自從被列入十二屆全國人大常委會立法規(guī)劃，備受各方關(guān)注的房地產(chǎn)稅已然漸行漸近。記者采訪的市民普遍預(yù)期，房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。事實(shí)上，與“房地產(chǎn)稅”一字之差的“房產(chǎn)稅”試點(diǎn)，已在上海與重慶開展逾四年，但影響十分有限。

　　一字之變：

　　從房產(chǎn)稅到房地產(chǎn)稅

　　上海黃先生：“我們這種改善型需求家庭只能承受，無論稅負(fù)增加還是降低。”

　　白領(lǐng)小陳：“如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到租金上面。”

　　2011年1月，上海開展對部分個人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)。針對本市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦徢覍儆谠摼用窦彝サ诙�套及以上的住房，家庭人均居住面積超過60平方米的，和非本市居民家庭在本市新購的住房，適用稅率暫定為0.6%。

　　與此同時，重慶也啟動了房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)，征收對象為個人擁有的獨(dú)棟別墅（不論存量房還是增量房）、房價達(dá)到當(dāng)?shù)鼐鶅r兩倍以上的個人新購高檔住房，以及在重慶市無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購二套及二套以上住房，稅率為0.5%－1.2%之間。

　　從2011年上海與重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅，到2013年黨的十八屆三中全會決定將以往“房產(chǎn)稅”的提法轉(zhuǎn)變?yōu)椤凹涌旆康禺a(chǎn)稅立法”，專家稱“一字之差”意味著房地產(chǎn)領(lǐng)域的稅收改革上升為房地產(chǎn)稅體系建設(shè)。那么，這種變化對百姓和政府來說會產(chǎn)生哪些影響？

　　記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，目前，與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收包括土地增值稅、企業(yè)所得稅、契稅、個稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等一系列的稅種。記者在“北京市商品房現(xiàn)房買賣合同”上看到，僅買房人需要讓開發(fā)商代交的稅費(fèi)，就有契稅、房屋所有權(quán)證印花稅、房屋登記費(fèi)、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)、分戶發(fā)放圖表費(fèi)等多項。

　　中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任、住建部政策研究中心研究員陳淮表示，很多相關(guān)稅費(fèi)集中在開發(fā)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，且以間接稅為主，在以賣方市場為主的情況下極易造成稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁。

　　但經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康認(rèn)為，“房地產(chǎn)稅”既包括房產(chǎn)稅，也包括土地增值稅、土地使用稅等相關(guān)稅種。未來的房地產(chǎn)稅改革方向并非單一針對住房保有環(huán)節(jié)收稅，而是把整個房地產(chǎn)行業(yè)鏈條的稅費(fèi)簡并，其最終的大方向可能是結(jié)構(gòu)性減稅，老百姓的稅負(fù)有可能是降低的。

　　記者采訪的市民普遍預(yù)期，房地產(chǎn)稅或?qū)⑵鸬浇o房價降溫的效果。但針對個人或單個家庭來說，其未必是降低負(fù)擔(dān)。

　　上海的黃先生與妻子正準(zhǔn)備“要小孩”，屬于改善型需求家庭，他認(rèn)為“房地產(chǎn)稅還比較遙遠(yuǎn)，無論怎么征收，我現(xiàn)在的居住面積肯定不夠，我肯定要買第二套改善型的房子。將來還要讓沒有上海戶口、身在外地?zé)o法買房的父母過來看孩子，那么我第一套房產(chǎn)也必須留著。因此，我們這種改善型需求家庭只能承受，無論稅負(fù)增加還是降低”。

　　還沒買房、沒有上海戶籍的陸家嘴金融城白領(lǐng)小陳對于房地產(chǎn)稅的看法是喜憂參半。喜的是，增加持有環(huán)節(jié)稅負(fù)可能會增加市場供給，未來房價可能降低；憂的則是，如果到時候還是買不起房，房東可能將房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)嫁到他的租金上面。

　　雙城之稅：

　　滬渝試點(diǎn)影響有限

　　上海納稅者謝先生：“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費(fèi)，沒有對家庭支出造成很沉重的負(fù)擔(dān)。”

　　重慶業(yè)內(nèi)人士：這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式堪稱房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

　　2011年1月，上海與重慶率先試點(diǎn)向居民住宅征收房產(chǎn)稅。從試點(diǎn)執(zhí)行情況看，兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)大多以戶型面積劃分，并采取“老房老辦法，新房新辦法”的政策。專家表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)中的內(nèi)容雖然只是未來“房地產(chǎn)稅”這個綜合概念中的一部分，但其在實(shí)施中體現(xiàn)出的一些問題，對未來房地產(chǎn)領(lǐng)域整體稅收改革也具有參考價值：

　　一是對房價影響不大。根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的報告，上海及重慶試點(diǎn)房產(chǎn)稅的前3個月，兩市住宅成交量分別下降46%和26%，比同類城市降幅高10至20個百分點(diǎn)，但成交均價并未出現(xiàn)明顯下跌；第二年，兩地成交量均呈現(xiàn)較大幅度的增長。數(shù)據(jù)顯示，此后3年多，房產(chǎn)稅試點(diǎn)對房價的影響幾乎可以忽略不計。

　　二是對地方政府財政稅收貢獻(xiàn)不大。重慶房產(chǎn)稅試征稅的金額年均為1億元左右。以2011年為例，當(dāng)年重慶市對居民住宅征收稅款1億元，而當(dāng)年重慶市本級財政收入2908.8億元，房產(chǎn)稅占本級財政收入的比重僅為0.03%；與重慶相比，上海的房產(chǎn)稅征收雖然在絕對值上要多，但其占財政收入的比重同樣很小。根據(jù)《2014年上海預(yù)算草案報告》，2014年上海市預(yù)計征收房產(chǎn)稅27.6億元，只有土地出讓收入的1.7%。

　　三是涉及人群有限。記者跟蹤發(fā)現(xiàn)，由于房產(chǎn)稅試點(diǎn)不涉及存量住房，其中上海試點(diǎn)中還有六條稅收減免政策，這就使房產(chǎn)稅試點(diǎn)沒有產(chǎn)生巨大沖擊力。在重慶，主要針對豪宅和別墅的房產(chǎn)稅征收標(biāo)準(zhǔn)，對房屋的面積和價格進(jìn)行了極為嚴(yán)格的限制，這種幾乎為豪宅“量身定做”的房產(chǎn)稅征收方式后來被一些業(yè)內(nèi)人士戲稱為房地產(chǎn)界的“奢侈品稅”。

　　記者輾轉(zhuǎn)找到一家納稅家庭——兒子2歲的謝氏夫婦，原先在上海擁有一套80平方米的學(xué)區(qū)住房。2014年初，為改善居住條件，購置了另一套200平方米總價700萬元的住房，同時保留原學(xué)區(qū)房。

　　2014年3月，謝先生資金和相關(guān)資料準(zhǔn)備齊全，準(zhǔn)備進(jìn)交易中心交易。交易前領(lǐng)取了《原有住房信息查詢申請表》，提交交易中心查詢房產(chǎn)情況，并將結(jié)果交至稅務(wù)局。經(jīng)認(rèn)定，購置新居后，謝先生家庭三口人總計擁有280平方米的住房，人均超出60平方米，須繳納房產(chǎn)稅。稅務(wù)局就此出具了《上海市個人住房房產(chǎn)稅認(rèn)定通知書》。

　　謝先生家庭超出房產(chǎn)稅限額的房產(chǎn)面積部分為（80＋200）－（60×3）＝100平方米，這100平方米為應(yīng)稅面積。由于新購住房單價700萬元÷200平方米＝35000元/平方米，大于2013年上海新建商品住宅單價16192元/平方米的2倍，稅率為0.6%。

　　上海房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按規(guī)定周期進(jìn)行重估，試點(diǎn)初期暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)。目前上海房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

　　因此，謝先生家庭的房產(chǎn)稅年度繳納額為：100平方米×（35000元/平方米×70%）×0.6%＝14700元。謝先生購房是在3月份，故此2014年當(dāng)年的房產(chǎn)稅計算時限為4月至12月，因此2014年應(yīng)該繳納的房產(chǎn)稅為14700÷12×9＝11025元。

　　謝先生說，“這筆錢差不多等于多交一份物業(yè)費(fèi)，沒有對家庭支出造成很沉重的負(fù)擔(dān)，但自己也不是大富之家，錢也不能任性花的”。