上海易居房地產(chǎn)研究院9月16日發(fā)布了《上海各區(qū)人口與房?jī)r(jià)關(guān)系》，報(bào)告顯示，上海外來(lái)人口占比過半的區(qū)縣有5個(gè)；虹口區(qū)每平方公里人口接近3.6萬(wàn)，位列上海各區(qū)縣之首；靜安房?jī)r(jià)8.9萬(wàn)元/平方米居上海各區(qū)縣首位；房?jī)r(jià)高低真的和人口密度大小有點(diǎn)關(guān)系；過去幾年人口密度漲幅郊區(qū)快于市區(qū)；過去五年上海房?jī)r(jià)翻倍的區(qū)縣有10個(gè)；人口密度漲幅大會(huì)刺激房?jī)r(jià)。

　　易居房地產(chǎn)研究院研究員謝金龍指出，決定房?jī)r(jià)的因素很多，市場(chǎng)供求、區(qū)位交通及配套、項(xiàng)目本身品質(zhì)及區(qū)域人口等。通過對(duì)比人口密度和商品住宅成交均價(jià)兩個(gè)排名，發(fā)現(xiàn)人口密度與房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系：比如人口密度相對(duì)較大的行政區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，如靜安、黃浦區(qū)等；人口密度適中的行政區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區(qū)等；人口密度低的區(qū)縣房?jī)r(jià)相對(duì)也較低，如金山區(qū)、崇明縣等。

　　具體報(bào)告內(nèi)容如下：

　　上海之最：虹口區(qū)人口密度3.6萬(wàn)/平方公里，靜安區(qū)房?jī)r(jià)8.9萬(wàn)元/平方米

　　一、上海外來(lái)人口占比過半的區(qū)縣有5個(gè)

　　從外來(lái)人口占常住人口比重排名看，松江外來(lái)人口占比為62%，位列排名第一位，楊浦外來(lái)人口占比20.4%，位列排名末位。外來(lái)人口占比較高的行政區(qū)主要是城市郊區(qū)，排名靠后的基本上是城市中心區(qū)。上海各區(qū)縣人口構(gòu)成中，外來(lái)人口占比超過50%，即外來(lái)人占比超過本地人口的區(qū)縣有5個(gè)，依次分別是松江、青浦、嘉定、奉賢和閔行區(qū)。

　　圖12013年上海各區(qū)縣外來(lái)人口占常住人口比重排名

資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局、CRIC、易居研究院

　　二、各區(qū)縣人口密度與房?jī)r(jià)關(guān)系

　　1、虹口每平方公里人口接近3.6萬(wàn)，位列上海各區(qū)縣之首

　　從2013年上海各區(qū)縣人口密度排名看，虹口以35757人/平方公里位列排名第一位，崇明以588人/平方公里位列排名末位，排名兩端區(qū)縣人口密度相差60多倍。此外，可知中心區(qū)與郊區(qū)間人口密度差別較大，排名末位的中心區(qū)長(zhǎng)寧人口密度18418人/平方公里，仍遠(yuǎn)高于郊區(qū)排名首位的寶山區(qū)7414人/平方公里。從排名中可知，中心城區(qū)間人口密度相差不到2倍，遠(yuǎn)小于郊區(qū)各區(qū)縣間人口密度相差12倍多的情況。

　　上海中心城區(qū)、郊區(qū)及遠(yuǎn)郊沒有嚴(yán)格意義上的界定，我們把黃浦、徐匯、長(zhǎng)寧、靜安、普陀、閘北、虹口及楊浦區(qū)（行政區(qū)域主要位于中環(huán)以內(nèi)）認(rèn)作八大中心城區(qū)；其他九個(gè)郊區(qū)縣為浦東、閔行、奉賢、松江、青浦、金山、寶山、嘉定八個(gè)區(qū)及崇明縣（行政區(qū)域主要位于中環(huán)與郊環(huán)之間），其中金山、崇明為遠(yuǎn)郊區(qū)縣（行政區(qū)域基本上在郊環(huán)線以外）。

　　圖22013年上海各區(qū)縣人口密度

資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局、CRIC、易居研究院

　　2、靜安房?jī)r(jià)8.9萬(wàn)元/平方米居上海各區(qū)縣首位

　　從2014.09-2015.08最近一年上海各區(qū)縣商品住宅成交均價(jià)排名看，靜安以8.9萬(wàn)元/平方米的較大優(yōu)勢(shì)位列排名第一位，排名二、三位的依次是黃浦7.7萬(wàn)元/平方米、徐匯6.6萬(wàn)元/平方米，金山以1.1萬(wàn)元/平方米位列排名末位，城市不同區(qū)縣之間房?jī)r(jià)差最高超過8倍。排除閔行、浦東部分地區(qū)位于城市中心區(qū)的原因，其他7個(gè)郊區(qū)縣價(jià)格都低于上海市3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)。雖然房?jī)r(jià)與許多因素有關(guān)，但從排名看，各行政區(qū)離城市中心的遠(yuǎn)近與房?jī)r(jià)高低成正比是勿容置疑的，即離市中心越近，房?jī)r(jià)越高，反之亦然。

　　圖32014.09-2015.08最近一年上海各區(qū)縣商品住宅成交均價(jià)

資料來(lái)源：上海統(tǒng)計(jì)局、CRIC、易居研究院

　　3、房?jī)r(jià)高低真的和人口密度大小有關(guān)

　　根據(jù)數(shù)據(jù)的可得性，2014年各區(qū)人口情況暫時(shí)未公布，但由于人口變化是一個(gè)相對(duì)緩慢的過程，2013年的人口情況和過去一年應(yīng)該比較相似，所以能反映一些相同的規(guī)律。決定房?jī)r(jià)的因素很多，市場(chǎng)供求、區(qū)位交通及配套、項(xiàng)目本身品質(zhì)及區(qū)域人口等。對(duì)比人口密度和商品住宅成交均價(jià)兩個(gè)排名情況，我們發(fā)現(xiàn)人口密度與房?jī)r(jià)有較強(qiáng)的對(duì)應(yīng)關(guān)系：比如人口密度相對(duì)較大的行政區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)較高，如靜安、黃浦區(qū)等；人口密度適中的行政區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)也比較適中，如楊浦、寶山、閔行區(qū)等；人口密度低的區(qū)縣房?jī)r(jià)相對(duì)也較低，如金山區(qū)、崇明縣等。