中國房地產(chǎn)市場從未像2015年這樣糾結(jié)。

　　盡管去年9·30以來，持續(xù)放松了信貸，流動(dòng)性趨于寬松，但在股市暴跌和商品房高庫存的雙重夾擊下，房地產(chǎn)市場并不好過。

　　上半年，樓市唯一的關(guān)注熱點(diǎn)似乎就是深圳樓市，除此之外，北京通州成為副中心、上海拍出天價(jià)地，也引發(fā)了一些關(guān)注，但整體表現(xiàn)平淡。

　　進(jìn)入7月，股市過山車式的跌宕讓人心一直懸在崖邊，反倒是樓市量升價(jià)穩(wěn)的回暖，讓人可以尋覓到一絲安慰。

　　但也僅僅是安慰。房地產(chǎn)市場不可能回到過去那種狂飆式的增長了，純增量時(shí)代已逝，樓市已進(jìn)入增量、存量并重甚至重點(diǎn)盤活存量的時(shí)代了。這是博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第15屆年會上，嘉賓們近乎一致的觀點(diǎn)。

　　進(jìn)入“平庸式”增長

　　6月下旬股市調(diào)整后，樓市也在感冒。CRIC監(jiān)測的68個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)顯示，7月上半月，商品住宅成交建筑面積1183.77萬平方米，環(huán)比6月下半月下跌15%，各能級城市成交面積環(huán)比全線下跌，樓市出現(xiàn)降溫跡象。

　　2015年，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士一個(gè)普遍的感受是，行業(yè)受關(guān)注度大幅降低了，人們的注意力都跑到了股市·互聯(lián)網(wǎng)。“除非你把樓市和股市聯(lián)系起來說，否則都沒人感興趣。”北京一位開發(fā)商人士開玩笑說。

　　話雖夸張，但在很多城市是事實(shí)。據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院提供的70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比增幅區(qū)間分布圖顯示，2015年1-2月份房價(jià)停留在“過冷”區(qū)間，3-5月份進(jìn)入“偏冷”區(qū)間，6月份走出“偏冷”區(qū)間，開始步入“合理”區(qū)間，預(yù)計(jì)三季度房價(jià)將停留在“合理”區(qū)間。

　　合理、平穩(wěn)，這或許是房地產(chǎn)市場未來的常態(tài)。房地產(chǎn)的發(fā)展要放到宏觀經(jīng)濟(jì)的背景中去理解。易居智庫研究總監(jiān)指出，前幾年，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增速下行，但其中的房地產(chǎn)投資占比卻穩(wěn)步增長，這種背離關(guān)系是不正常的，現(xiàn)在的下滑則是回歸常態(tài)。

　　2008年4萬億貨幣刺激政策帶來的溢出效應(yīng)，已在2013年基本消化，在當(dāng)年房地產(chǎn)銷售達(dá)到13億平方米的峰值后，2014年市場進(jìn)入自發(fā)式調(diào)整。

　　2014年，房地產(chǎn)投資增速由過去的最高40%、平均20%的增幅，迅速降至10%以內(nèi)，2015年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速繼續(xù)創(chuàng)下6年新低。國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長僅為4.6%，比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　在7月19日的博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長聶梅生表示，經(jīng)濟(jì)下行壓力依舊較大。房地產(chǎn)投資增速也表現(xiàn)出了與宏觀經(jīng)濟(jì)同步下降的態(tài)勢。不過，主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)已出現(xiàn)筑底企穩(wěn)的態(tài)勢。

　　聶梅生表示，未來房地產(chǎn)投資在GDP中的比重還將下降，房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)入一種弱平衡狀態(tài)。但另一方面，全社會的家庭收入結(jié)構(gòu)已經(jīng)發(fā)生變化，家庭收入增長超過房價(jià)漲幅的情況已經(jīng)出現(xiàn)，2014年開始我國居民人均收入增速逐漸超過GDP增速，伴隨消費(fèi)占比上升，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的改變將直接影響到房地產(chǎn)市場的走向，服務(wù)對開發(fā)企業(yè)的重要性會大大增加。聶梅生預(yù)計(jì)，2015年全國房價(jià)漲幅將很難超過GDP增速，也將低于人均收入增幅。

　　北京師范大學(xué)金融與產(chǎn)業(yè)研究中心主任鐘偉認(rèn)為，對于房地產(chǎn)不能太樂觀，但也不必過于悲觀。2010年以來到現(xiàn)在，將近7年長周期的經(jīng)濟(jì)下行即將結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)也已經(jīng)觸底開始回升，并且將在2015年-2020年有一個(gè)平靜的增長期，而其走勢也將與中國經(jīng)濟(jì)的走勢幾近一樣。

　　鐘偉稱，房地產(chǎn)行業(yè)依舊會增長，只是其增長模式將由原來的“領(lǐng)先增長”轉(zhuǎn)變?yōu)椤捌接乖鲩L”。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，房地產(chǎn)在市場供需上將逐步回歸理性。從房地產(chǎn)參與者對房地產(chǎn)市場的期待來看，高暴利的幻想會減少，取而代之的是一個(gè)謹(jǐn)慎樂觀的態(tài)度。房企可能不會過于激進(jìn)拿地，而是量力而行，尤其對于一些找到新產(chǎn)業(yè)突破口的房企來說，可能會逐漸朝輕資產(chǎn)的模式轉(zhuǎn)變。

　　存量時(shí)代來臨

　　鐘偉說，以往房企只知道做加法，只注重做增量，其中最典型的房企就是萬科和萬達(dá)，其做增量的模式就是找錢、拿地、賣房，接著循環(huán)往復(fù)，這樣的增長模式今天已經(jīng)不合時(shí)宜。所有的房企都要轉(zhuǎn)型。

　　嚴(yán)躍進(jìn)也表示，由于房地產(chǎn)市場在前幾年市場狂飆的情況下，建造了大量的房屋，形成了供大于求的局面，存量市場亟需解決。

　　2008年至2014年，全國每年新建商品房施工面積持續(xù)超過銷售面積，導(dǎo)致庫存一路升高，截至今年6月底，全國待售商品房面積達(dá)65738萬平方米。

　　花樣年董事局主席潘軍說，中國過去30年地產(chǎn)的開發(fā)，積累了超過400億平方米的房地產(chǎn)面積，其中250億平方米是住宅，其他是工業(yè)物業(yè)加上辦公物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、旅游地產(chǎn)物業(yè)。然而，它們中的很多卻無法售出，或者并沒有得到充分的利用。

　　鐘偉明確指出，在中國還能繼續(xù)做增量的區(qū)域市場，起碼要具備兩個(gè)條件：一是，區(qū)域常住人口數(shù)量在600萬以上；二是，所建商品房銷售均價(jià)不少于1萬元一平米。

　　現(xiàn)實(shí)是，目前大多數(shù)城市并不符合這兩個(gè)條件。房企應(yīng)該將眼光重點(diǎn)地放在做存量的優(yōu)化配置上。

　　潘軍也同意存量時(shí)代來臨的說法，“從某種意義上說，除一線城市，局部的二線城市之外，大部分城市不需要再建房了�！彼�表示，花樣年始終認(rèn)為盤活存量是最重要的任務(wù)，在搭建彩生活O2O平臺做好存量社區(qū)服務(wù)的同時(shí)，花樣年又在搭建另一個(gè)旅游短租服務(wù)平臺美易家，意在解決時(shí)間和空間與用戶的需求兩大錯(cuò)配，做好度假產(chǎn)業(yè)的集中式經(jīng)營管理，從而真正地盤活存量。

　　聶梅生建議，打破弱平衡，開發(fā)企業(yè)應(yīng)該“觸網(wǎng)”、“觸金”，和互聯(lián)網(wǎng)、金融緊密結(jié)合。比如，社區(qū)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的開發(fā)，可以和互聯(lián)網(wǎng)金融、社區(qū)O2O對接，拓展增值性服務(wù)；另外，未來消費(fèi)在GDP中的占比會逐漸提升，服務(wù)型消費(fèi)對房地產(chǎn)會變得非常重要，開發(fā)企業(yè)則需針對“人”的本身來進(jìn)行開發(fā)和創(chuàng)新。

　　鐘偉也指出，房企要從追求加杠桿轉(zhuǎn)型為泛金融化，房地產(chǎn)企業(yè)在過去的十幾年經(jīng)歷了加杠桿的階段，但如果拼命地加杠桿，會加大收益的波動(dòng)，但并不能提高收益的水平，因?yàn)闊o法預(yù)知市場前景好壞。最后都變成為銀行打工。

　　所謂泛金融化，就是房企不需要事必躬親做一個(gè)項(xiàng)目從頭到尾的開發(fā)，而是有一個(gè)專業(yè)的團(tuán)隊(duì)，只在金融資源和地產(chǎn)資源中做一個(gè)區(qū)間服務(wù)就可以了，這是泛金融化的根本。

　　另外，房企的開發(fā)項(xiàng)目應(yīng)從以項(xiàng)目產(chǎn)品為導(dǎo)向轉(zhuǎn)向以人為核心為導(dǎo)向，開發(fā)商除了要關(guān)心交房以前建房子的事情，還應(yīng)該把視野擴(kuò)大到交房后的領(lǐng)域里，即關(guān)注存量的優(yōu)化配置和用戶體驗(yàn)。鐘偉表示，房企不應(yīng)把物管和社區(qū)當(dāng)做一種財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，相反的，它應(yīng)該是一種寶貴的資源。