本周，統(tǒng)計局剛剛公布東莞住宅均價6月、7月連續(xù)兩個月均價過萬元，鳳崗成交量排名首位，然而進入8月份，鳳崗成交量卻快速下滑。根據(jù)對東莞房管局官方網(wǎng)站監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，8月1日~16日，鳳崗鎮(zhèn)住宅成交排名回落至第15名，另一個成交火熱鎮(zhèn)區(qū)塘廈則回落至第13名。

　　記者發(fā)現(xiàn)，由于鳳崗、塘廈不少樓盤在兩個月內(nèi)快速漲價2000、3000元/平方米，在8月遭遇銷售困局，個別樓盤周銷售量甚至僅是6月漲價前的1/10。業(yè)內(nèi)人士分析，剛需深圳客對房價敏感，開發(fā)商過快漲價會讓深圳客外溢至清溪、沙田等二三線鎮(zhèn)區(qū)購房，隨著這些低價樓盤陸續(xù)簽約，也將使得8月中下旬全市住宅均價或回落至9500元/平方米左右。

　　現(xiàn)象：

　　深圳客轉(zhuǎn)至二三線鎮(zhèn)區(qū)買房

　　8月8日，清溪碧桂園項目以約9500元/平方米的成交均價熱銷，購房者以深圳客為主。清溪鎮(zhèn)也一舉成為8月1~16日成交量鎮(zhèn)區(qū)排行第一；而與此同時，原來成交量排名前列的鳳崗排名滑落至15名，塘廈也滑落至13名。

　　來自深圳的購房者李先生告訴記者，鳳崗房價上升太快，已經(jīng)超過了他的預算，而清溪等其它鎮(zhèn)區(qū)均價還在8000多元/平方米，比鳳崗少了接近一半，同樣是臨深片區(qū)，他因此選擇到清溪買房。

　　據(jù)東莞中原地產(chǎn)統(tǒng)計，繼8月8日清溪鎮(zhèn)碧桂園·翡翠灣開盤熱銷后，上周末星城·翠瓏灣開盤銷售500套，松湖朗悅開盤成交超過200套，兩者解籌率均超過90%，且星城·翠瓏灣的深圳客比例高達80%。另外，洪梅、沙田等鎮(zhèn)區(qū)的樓盤如中熙·香緹公館和禮頓·金御海灣也迎來熱銷。

　　該研究部分析認為，目前深圳房價太高，促使深圳客向價格洼地的東莞外溢置業(yè)，同時，深圳的銀行信貸依然收緊，也加速深圳客向莞外溢，而深圳中介進行二三級聯(lián)動轉(zhuǎn)介讓東莞不少臨深片區(qū)樓盤成功熱銷。

　　一名業(yè)內(nèi)人士告訴記者，目前二三級聯(lián)動是促進深圳客成交的最有效的方法，鳳崗、塘廈房價高，中介就將深圳客轉(zhuǎn)介至房價更低的二三線鎮(zhèn)區(qū)，增加銷售的成功率。

　　觀察：

　　鳳崗、塘廈部分樓盤成交量驟降

　　受深圳房價上漲影響，今年鳳崗、塘廈樓市異常火熱，近兩個月，由于鳳崗和塘廈住宅庫存逐漸吃緊，多個項目漲價明顯，個別樓盤兩個月時間上漲3000多元/平方米；不過，漲價太快，也嚇退了不少深圳客。

　　記者在踩盤時了解到，近幾個月樓市成交火熱，不少樓盤漲價非常明顯。如鳳崗一樓盤5月時洋房簽約均價是9207元/平方米，共成交149套，排名全市洋房成交第十名；6月，成交量增加至269套，排名上升，均價上漲至10071元/平方米；7月初，該樓盤的報價已經(jīng)達到了13000多元/平方米，成交排名跌出了前十。8月，樓盤現(xiàn)場報價為14000元/平方米左右，成交量驟降。

　　從統(tǒng)計局公布的月度成交數(shù)據(jù)來看，鳳崗和塘廈兩鎮(zhèn)區(qū)住宅均價都由1月的11000元多/平方米快速飆升至7月的13000多元/平方米。

　　不過，漲價過快很快引起深圳購房者的反彈，嚇跑了不少深圳客，開發(fā)商也迎來出貨難的壓力，深圳購房者外溢至其它價格更低的二三線鎮(zhèn)區(qū)購房。據(jù)東莞中原研究部監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，這些漲價過快的項目成交從7月開始逐漸轉(zhuǎn)淡，到8月每周成交量已萎縮到漲價前交易水平的1/10~1/4，開發(fā)商漲價過猛造成項目成交大幅驟降。

　　東莞中原地產(chǎn)市場研究部相關人士分析認為，鳳崗、塘廈樓盤漲價過快有兩個原因，一是區(qū)域內(nèi)住宅庫存量告緊，自身樓盤優(yōu)勢逐顯。尤其是截至7月底，鳳崗和塘廈僅有兩三個項目的洋房庫存量過百套，其它在售盤庫存量普遍較低。二是市場環(huán)境較好，深圳客購房需求旺盛且外溢勢頭強烈，開發(fā)商對漲價的信心加強。

　　不過，該人士也表示，盡管深圳客購買力比較強，但向莞外溢的多數(shù)是剛需客戶，剛需客對價格變化始終較為敏感。

　　業(yè)內(nèi)人士：

　　中下旬房價有望繼續(xù)回調(diào)

　　而隨著二三線鎮(zhèn)區(qū)住宅成交量上漲，東莞住宅均價也隨之回落。據(jù)東莞房管局官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上周東莞樓市住宅成交均價持續(xù)下滑，均價9560元/平方米，環(huán)比下滑4%。

　　瑞峰置業(yè)市場研究部介紹，鳳崗、塘廈等熱門區(qū)域成交在經(jīng)過前段時間的瘋狂后，將進入休整蓄客階段；而此前較為冷門的二三線鎮(zhèn)區(qū)個盤開始嶄露頭角，預計8月中下旬的東莞樓市將是二三線鎮(zhèn)區(qū)的主場，因此東莞房價或?qū)⒈３衷?500元/平方米左右。

　　此外，雖然鳳崗、塘廈鎮(zhèn)部分樓盤成交受挫，但是其它受深圳客青睞的鎮(zhèn)區(qū)樓盤成交仍然火熱。據(jù)合富輝煌東莞市場研究部介紹，按照8月上半個月的成交形勢預估，8月全市成交量將會突破80萬平方米，預計將達85萬~90萬平方米，將超過7月的成交量。