最近一段時間以來，熱點城市土地交易價格屢屢創(chuàng)出新高，樓面價格高出同區(qū)域存量住宅，“面粉價格高過面包”的現(xiàn)象已司空見慣，熱點城市住宅“被豪宅化”的風險凸顯。雖然“被豪宅化”可以一定程度刺激剛性及改善性需求入市，特別是外來人口剛性住宅需求釋放，但外來人口終究難以支撐“被豪宅化”住宅，高房價以及由高房價帶來的高昂生活成本，可能降低城市經(jīng)濟活力。

　　熱點城市房價有“被豪宅化”風險

　　據(jù)中介機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2015年1-11月，一線城市北京、上海土地出讓金累計均已超過千億元，分別達到1904億及1368億。廣州土地出讓金雖未過千億，但同比增長8.2%。當前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域結構化矛盾進一步加劇，熱點城市土地和住房交易整體活躍，一線城市無疑成為熱點中的熱點。這與資金大量涌入一線城市有著直接關系。2015年11月，全國300城市合計土地出讓金2418億元，而一線城市土地出讓金就達到1053億元，占比接近一半。一線城市地王已經(jīng)司空見慣，地價已經(jīng)超過同區(qū)域存量住房交易價格，意味著未來住宅建成后的市場價格將大幅上漲，將同時帶動同區(qū)域存量住房交易價格。

　　外來人口一定程度支撐了當前熱點城市房價高位運行。深入分析熱點城市住房交易結構數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，存量住宅交易量遠遠超過新建商品房，住宅交易區(qū)位向城市邊緣運動，這些情況表明，處在住宅終端剛性需求的外來人口在很大程度上支撐了當前熱點城市房價高位運行。據(jù)中介數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，網(wǎng)簽套數(shù)同比翻番，遠遠超過新建商品房成交套數(shù)。

　　同時，北京新房交易重心向房山、通州、豐臺、昌平等城市遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這些情況表明，外來人口作為住宅終端需求群體，通過購買城市遠郊區(qū)和二手房，支撐了改善性住房需求，以及熱點城市房價高位運行。事實上，北京、上海等一線城市動輒近千萬元一套的房產(chǎn)，也大多超過了城市中等收入群體的購買能力。如果不是通過住房置換鏈條，那么今年年初以來熱點城市的高價商品房就因為潛在購買群體缺乏流動性而無法成交。這些城市存量房交易之所以如此活躍，很大程度上是由外來人口支撐起城市住房置換的鏈條。

　　外來人口經(jīng)濟實力有限

　　但應該看到，外來人口終究無法支撐熱點城市“被豪宅化”的風險。毋庸置疑，熱點城市基礎設施完善，教育醫(yī)療資源豐富，就業(yè)機會相對充裕，對外來人口具有強大的吸引力。但城市人口增長并非沒有約束，自然資源稟賦、城市管理能力、工作生活舒適度、城市生態(tài)環(huán)境等因素，都將制約城市人口流入。當前冬季北方愈演愈烈的霧霾，與特大城市人口規(guī)模過度聚集導致污染物無法及時消散存在密切的關系。不僅如此，外來人口過度聚集城市，也將對周邊城鎮(zhèn)形成虹吸效應，導致周邊城市發(fā)展速度滯后，加劇區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展不平衡。