1. 始于70 年代，成于《護(hù)理保險(xiǎn)制度》

　　日本養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)軔于上世紀(jì)70 年代，最初以政府為主導(dǎo)。

　　按照聯(lián)合國的標(biāo)準(zhǔn)，日本1970 年正式步入老年社會(huì)（當(dāng)年日本65 歲以上老人占比為7%），日本的養(yǎng)老地產(chǎn)也自那時(shí)開始發(fā)展。最初的養(yǎng)老地產(chǎn)以政府為主導(dǎo)；2000 年政府推行《護(hù)理保險(xiǎn)制度》后，才大量吸引企業(yè)進(jìn)入。但由于很多進(jìn)入者違反市場(chǎng)秩序，日本從2006 年起開始限制每年的養(yǎng)老設(shè)施開設(shè)數(shù)量，控制了收費(fèi)型養(yǎng)老設(shè)施的不良增長。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年日本老人護(hù)理相關(guān)設(shè)施總數(shù)為7022 家，約為2005 年的2.6 倍。

　　圖：日本65 歲以上老人占比在2012 年已達(dá)24.4%

　　政策對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展有重要驅(qū)動(dòng)，尤其是《護(hù)理保險(xiǎn)制度》的推出。

　　日本的政策指導(dǎo)對(duì)推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展功不可沒。政府頒布的各種法規(guī)對(duì)房屋建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、房屋建設(shè)和租金補(bǔ)貼、護(hù)理保險(xiǎn)、倒按揭等方面都頒布了法律法規(guī)，推動(dòng)養(yǎng)老地產(chǎn)更規(guī)范的發(fā)展。其中，《護(hù)理保險(xiǎn)制度》尤其有重要意義，因?yàn)殚_發(fā)商通過在房屋內(nèi)配臵符合該法律要求的設(shè)施和看護(hù)人員后，提供的相應(yīng)服務(wù)最終可以由護(hù)理保險(xiǎn)買單，這對(duì)服務(wù)商來說是更為安全穩(wěn)定的收入。該法律推出極大的推動(dòng)了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展，其推出之后的6年間，收費(fèi)養(yǎng)老設(shè)施等護(hù)理服務(wù)機(jī)構(gòu)從257家急速增加到1732家，年平均增長率為37%，面向需要護(hù)理服務(wù)老人的床位也大幅度增多。

　　2. 日本養(yǎng)老地產(chǎn)出租為主，開發(fā)主體多元化

　　日本老年住宅主要分為提供護(hù)理的“機(jī)構(gòu)設(shè)施”和可不提供護(hù)理的“住宅”兩大類。

　　1）機(jī)構(gòu)設(shè)施包括護(hù)理療養(yǎng)型醫(yī)療設(shè)施、養(yǎng)護(hù)老人住家、收費(fèi)老人住家、高齡者生活援助住屋等等。

　　其中，“收費(fèi)老人在家”是開發(fā)商傾向于開發(fā)和經(jīng)營的模式。通過在房屋內(nèi)配臵符合《護(hù)理保險(xiǎn)制度》要求的設(shè)施和看護(hù)人員后，相應(yīng)服務(wù)最終可以最終由國家買單，收入更為安全穩(wěn)定。2）住宅類包括面向高齡者的住宅、年長者住宅、銀發(fā)住宅和自有產(chǎn)權(quán)住宅。其中，除銀發(fā)住宅會(huì)需要輕度照顧，其他一般都提供給60歲以上生活可以自理的老人。其中，“面向高齡者住宅”是開發(fā)商更喜歡的模式；其與收費(fèi)老人住家的最大區(qū)別在于“面向高齡者的住宅”不是必須配臵護(hù)理服務(wù)，而“收費(fèi)老人住家”一般必須配備護(hù)理服務(wù)。

　　出租為主，機(jī)構(gòu)設(shè)施類一般收取一次性入住金和月費(fèi)，住宅類一般只收取月費(fèi)。

　　1）“收費(fèi)老人住家”在老人入住時(shí)要一次性支付一筆“入住金”，還需每月繳納月費(fèi)。“入住金”用于購買房屋及公共設(shè)施等的使用權(quán)，若老人中途故去或解除合同，多交的入住金可返回；若老人壽命比預(yù)期長，不需額外繳納這筆入住金。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資金回收期長，一般要30年以上；入住金對(duì)于開發(fā)商迅速回流資金尤其有重要意義。一次性入住金沒有固定標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產(chǎn)品定位和投入自行設(shè)定，而月金的費(fèi)用很大程度根據(jù)當(dāng)?shù)氐慕樽o(hù)保險(xiǎn)金支付比例設(shè)定。2）“面向高齡者住宅”的入住對(duì)象一般是低收入的老人，不會(huì)收取入住金，只需繳納月費(fèi)。

　　開發(fā)主體多樣化，開發(fā)商、保險(xiǎn)公司、實(shí)業(yè)公司、政府等都參與養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營。

　　日本養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域開發(fā)主體非常多樣化，除了自身以養(yǎng)老住宅起家的地產(chǎn)商（如Message），普通住宅地產(chǎn)商、保險(xiǎn)金融行業(yè)、實(shí)業(yè)公司（如SECOM）等多個(gè)行業(yè)都活躍在養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)。一些公司，如太陽城，通過整合其各個(gè)與養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈相關(guān)的股東，共同投資成立養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營管理機(jī)構(gòu)，得以實(shí)現(xiàn)降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)和成本的目的。