中央“去庫存”基調已定 樓市后續政策如何加碼？

　　決策層此番提去庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關注高庫存的三四線城市，從增加住房需求、降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩定房地產市場。

　　繼11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。11月11日，國務院常務會議上李克強強調要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。12日，中央財經領導小組辦公室主任劉鶴赴江蘇等地考察時，再次強調“化解房地產庫存”的問題。

　　連續幾日中央對于去庫存的強調，在當前房地產市場庫存高企、投資持續下滑的形勢下，釋放出強烈的政策信號。

　　對比國家統計局今年以來的數據和2013年數據，并結合各地土地市場表現和政策走向研究發現，決策層此番提去庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。而下一步的政策也應重點關注高庫存的三四線城市，從增加住房需求、進一步降低購房門檻和降低房企融資難度、減少土地供應等多管齊下，穩定房地產市場。

　　決策層為什么在這個時間點頻提去庫存？

　　21世紀宏觀研究院認為，決策層此番提出化解樓市庫存，是穩定經濟，防范系統性風險的重要舉措。

　　1.房地產投資增速持續下滑，創21個月來最低

　　房地產投資數據在2014年初急轉直下，并持續下滑，截止到2015年10月的數據，房地產投資的同比增速已經創歷史新低，同比增速僅2%。從全國和地方的數據來看，房地產投資增速的下滑無疑拖累著固定資產投資的增速，并成為影響GDP的重要因素之一。

　　2.房地產庫存仍在不斷攀升，且銷售增長出現疲態

　　截止到10月底，全國商品房待售面積68632萬平方米，比9月末增加2122萬平方米，再創歷史新高。

　　銷售無疑是去庫存的最直接的方式，但最新的數據卻并不樂觀且已顯現出疲軟的態勢，1-10月商品房累計銷售面積和銷售額同比分別增長7.2%和14.9%，漲幅較前9月分別收窄0.3和0.4個百分點。從單月情況來看，自7月以來，銷售面積同比增速在不斷收窄，9月(9.0%)、10月(5.5%)的同比增速均遠低于近6個月13.2%的平均增速。

　　再反觀2013年，截至2013年9月末，全國商品房待售面積44636萬平方米，也就是說，兩年以來，全國待售面積增加了23996萬平方米，上漲了54%。

　　3.賣地收入驟降，加劇地方債務危機

　　今年1-10月，房地產開發企業土地購置面積17847萬平方米，同比下降33.8%；土地成交價款5794億元，下降25.2%，這也是十幾年來罕見的低迷。

　　土地收入的持續下滑將加劇地方政府的債務危機，在房地產投資下滑之時，基礎設施投資成為對沖房地產投資下滑穩定宏觀經濟的重要砝碼，但是很多地方卻面臨無錢吸引社會資本進入的現狀。在確保地價和防范金融風險的背景下，地方政府只能收縮土地供應以穩地價。

　　4.房地產去庫存成為經濟痛點，關系金融體系風險

　　21世紀宏觀研究院認為，和此前房地產投資持續增長拉動宏觀經濟增長的趨勢不同，當前的房地產投資無疑成為拖累固定資產投資，乃至宏觀經濟增長的痛點。

　　另一方面，樓市的高庫存也將給金融體系帶來風險。眾所周知，我國銀行業對房地產抵押物有很強的依賴性，開發貸、個人房貸、政府平臺貸，基本都以不動產作為抵押物，甚至連普通公司貸款和小微企業貸款的抵押物也多為不動產。

　　2012年上半年，全國銀行業貸款不良率為0.94%，2013年略有增長，2014年以來開始加速增長，至今年前三季度達1.59%。