷售簡(jiǎn)報(bào)顯示，5月份，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積136.45萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)39.35%；實(shí)現(xiàn)簽約金額175.32億元，同比增長(zhǎng)43.46%。2015年1-5月，公司實(shí)現(xiàn)簽約面積392.79萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)2.76%；實(shí)現(xiàn)簽約金額503.90億元，同比增長(zhǎng)3.64%。

　　除了主要布局在一二線的房企，項(xiàng)目布局主要在三四線的房企銷售額也在增長(zhǎng)。恒大地產(chǎn)近期公布銷售數(shù)據(jù)顯示，5月份，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合約銷售額167億，合約銷售面積236.5萬(wàn)平方米。較2014年5月份，合約銷售額同比增長(zhǎng)41.3%，合約銷售面積同比增長(zhǎng)26.7%。

　　布局較為廣泛的萬(wàn)科銷售數(shù)據(jù)上揚(yáng)也較為明顯。萬(wàn)科公布5月銷售情況，當(dāng)月實(shí)現(xiàn)銷售金額206.7億元人民幣，同比增長(zhǎng)42.2%。5月公司銷售面積為165.1萬(wàn)平方米，同比增34.3%。今年前五月，公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售面積707.1萬(wàn)平方米，銷售金額847.6億元，分別同比增長(zhǎng)9.2%和4.0%。

　　CRIC研究中心將5月份稱為“紅五月”。據(jù)他們監(jiān)測(cè)，市場(chǎng)成交熱度持續(xù)攀升，房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)可喜。20家典型房企銷售金額普遍上揚(yáng)，總銷售金額同環(huán)比分別增長(zhǎng)31%、17%。其中，萬(wàn)科、碧桂園及招商3家房企業(yè)績(jī)搶眼。萬(wàn)科銷售金額破200億元，再次奪冠；招商則借力深圳豪宅項(xiàng)目海上世界雙璽花園熱銷，單月吸金55億元，同比翻番。

　　受市場(chǎng)回暖影響，房企普遍在加快推盤速度。比如北京，在連續(xù)3個(gè)月的零供應(yīng)之后，5月，公寓豪宅市場(chǎng)結(jié)束了供應(yīng)冷淡趨勢(shì)。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，5月北京公寓豪宅市場(chǎng)共有4個(gè)項(xiàng)目集中入市，新增供應(yīng)套數(shù)689套，預(yù)售許可面積17.88萬(wàn)平方米，這一供應(yīng)量也創(chuàng)造了近6個(gè)月來的新高。金地中央世家負(fù)責(zé)人王藝凝稱，他們近期面向市場(chǎng)推出了63套獨(dú)棟別墅。

　　一致的戰(zhàn)略

　　盡管樓市普遍回暖，但房企未來的戰(zhàn)略仍然主要著眼于剛需以及改善性，城市布局更看重一線二線城市。

　　龍湖地產(chǎn)稱，穩(wěn)定的銷售表現(xiàn)得益于市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的穩(wěn)定預(yù)期，極具性價(jià)比的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品也有效激活了客戶需求。以5月首次開盤的杭州春江彼岸項(xiàng)目為例，首次開盤主力產(chǎn)品為80-160平方米的中小戶型高層公寓，面向首次置業(yè)及首次改善型需求。“該項(xiàng)目的熱賣亦是公司‘近城區(qū)、控規(guī)模、高周轉(zhuǎn)’策略的驗(yàn)證。”龍湖如是稱。

　　金地華北區(qū)域總經(jīng)理陽(yáng)侃也明顯感受到了市場(chǎng)的變化。陽(yáng)侃在金地中央世家產(chǎn)品發(fā)布會(huì)上稱，金地在華北所分管的區(qū)域是北京、天津、山東、山西、河北和內(nèi)蒙。今年，金地會(huì)重點(diǎn)把握北京、天津膠東半島等城市。

　　房企拿地戰(zhàn)略也可以看出這一趨勢(shì)。

　　CRIC研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，5月土地市場(chǎng)較為活躍，房企拿地同環(huán)比均上升。其中，拿地總價(jià)同比上升74%，環(huán)比上升55%；拿地面積同比上升53%，環(huán)比上升61%；而平均樓板價(jià)為2757元/平米，環(huán)比下跌21%。從城市能級(jí)來看，房企拿地主要偏向于一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊，拿地總量較大，而且在合肥、廈門等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市出現(xiàn)118%和75%的高溢價(jià)率；三線城市的土地成交總量相對(duì)較少，大部分以底價(jià)成交；從單個(gè)企業(yè)表現(xiàn)來看，恒大、萬(wàn)達(dá)拿地投入較上月大幅增加。其中恒大積極擴(kuò)張板塊，在5個(gè)二三線城市共獲15幅地塊，拿地投入高達(dá)81.85元。

　　不僅銷售回暖，房企的融資環(huán)境也在趨向回暖。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，5月，典型房企融資總量大幅上升，環(huán)比增加45%。銀行貸款和信托表現(xiàn)較為突出。就平均融資成本而言，5月國(guó)企發(fā)行票據(jù)、債券的利率均低于5%，其他企業(yè)則維持在8%左右。

　　其中，值得關(guān)注的是，房企定增募資呈現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)。CRIC研究院房玲認(rèn)為，此輪定增激增主要基于以下兩點(diǎn)原因：一是審查門檻降低，從今年1月開始，國(guó)土部不再參與定向增發(fā)事前審查，刺激房企趁熱拋出預(yù)案；二是定增募資額度相比中票和公司債要高得多，更適合資金需求強(qiáng)烈的房企。

　　此外，此次房企融資激增除了傳統(tǒng)意義上的補(bǔ)充流動(dòng)資金、償還借款和項(xiàng)目投資外，還包含了多元化轉(zhuǎn)型意圖。以綠地香港為例，折讓6%配股籌17億港元主要用于互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)的擴(kuò)張。隨著A股市場(chǎng)的逐步火熱，融資目的的多元化也將促進(jìn)房企更為健康地發(fā)展。

　　在房企的邏輯看來，地價(jià)的回暖也在催動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)。6月3日，上海舉行土地拍賣會(huì)，閘北地塊以87.95億元被華發(fā)華潤(rùn)聯(lián)合體競(jìng)得。地塊樓面價(jià)38061元/平方米，溢價(jià)率為26.8%，成為今年上海新的總價(jià)地王。

　　“未來還會(huì)漲價(jià)。”李公杰稱。