新一輪房地產(chǎn)泡沫正在全球積聚，這次輪到了商業(yè)地產(chǎn)？全球?qū)�業(yè)投資者認為：此次不同于以往，全球低利率環(huán)境創(chuàng)造了房地產(chǎn)的繁榮，但基本面也有改善的跡象。

　　全球投資者掃貨商業(yè)地產(chǎn)

　　2015年二季度，倫敦、中國香港、大阪和芝加哥的辦公樓估值創(chuàng)下新紀(jì)錄，紐約、洛杉磯、柏林和悉尼房價已達到2009年后的新高。行業(yè)追蹤者真實資本（Rea lCapital）分析稱，全球商業(yè)地產(chǎn)交易可以說是量價齊升。2015年一季度，美國商業(yè)地產(chǎn)交易規(guī)模增幅36%，達到2251億美元，已經(jīng)超越了2006年的增長速度。在歐洲，交易價值飆升37%，達到1350億歐元，這是2007年以來的最高水平。資金正從四面八方流入到商業(yè)地產(chǎn)中。根據(jù)另類資產(chǎn)追蹤商Preqin的數(shù)據(jù)，美國養(yǎng)老基金將7.7%的資產(chǎn)投資于地產(chǎn)，而2011年該比例僅為6.3%。

　　除了大型美國投資機構(gòu)，亞洲和中東的賣家在市場上也越發(fā)活躍。中國的安邦保險集團2015年2月斥資19.5億美元購買了紐約的華爾道夫酒店，創(chuàng)下美國酒店界收購紀(jì)錄。中國陽光保險集團5月以2.3億美元購買了紐約的巴卡拉特酒店，每個房間的價格達到創(chuàng)紀(jì)錄的200萬美元。中國人壽保險集團和平安保險4月花費5億美元成為波士頓一開發(fā)項目的主要股東。就在7月，中國主權(quán)財富基金又分別在悉尼和墨爾本購買了9座辦公樓，以及法國、比例時的10座百貨大樓。

　　歐洲的資本也沒有閑著，投資者正在投入馬德里、都柏林等資產(chǎn)價格尚未達到危機前峰值的市場。美國M&G房地產(chǎn)公司上月在西班牙做出了首筆投資，在馬德里市中心斥資9000萬歐元購買了一座3.5萬平方米的閑置辦公樓，計劃將其翻新后出租給英國廣告公司W(wǎng)PPPLC.。M&G歐洲核心地產(chǎn)基金經(jīng)理西蒙·愛麗絲表示：“我們?nèi)匀皇窃谖靼嘌朗袌龅牡匚贿M行的購買。”該基金從3月起已在丹麥、意大利、德國和法國市場花費了3.6億歐元。

　　低利率加熱商業(yè)地產(chǎn)市場

　　目前，全球商業(yè)地產(chǎn)價格已經(jīng)超過了危機前的水平。綠街咨詢（Green Street Advisors）制作的商業(yè)地產(chǎn)估值指數(shù)從2007年的100點跌至2009年的61.2點，又在2013年回到100點，上周該指數(shù)為118點。

　　低利率環(huán)境被認為是商業(yè)地產(chǎn)蓬勃發(fā)展的主因。標(biāo)準(zhǔn)人壽投資房地產(chǎn)研究及策略部主管Anne Breen對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“利率位于歷史低點，且很可能會繼續(xù)維持現(xiàn)有水平，因此對收益率的追求使投資者轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)。”真實資本數(shù)據(jù)顯示，目前美國10年期國債的收益率大約為2.2%，相反，紐約商業(yè)地產(chǎn)的平均資本化率卻是5.7%。

　　商業(yè)地產(chǎn)可能的泡沫引起了監(jiān)管部門的注意。美聯(lián)儲在7月對國會提交的半年報中指出：“隨著商業(yè)地產(chǎn)價格持續(xù)快速增長，商業(yè)地產(chǎn)的估值壓力正在上升。”美聯(lián)儲和其他金融機構(gòu)也指出，銀行正在放松其貸款標(biāo)準(zhǔn)。根據(jù)房地產(chǎn)數(shù)據(jù)服務(wù)商TreppLLC的數(shù)據(jù)，截至2015年一季度末，銀行商業(yè)地產(chǎn)未償還貸款規(guī)模總計為1.7萬億美元。

　　分析師認為，如果利率急劇上升，地產(chǎn)價格可能會迅速下跌。美聯(lián)儲已經(jīng)暗示今年年底前開始進入加息通道。利率的上升可能會沖擊全球金融市場，尤其在價格下跌的情況下出發(fā)抵押品違約潮。

　　基本面改善

　　不過，也有全球機構(gòu)投資者認為：“此次不同于以往。”來自標(biāo)準(zhǔn)人壽投資的布林恩（Anne Breen）對《第一財經(jīng)日報》記者表示。“美聯(lián)儲加息的預(yù)期對于投資市場而言可以說是一把達摩克利斯之劍。在對利率上升的擔(dān)憂情緒中，美國的房地產(chǎn)信托市場已經(jīng)成為犧牲品，但私募股權(quán)房地產(chǎn)市場并未出現(xiàn)價格重估。有可能的情況是，和歷史上緊縮周期的開始階段一樣，美國房地產(chǎn)信托市場在會經(jīng)歷一段拋售，但當(dāng)實際資產(chǎn)的表現(xiàn)穩(wěn)定后，資本又會重新回流。”

　　布林恩認為，“全球地產(chǎn)的基本面正在改善。”事實上，“英國房地產(chǎn)市場的恢復(fù)較為更加全面，各行業(yè)都出現(xiàn)了兩位數(shù)的增長。而在歐洲大陸，房客的需求正在提高，但租金增長率尚未跟上。日本的辦公樓是少數(shù)幾個租金增長平穩(wěn)且空置率低的市場。中國資本賬戶的逐步開放正在驅(qū)動股票市場的擴張，也因此提高了對中國香港金融區(qū)域辦公空間的需求。”

　　上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進也告訴《第一財經(jīng)日報》記者：“在國際市場上半年房地產(chǎn)市場價格持續(xù)上升的背景下，投資商辦物業(yè)的盈利預(yù)期在強化。”也有多頭觀點認為，假如高利率伴隨著高通脹，那么房東就可以提高租金，房地產(chǎn)價值就不一定會受到影響。同時，目前這輪周期還沒有看到過度建造的跡象——這正是在過去讓地產(chǎn)市場癱瘓的原因之一。布林恩認為,“盡管新開發(fā)地產(chǎn)整體上低于此前的周期，但全球的開工建設(shè)已經(jīng)開始，這是從漫長的休眠期中蘇醒的典型跡象。在英國，一些新的辦公樓、百貨商店和物流中心開始破土動工；歐洲大陸核心市場的低供應(yīng)率也支撐著租金價格的平穩(wěn)增長；美國西海岸的技術(shù)革命正在催生建筑的巨大需求；澳大利亞的建筑市場專注于將辦公空間轉(zhuǎn)換為住宅；在東京，舊有辦公樓正在更新改造。”

　　商業(yè)地產(chǎn)投資需放眼全球

　　在全球商業(yè)地產(chǎn)價格可能虛高的背景下，投資者該如何選擇？世邦魏理仕中國區(qū)研究部經(jīng)歷助理陸繼德對《第一財經(jīng)日報》記者表示：“為了尋找更多值得投資的商業(yè)地產(chǎn)，國際投資者應(yīng)該擴大他們的投資范圍。”

　　陸繼德說：“從微觀的角度來看，我們看到在一些大型經(jīng)濟體的門戶城市——比如美國紐約和英國倫敦的寫字樓市場，隨著近年全球投資者間競爭的加劇，商業(yè)地產(chǎn)價格升高，進而導(dǎo)致資本化率降低，使得海外投資機會逐漸難找。比如在美國，中國投資者應(yīng)該將其投資范圍從門戶城市紐約和洛杉磯擴大至其他大城市，如亞特蘭，達拉斯和丹佛。在歐洲，越來越多的投資者將其投資范圍從倫敦擴大至曼徹斯特、西班牙的馬德里和德國的法蘭克和柏林。”