導讀

　　中國的房地產(chǎn)正從新建、開發(fā)、交易為主的市場逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。2015年以前，城市更多是資本驅(qū)動外向型增長；2015年以后，城市進入內(nèi)向增長模式。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

　　開發(fā)商都在思考房地產(chǎn)下一個風口在哪的問題。

　　經(jīng)濟高速發(fā)展帶來大量存量資產(chǎn)，且多位于核心地區(qū)。目前政府有意控制土地市場，地價攀升。一些地產(chǎn)開發(fā)商已不再將目光集中在火拼的地王上，而是轉(zhuǎn)向存量市場。

　　城市更新，也就是舊城改造，是一些開發(fā)商目前找到的新的風口。

　　存量房時代

　　住建部政策研究中心主任秦虹認為，中國房地產(chǎn)正在步入存量房時代。一個重要指標是，一座城市的房屋供應(yīng)存量房交易量已經(jīng)超過新房交易量。

　　秦虹表示，按照這個指標來看，現(xiàn)代的發(fā)達國家?guī)缀鹾敛焕�外都處在存量房時代。以美國住宅為例，美國每年房屋交易500萬套，但滿足500萬套住房需求的90%是二手住房，新房只滿足需求的10%左右。而中國的房地產(chǎn)正從新建、開發(fā)、交易為主的市場逐步轉(zhuǎn)向存量房和新建房并重階段，最終走到以存量房交易為主的時期。

　　華高萊斯的董事總經(jīng)理李忠經(jīng)過研究得出的結(jié)論是，2015年后所有一、二線城市都將進入“內(nèi)向增長”階段。舊城更新，必然成為城市發(fā)展的新增長點。

　　政策上對于土地紅線愈發(fā)嚴格。2015年6月3日，國土資源部土地勘測規(guī)劃院院長助理張曉玲在國新辦發(fā)布會后接受記者采訪時表示，包括北京、上海、廣州等在內(nèi)的14個城市的開發(fā)邊界劃定工作將于2015年完成。開發(fā)邊界將作為城市發(fā)展的剛性約定，不得超越界限盲目擴張。此外，國土資源部正在緊急擴容需要劃定“城市開發(fā)邊界”的城市名單。這份名單上的城市數(shù)量已經(jīng)從原有的14個，擴容到600個。“城市開發(fā)邊界”的劃定將最終實現(xiàn)一、二線城市和部分三線城市的全覆蓋。

　　包括北京、上海等一線城市在內(nèi)已經(jīng)被嚴格控制土地供應(yīng)。

　　今年5月6日，上海市召開第六次規(guī)劃土地工作會議，上海市委副書記、市長楊雄提出，要轉(zhuǎn)變規(guī)劃理念、轉(zhuǎn)變土地資源利用方式，“城市終極規(guī)模的鎖定，有賴于土地規(guī)劃的邊界約束建設(shè)用地規(guī)模只減不增，以土地資源利用方式轉(zhuǎn)變倒逼城市發(fā)展轉(zhuǎn)型”。上海市提出了土地規(guī)模“零增長”的目標。

　　今年以來，疏解非首都功能和舊城改造成為北京市工作重點。按照規(guī)定，商務(wù)領(lǐng)域不符合首都城市戰(zhàn)略定位的相關(guān)產(chǎn)業(yè)疏解和調(diào)整工作將按照“嚴控增量、疏解存量、保障民生”的思路進行。其中，北京市明確規(guī)定，北京主城區(qū)將禁止新建1萬平方米以上的商業(yè)設(shè)施。

　　李忠認為，舊城更新是目前城市發(fā)展最大的紅包。因為有很多城市的老城區(qū)已經(jīng)沒有土地可以出讓。那么它的城市經(jīng)濟怎么運營？從地理來看，現(xiàn)在上海城市規(guī)劃用地已經(jīng)是零增長，“因為我們要求每個大城市都劃定它的增長紅線，沒有增長紅線時，城市核心區(qū)怎么辦？2015年以前，城市更多是資本驅(qū)動外向型增長，2015年以后，城市進入內(nèi)向增長模式”。這個邏輯下，會有更多城市不得不去研究舊城更新。

　　高和資本董事長蘇鑫表示，他看到當前一線城市、開發(fā)商都在不斷地競拍土地，高價拿地，但這不是機會。“如果豐臺的樓面價達到7.5萬元/平方米，我算了算要賣15萬才能保本，這能賺錢嗎？正是因為二三線城市不能賺錢，所以開發(fā)商為了避險，都跑到一線城市高價拿地，但這不是機會。”

　　蘇鑫認為，舊城更新存在大量機會。